除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，例如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法不是绝对可靠的。
19黄金地段选店铺7条标
为什么有的偏僻小巷的商铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的商铺生意却很难做。看来，所谓的黄金地段也有其“黯然”之处，至于产生这个现象的原因还需要具体情况具体分析。在这里，我们向寻找商铺“黄金市口”的投资者提供七点建议作参考：
①交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街道设店，通常以行人多的一边开店为好。
②接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于顾客记住该商铺的地点，来过的客人可向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。
③选择靠近人口会增加的地方。企业、居民区和市政的发展，会给商铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。
④同类店铺聚集区域。大量事实证明，对那些经营选购耐用品的商铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。
⑤要选择较少横街或障碍物一边。许多时候，行人过马路，因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的商铺。
⑥与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择那些不被人看好但是不远的将来会由冷变热的街道。
⑦有时与其定好商铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。
商铺投资成功与否在于技巧
（1）商铺投资案例
①成功个案。
李先生住在某大型小区，该小区去年7月发售多间10 ~ 60平方米投资型商铺，均价为1. 3万~ 1. 5万元／平方米。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积17平方米，总价70. 5万元。经过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下的做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为1300元／月，投资回报7. 3%。最近，该盘再次推出一批商铺，均价已经上升到2. 6万元／平方米。
②失败个案。
朱先生几年前在某市主干道的某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约16平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时附近的交通大道一带只有一个商场、一个购物中心和一个广场，朱先生看好该铺的升值潜力于该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元／平方米的物业管理费。
（2）案例分析
从两个商铺投资案例中，投资者可从中分析商铺投资的经营方式的差异以及如何规避风险等问题。
就楼市环境而言，整体环境良好，小区商铺回报率升高，升值空间也越大；从楼盘自身的角度来讲，各大小区居住氛围日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善：这些都使得小区商铺成为近期的投资热点，受到越来越多的买家关注。
同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值不少，而朱先生的却难以为继，甚至无法脱手？一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群体的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有这个优点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。
李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。
（3）投资提醒
①投资小区商铺是中规中矩的投资方式，其回报率稳定，适合中小投资者。
小区商铺回报率一般在6%~ 10%，如果回报率过低，其投资价值就值得商榷。一般而言，商铺面积50 ~ 70平方米比较容易入市，风险相对也小，而面积一旦超过100平方米，回报率就会下降。
小区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。选择临街商铺要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，并根据周边客户及其消费层次来定位。而小区内商铺主要为本小区业主提供日常生活必需品，关注点应在入住者衣食住行等方面，如小食店、药店、21小时便利店等经营方式较容易盈利。
如选择依傍于楼盘主题式商场或裙楼商铺，除应关注地段、区位及人流量等因素外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的管理公司，是否有统一的经营发展规划。
但是值得注意的是，一些小区商铺即使目前的年收益率未能达到6%，如果其居住人群消费力强，升值潜力高，也值得考虑。也就是说，小区周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值，即使现在不旺，将来升值前景也很可观。如广州某花园的商铺租金从以前80 ~ 130元／平方米／月水平发展到现在200元／平方米／月左右，就是一个很好的例子。
②8%回报率预期，不是所有商铺都能达到。
开发商将商铺隔成小空间，采取售后返租的销售方式，这是中国商业地产的一大特色。产权式商铺这种销售想法并没有不合理性，但在产权式商铺越来越多的时候，其可实现性会大打折扣，同时这种销售方式存在监督与管理体制的漏洞，容易引起许多不良后果。
对于售后包租的隐忧，几年前就已有诸多投资者提出过，问题关键就出在开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。根据这几年来的数据分析，上海最好的百货商场近年来一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1. 2%~ 1. 6%，而一些售后包租项目标榜的投资回报率却高达8%。
据《上海市零售商业网点面积调研报告》统计，2001年上海全市零售商业网点面积达到2857万平方米，2006年达到3200万平方米，到2007年大约达到1000万平方米，居民人均零售商业面积约2平方米。截至2010年，上海全市的商业面积总量基本饱和，商铺市场竞争十分激烈。产权式商铺不乏极少数成功经营的案例，但随着此类商铺的涌现，不少开发商急于回笼资金，无长效行为，实际经营效益远远达不到预期。
与住宅产品相比，商业地产需经营业绩才能实际创利，因此商业地产项目的投资开发需结合招商经营一起考虑，对区位、地段、业态、周边环境、消费群体、消费层次等做深入的市场调查和研究。目前不少开发商并非经营商业出身，而是由开发住宅产品转变而来。他们不了解商业市场，以包租作招揽买家的定心丸，将商铺当做住宅产品卖出就算，缺乏一整套后续经营的思路和手段，在激烈的商铺经营竞争中，难以兑现返利的承诺，甚至出现有些开发商拖欠租金携款私逃的现象。
同时，投资者自身的观念也有误区，很多商铺项目“一铺养三代”的宣传正是切中了心理误区。事实上，商铺套牢比住宅更麻烦，租不出去也无法自住，只能选择空置。
目前欧美的大型商场多采用只租不售的方式，通过整体包租来打品牌以及综合经营管理。因此，经常是许多主力店周边会有一些小的租户，商业经营较为成熟。
售后包租商铺的问题往往出在“一个愿打，一个愿挨”。开发商不以好收益吸引客户，就比不过其他开发商。小投资者能做到的还是自己小心投资为妙，不能简单看广告宣传。
商铺选址也要看风水
（1）不祥之物
风水所说的不吉祥的建筑，主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑，或是黑烟滚滚，或是臭气熏天，或是哭号，或是病吟。由不吉祥的建筑带来的这些消息，风水视之为凶气。
如果让商店的门朝着不吉祥的建筑而开，那些臭气、哭号、病吟的凶气就会席卷而来。运营些日杂小百货尚可，如果经营饮食，开办旅店，必然是食客少至，旅客稀少。而且，对于经营者来说，常处在这样的环境之中，也会造成精神不振，心气不畅，以至重者，还会染病成疾，商败人亡。
（2）坐北朝南的店面
风水在选择阳宅的基址时，力求坐北朝南，其目的是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。经商地址的选择，也同样需要考虑避日晒和寒风。那么，最好的也还是坐北朝南，即取南向。
（3）令人烦躁的店面
作为经商性质使用的店铺，在进行经营活动时需要把门全部打开。如果店门是朝东西开，那么，在夏季，阳光就会从早晨到傍晚，通过店门照射到店内。夏季的阳光是火辣辣的，风水将此视为煞气。这一股煞气对商店的经营活动是不利的。煞气进入店内首先遭到干扰的是店员。店员在烈日的暴晒之下，口干舌燥，头冒金星，全身大汗，很难保持优良的情绪。店员工作情绪低落，或自找遮阳物，或虽然纳凉，或电扇冷气猛吹，处在这样境况下的店员，必定心火烦躁，因而也就势必对经商者视为上帝的顾客简单应付，甚至粗暴对待。如此这般，当然也就谈不上做买卖了。
（1）吉祥寓意
选择经商地址，考虑的因素还有很多。比如有人考虑选择一个带有吉祥意义的街名，或者是选择一个能给自己带来好运的门牌号码，来作为店铺的地址。这样的选择，除了能给经商者和顾客在心理上以某种安慰的作用之外，还具有风水学上的意义。
（5）寒气逼人的店铺
如果店铺朝北方，冬季来临也是不堪设想。不管是刮东北风，还是刮西北风，都会朝着门户大开的店铺里钻。风水也视寒气为一种煞气，寒气过重，对人对经商活动均有不利。寒风袭来，店员又受到了另一种煎熬，身体好的还顶一顶，身体差的就可能得病。尽管店员是加衣烤火，但寒气过重，就使店员不愿走动，来达到商品销售的目的。店员因寒冷不愿走动，就会使商品的流动速度减慢，造成商品销售量减少。
（6）阴阳二气
在市镇上，人流穿往密集的地方就是繁华的地段。按照风水的说法，有人就有生气，人愈多生气就愈旺，乘生气就能带来生意的兴隆。
从经济学的角度说，市镇上的繁华地段，就是商品买卖最活跃最频繁的地方，人们聚集而来，很大程度上就是为了选购商品。将店铺选择在市镇繁华的地段开业，就能够将自己的商品主动迎向顾客，商品能招引顾客，就能起到促销的作用，将生意做红火。
相反，如若将店铺开设在偏僻的街段，就等于回避顾客。商店开张经营，而顾客很少光顾，就会使商店冷冷清清，甚至门可罗雀。按照风水的说法，人代表生气，没有人光顾商店，商店就缺少生气。生气少，就是阴气盛。商店的生意不景气和萧条，就是阴气过盛。一个商店的阴气过盛，不仅是生意亏本，严重的还会损伤店主的元气，致使商店破产。
（7）宽阔地
商店在选择宅址时，讲求屋前开阔，接纳八方生气，这与经商讲究广纳四方来客契合。
按照这一原则，选择店铺的地址时，也应该考虑店铺正前方的开阔，要求不能有任何遮挡物，比如围墙，电线杆，广告牌和过大遮掩的树木等等。
讲求商店门前的开阔，可以使商店面向四方，不仅使商店的视野广阔，也使处在较远的顾客和行人都可以看到铺面，这样利于将商店经营的商品信息传播四方，传给顾客，传给行人。风水把这种信息的传送，叫做气的流动，有了气的流动，就会生机勃勃。从经商的角度说，顾客和行人接受了店铺的商品信息，就可能前来选购。
（8）总则
经商店铺的风水选址，主要在于选择一个能保证商家精力旺盛、招迎顾客、利于买卖，能带来生意兴隆的好环境。在中国香港、日本、新加坡等地，富豪商家的店铺位置都是非常好的，也都是按风水家的意见设置的，所以财运都很好。选择经商的店址，民间俗称“选码头”。“码头”位置的好坏，对经营的生意好坏，有很大的影响。
