“房价的高涨使得很多当时的中年人不得不从银行获取高额贷款来购置房产”，尽管这在中国大多数城市已经成了不争的事实，但这却是记者从一位历经日本楼市崩盘的日本人口中重拾的记忆。
北京某日资企业当时的驻日代表庞先森先生告诉本报记者：“30岁以下的普通公司职员不会考虑买房，因为以他们的收入水平根本负担不起……但是1990年以后，随着日本经济泡沫的破裂，房价大幅度下跌，尽管没有亲眼见到，但耳闻的跳楼自杀事件还是有的。”
然而这一切并非耸人听闻，面对中国一路高歌的房价，此时哼起日本楼市的挽歌，也许会惊醒不少梦中人。
1953至1973 黄金20年短时间实现经济转型
在历史上，从来没有一个国家像日本在1953到1973年那样，在很短的时间内实现了经济转型。在短短20年里，日本从一个大型的农业经济国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，东京成为全球最具活力的城市。1969年，未来学家卡恩预测说，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
此后一段时间，日本的年度经济增长速度虽然只有4%左右，低于之前的9%，但还是比其他发达国家要高，比当时的头号强国美国要高一倍。如此高速发展，怎能不取得令世人惊讶的成绩。
1973至1985 高速成长期成为世界上最大债权国
从20世纪70年代后期开始到80年代，日本经济进入了高速成长期。
除了经济高速发展，索尼、松下和丰田等民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。
日本制造的产品遍布全球，汽车、家电等行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁和机械制造业的发展。与此同时，日本企业也在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。
1985 被大国下套《广场协议》让日元升值
进出口贸易的严重不平衡，让美国决定要对日本“下手”。1985年9月，美、英、法、西德、日本达成了关于世界汇率问题的《广场协议》，明确要求其他几国货币兑美元要升值。而日元兑美元的汇率以几年为一个周期呈现日元持续升值的局面，而且每一个周期都是日元翻倍升值。
1985年9月签署《广场协议》至1988年初，日元兑美元的汇率从协议前的1美元兑240日元上升到1986年5月时的1美元兑160日元。到1988年年初，日元兑美元的汇率进一步上升到1美元兑120日元，比《广场协议》之前的汇率上升了一倍。
《广场协议》后，在升值预期的影响下，国际热钱不断涌入，投资到房地产行业，导致楼市价格增高，进一步吹大了楼市和股市泡沫。
1985至1990 疯狂的飙升日本政府成了甩手掌柜
“日本经济高速发展期间，房价增长幅度远远高于本国的GDP增长，楼市的增长比一般国家甚至高两三倍，楼市泡沫就此产生。”中国社会科学院区域经济研究专家徐逢贤在接受记者采访时说道。
而日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过渡，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，造成市场上资金极其充沛。
大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
“上百万人从事房地产买卖，人们花超过自己年收入10倍还多的钱买房子，向银行贷款。周末，到处是看房的车队。排队抽号买房的现象随处可见。人人相信：不动产投资一定赚钱，土地价格只能涨不会跌。到最后，人们好像患有‘自我强迫症’，强迫自己加入买卖，觉得大家都在做，自己不做是不是太傻了。买房的人，眼睛眨都不眨，不像买，像抢。地价与房价，就这样被催促着越涨越离谱。”日本丸红商社地产业务负责人井坂忠明说道。
一位在东京生活了30年的老者回忆道，那时候的地价，今天300万日元/平方米，明天醒来就会涨到400万日元/平方米。
人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去工作专职炒楼。人们用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。
银行则认为房地产价格继续上涨，拿它作抵押没有风险，所以大胆放款，造成大量重复抵押和贷款，资金链无限拉长。
1990 股市大跳水陷入熊市长达十多年
1989年末，日经平均股价高达38916日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末的最后一天，更是创下接近4万日元的历史最高，很多人乐观地认为，1990年的股价可望达到5万日元。然而，以这一天为转折点，日本股票市场陷入长达十多年的熊市之中。
1990年市场交易的第一天，股价急转直下，1990年10月，日经指数跌破20000点。其后，一路直下。2003年4月28日，收于7607点，创下近20年来的最低纪录。
1991 楼市彻底垮价格暴跌房子卖不出去
继股市暴跌之后，1991年，日本不动产市场开始垮掉，巨大的房地产泡沫自东京破裂，迅速蔓延至日本全国。
房屋根本卖不出去，空房到处都是。当年，六大城市的房地产价格下降了15%到20%。东京银座地价暴跌六成，原来1亿日元的房子跌到4500万日元。许多白领高兴地搬入新家还没几天呢，一夜之间，变成了负债累累的人。
“开始的时候，人们对房子有一定的需求，中间商向银行贷款，大量收购楼房，土地价格也就随之上升。”徐逢贤向记者说道，“但是，到了90年代，需求满足后，大量的房子卖不出去，尽管中间商大幅降低价格，但是还是无法偿还银行贷款，致使次债危机形成，进而引发危机。”
1991至2000 失去的十年不良债务达100万亿日元
北京一家日本料理店的老板泉泽先生在接受本报记者采访时回忆道：“以前日本有一个神话，就是日本的房子是不会贬值的，但是房地产泡沫破裂后，房子价格变成了原来的一半，这个神话也破灭了。”
泡沫破裂后许多日本居民成了千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。
中小企业倒闭，大企业裁员，这一系列的行动使得日本国内失业率节节攀升。
2001至今还在恢复中日本人哀叹“第二次战败”
“日本楼市泡沫已经过去17年了，但直到2004年，日本经济都还是负增长，2005年以后也只为1.2%到2%，远没有达到之前的6%。”徐逢贤告诉记者。
据日本综合所对21世纪日本失业情况所做的统计，2005年，日本的完全失业率达到9.2%。失业率的增加，收入的大量减少，经济前景堪忧，极大地降低了国民个人的信心程度，日本国内的自杀率自1992年后便开始节节上升，从1992年的3.6%逐年上升至2002年的5.4%。
泡沫经济崩溃了，原来叫嚷过，用经济“打败了美国，征服了亚洲和世界”的人，开始哀叹“第二次战败”了。曾经是“一亿富翁”的，变成了“一亿自信总丧失”了。
[追忆·海南]
