（第一节）做好项目开发的可行性研究。
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，新工艺在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。
一、可行性研究在项目投资实践中的作用。
1．可行性研究是投资决策的重要依据。
项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析基础上的。可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策的重要依据。
2．可行性研究是编制设计任务书的依据。
可行性研究对开发项目的建设规模、建设项目的内容及建设标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
3．可行性研究是项目资金筹措的依据。
房地产开发项目可行性研究对房地产项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力。银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息。因此，可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。
4．可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。
房地产开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，与设计、供应、资金融通等部门商签有关协议。因此，可行性研究也是开发商与各方签订合同的依据。
5．可行性研究是项目审批的依据。
在我国，投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。
6．房地产可行性研究的内容。
房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同，但一般包括三个方面的必要内容，即项目的必要性分析、项目实施的可能性分析及项目的技术和经济评价。可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。
二、房地产开发项目可行性研究的具体内容。
1．项目概况。
主要包括项目名称及其背景，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。
2．市场分析和需求预测。
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。
3．规划方案的优选。
在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上。优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4．开发进度安排。
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5．项目投资估算。
对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。要说明费用估算依据和估算范围。就估算的精度而言，没有必要像预算那样精确，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争和未来事实相符，提高评价的准确性。
6．资金的筹集方案和筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商务必在投资前做好对资金的安排，通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7．财务评价。
财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。具体包括在项目的销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8．风险分析。
风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9．国民经济评价。
国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数(包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等)计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据。国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小，如对社会经济增长、对提高居住水平、对城市经济发展及其他关联企业的发展、对国家财政税收所做贡献等。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益，如项目对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所做的贡献。
10．结论。
根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。
(第二节）自营开发成本。
房地产开发企业会计制度对企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式进行施工的，所发生的各项费用，可直接计入开发成本科目有关成本核算对象的成本项目中，借记“开发成本”账户，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户。如果企业有施工队伍，自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按发生的实际成本转入“开发成本”账户的有关成本核算对象中。
自营建筑安装工程的明细核算，一般应以单位工程为成本核算对象设置明细账，并按成本项目进行明细核算。
以自营方式进行施工的工程所发生的一切费用，为了便于与预算成本考核，实际成本的核算范围、计算口径必须一致，并应分为下述五个成本项目核算。有关费用，能直接计入各成本核算对象的，就直接计入，不能直接计入的，则按一定比例分摊计入。
1．材料费。
指在施工过程中所耗用的、构成工程实体或有助于工程形成的各种材料、结构件的成本，以及周转材料的摊销费，但不包括需要安装的设备价值。
2．人工费。
这是在施工过程中，直接从事施工的建筑安装工人(包括现场内水平、垂直运输等辅助工人)的基本工资(辅助工资应记入“施工间接费用”的“生产工人辅助工资”项目)。
3．施工机械使用费。
在施工过程中使用的各种施工机械的台班费(包括施工机械的折旧费，大修理费和维修费，替换设备和工具及附具费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，管理费，驾驶人员的基本工资，动力和燃料费，以及施工机械的养路费等)和租赁费。
4．其他直接费。
在预算定额和施工管理费定额规定以外的现场施工耗用的水、电、蒸汽费用，以及现场材料二次搬运费。但行政管理部门耗用的水、电等费用，记入“施工间接费用”项目。
5．施工间接费。
其内容一般应与建筑安装工程施工管理费的定额相一致，是为施工而发生的各项间接费用，包括工作人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、文体宣传费、固定资产使用费、低值易耗品使用费、劳动保护费、检验试验费、其他费用等。
成本核算对象有两个或两个以上的单位工程，对“施工机械使用费”、“辅助生产费”和“施工间接费用”三个成本项目所发生的费用。需要按照受益程度进行分摊分配时，可以在“开发成本”账户下设置“施工机械使用费”、“其他直接费”和“施工间接费用”三个二级明细账户(或在“待摊费用”账户下增设上述三个二级明细账户)，先将费用汇集后，月终再进行分摊转入各有关工程的成本项目中。
1．材料费的核算。
这是根据月份各种领料单、退料单、残料交库单等资料，按用途归集分别各个成本核算对象和其他非施工部门的用料，正确地核算单位工程的材料成本。对在施工场地堆放的砖、瓦、砂、石等大堆材料，其用量较大，领用次数较多，不易在领用时逐一用计量工具来确定它的实际消耗量，因此一般采用倒算的办法，即采用实地盘点，以存计耗的办法。如有两个以上单位工程共同耗用，一般的分配方法是按各单位工程的完成工程量的定额耗用量比例进行分配。
会计部门对各种领料凭证详加审核，按用途分别汇集后，编制“材料耗用汇总表”，据以填制“转账凭证”[借记“开发成本--自营工程(XX项目)”账户成本核算对象的有关成本项目，贷记“库存材料”、“材料成本差异”账户]登记入总账和按自营的单位工程设置的“开发成本明细账”材料费、施工机械使用费和施工间接费用等成本项目栏内。
房地产企业以自营方式进行施工的小型工程，在施工中领用的周转材料，如浇制混凝土用的模板、土方工程用的挡土板和脚手架用的架料等，一般可在领用时转入“开发成本”账户，记入受益工程的材料费成本项目中。工程竣工使用完毕后，再将实际盘存数估计成色后冲减工程成本。以简化核算手续。
对在施工过程中使用的低值易耗品？如工程生产用的各种工具和器具以及各种劳动保护用品等，为了简化核算手续，也可采用一次摊销法。在领用时。将其价值作为费用处理，一次转入“开发成本”账户。记入受益工程的施工间接费用成本项目中。但必须加强实物管理，例如采用工具领用手册、以废换新等方法，建立退还和报销制度，以保证合理使用，防止损失浪费现象。
2．人工费的核算。
根据每月工地考勤员每日据实登记的单位工程核算对象的实用工数，编制“工资分配汇总表”，据以填制“转账凭证”，借记“开发成本--自营工程(XX项目)”账户，贷记“应付工资”账户，登记入总账和按自营的单位工程设置的“开发成本明细账”人工费成本项目栏内。
为了简化核算，所发生的生产工人基本工资，可按每工日的平均工资额分配计入各单位工程成本中。其计算公式为：
平均每工日基本工资＝生产工人基本工资总额÷实际耗用总工日数。
单位工程成本核算对象应分配的工资＝该单位工程实际耗用工数×平均每工日基本工资。
3．施工机械使用费的核算。
从外部租赁施工机械所支付的租赁费，一般根据“机械租赁结算账单”直接计入受益的工程成本核算对象。自行管理的自有施工机械月份内所发生的各项费用，其中能明确分配的费用，编制记账凭证直接计入受益的单位工程成本核算对象；需进行分摊分配的费用，先归集在“开发成本--施工机械使用费”账户(或“待摊费用--施工机械使用费”账户)，确定施工机械每台班的实际成本，再根据单位工程实际使用的台班数，将当月的施工机械使用费进行分配，编制“转胀凭证”，借记“开发成本--自营工程(××项目)”账户，贷记“开发成本--施工机械使用费”或“待摊费用--施工机械使用费”账户，登记入总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账”施工机械使用费成本项目栏内。
4．其他直接费用的核算。
现场施工生产消耗的水、电、蒸汽费用以及现场材料的二次搬运费等，如果是外购供应，可根据供应单位提供的结算账单编制记账凭证，按实际支付的价款计入受益工程成本中；如果属于自行供应的，应将所发生的各项费用。先通过“开发成本--辅助生产”或“待摊费用一-辅助生产”账户核算。算出实际成本后，再按照各受益单位工程对象的受益数量进行分配，并编制“转账凭证”，借记“开发成本--自营工程(××项目)”账户，贷记“开发成本--辅助生产”或“待摊费用--辅助生产”账户，登记入总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账”其他直接费成本项目栏内。
5．施工间接费用的核算。
月份内所发生的各项费用中，能明确分配的费用，编制记账凭证直接计入受益的单位工程成本核算对象；需进行分摊分配的费用，按照一定标准(工程实际完成工作量、工程直接费成本或工程人工费成本)，分配计入各受益单位工程成本，填制“转账凭证”，借记“开发成本--自营工程(XX项目)”账户，贷记“开发成本--施工间接费用”或“待摊费用--施工间接费用”账户，登记入总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账”施工间接费用成本项目栏内。
(第三节）出包工程开发成本。
房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。房地产企业要根据工程承包合同条例的规定同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订的明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：①工程名称和地点；②工程范围和内容；③开、竣工日期；④工程质量、保修期及保修条件；⑤工程造价；⑥工程价款的支付、结算及交工验收办法；⑦设计文件和技术资料提供日期；⑧材料、设备的供应和进场期限；⑨双方相互协作事项和违约责任等。房地产企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据，
一、工程价款结算的办法。
房地产企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如三种。
1．按月结算。
