我们需要明确相关的法律概念有租赁合同，以及租赁期限与附条件、附期限租赁合同的区别。
一、什么是租赁合同。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。租赁属于移转财产使用、收益权利的典型交易形式，租赁合同的内容主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁合同的标的物是租赁合同的重要构成要素，它是指租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。该物既可以为动产，也可以为不动产。以租赁合同的标的物为标准，可将租赁合同分为动产租赁合同和不动产租赁合同。不动产作为租赁合同的标的物，在我国目前仅限于房屋或其他建筑物、工作物，土地尚未包括在内。另外土地使用权租赁、承包经营权租赁、宅基地使用权租赁等也视为不动产租赁。
以租赁合同是否有固定期限为标准，可将租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁；不定期租赁是指未约定租赁期限、租赁期限不明确、及租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，但续租期限不明确的合同。依据《合同法》第232条，在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时终止合同。
二、租赁期限与附条件、附期限租赁合同的区别
履行期限，是指债务人履行债务的期间，在房屋租赁合同中，履行期限即租赁期限，它是指出租人将租赁房屋交付给承租人使用直至其交回房屋的期间。该期限可由租赁双方约定，租赁定有期限，其租赁关系于期限届满时消灭。若租赁未定期限，法律上称之为不定期租赁，双方当事人可随时解除租赁合同。
基于对现状的认识及对未来发展的预期，双方当事人在签订合同时，通常会对合同的效力加以限制。为顺应当事人需要，法律本着私法自治原则，创设了两种制度，一为条件，二为期限，即当事人对合同的效力可以约定附条件，也可以约定附期限。附条件，是指当事人约定以将来可能发生，也可能不发生的事实作为合同生效或者失效的条件。附期限，是指当事人在合同中约定一定的期限，并把期限的到来作为合同生效的发生或消灭的根据。附期限，因其时间到来而发生效力者，称为始期，因时期到来而效力消灭者，称为终期。
条件与期限均是以将来发生的事实为内容，但两者主要区别在于条件系针对客观上不确定的事实，期限则为确定发生的事实。如果事实的发生是确定的，虽然其发生之时期可能不确定，亦无妨碍，依旧认定其为附期限。但如果事实发生与否不确定，只能认定为附条件，而不能认定为附期限。
由此可见，租赁期限不等同于附解除条件或附终期的租赁合同，前者是针对租赁关系的持续期限，解决的是租赁合同何时开始及何时结束的问题；而后者则针对合同的效力，当解除条件成就后或终期届至，则租赁合同的效力终止，租赁关系予以解除。值得注意的是，不定期租赁中所说的期限与附期限合同中的期限并非同一概念。前者是指合同的履行期限，后者则是指对合同生效或失效的时间约定。履行期限是对履行合同义务的规定，并不是对合同效力的规定。具体而言，附始期（生效期限）的合同在期限届至前，该合同并没有生效，当事人之间并不产生债权债务关系，因而也就无需履行相应的合同义务；但当所附期限到来时，合同便产生法律效力，在当事人之间发生权利义务关系，当事人都要受到合同的约束。因此，在附始期合同中，履行期限的起算点应在合同生效期限届至时或之后，合同未生效前，不存在履行期限的起算问题。
【典型案例】
本案诉争房屋系国有性质的非居住营业用房，承租人为案外人章甲。李某为章甲之母，章甲与赵某是夫妻关系，两人婚后育有一女章乙。2005年6月16日，章甲与严某签订了经营承包协议书，双方约定由严某经营诉争房屋。后双方因发生纠纷提前终止该协议，并经法院调解，达成调解协议，由章甲归还严某借款人民币40万元，并补偿严某人民币5万元。但此后，章甲一直未履行调解协议的内容。
2011年8月，李某与严某签订协议一份，内容为：诉争房屋房主李某同意严某在上述房屋中经营，直到章甲回来，还清严某债务为止。严某在章甲回来前每月先垫付5000元给李某，待章甲回来后一起结算。协议签订后，严某按约支付费用至2012年4月底。
2012年7月，李某、赵某、章乙起诉，称2005年严某与李某之子章甲签订承包经营协议书，为期4年，约定由严某经营章甲提供的诉争房屋。后双方发生纠纷，协议提前终止。章甲欠严某45万元至今未付。严某以讨债为名占用诉争房屋，致使李某、赵某、章乙长期在外面借住，有家难回。故请求判令：1.严某迁出诉争房屋；2.严某赔偿李某、赵某、章乙经济损失58万元。
一审法院经审理认为，李某与严某就租赁诉争房屋签订的协议对租赁期限约定为"直到章甲回来，还清严某债务为止"，该约定并不明确，故双方的租赁关系为不定期租赁关系。李某有权随时主张解除合同并要求严某支付至实际迁出之日的房屋使用费。李某、赵某、章乙主张严某自2009年6月起使用诉争房屋，因其未能提供相应证据证明，故对李某、赵某、章乙的该项主张不予支持。判决：一、严某于判决生效之日起10日内迁出诉争房屋；二、严某于判决生效之日起10日内支付李某房屋使用费（房屋使用费按照每月人民币5000元为标准，自2012年5月1日起支付至实际迁出之日止）。
宣判后，严某不服一审判决，提起上诉。
二审法院经审理认为，原审判令严某迁出诉争房屋并支付房屋使用费，是错误地将本案认定为不定期租赁关系，从而赋予李某合同解除权。但本案的租赁关系并非没有对租期进行约定，当租金足以抵销章甲债务之时，租赁关系即告解除，故探究双方当事人真实意思，本案租赁期限有明确的约定，且该期限终将届至，并非不定期租赁关系。故改判：驳回李某、赵某、章乙的诉讼请求。
【专家点评】
本案中，严某与李某就诉争房屋签订的协议，是双方当事人的真实意思表示，协议是合法有效的。案件中争议的焦点是双方就诉争房屋是否成立了不定期租赁关系。
严某与李某在协议中约定，允许严某在诉争房屋中经营"直到章甲回来，还清严某债务为止"。这种表述实际上即是双方对租赁期限的约定，该约定的期限是将来确定发生的事实，双方之间的租赁关系也非不定期租赁，而是成立了定期租赁关系。
本案中，严某与李某对租赁期限的约定并没有采用传统方式直接约定，而是通过间接方式加以约定，此时需从案情实际情况出发，充分尊重当事人的意思自治，并结合立法目的，从而对定期租赁与不定期租赁做出正确判断。
结合严某与章甲之间的另案纠纷，以及严某与李某在二审庭审中对租赁诉争房屋原因的陈述，可知严某与李某签订协议约定"直到章甲回来，还清严某债务为止"欲实现如下合同目的：即双方当事人约定以租赁的形式，将房租抵扣章甲对严某所负的债务，待租金完全抵销上述债务之时，严某与李某之间的租赁关系自然终止。根据严某与章甲达成的调解协议，章甲应归还严某借款共计45万元，这笔债务的金额是固定不变的。与此同时，根据李某与严某签订的协议约定，房主李某同意严某租用诉争房屋用于经营，双方之间成立租赁合同关系，由此每月产生的房屋租金，按照合同约定用于抵扣李某之子章甲所欠严某的45万元债务。所以未来终有一日，诉争房屋的租金可以将45万元的债务清偿完毕。当严某与章甲之间的债权债务关系因清偿而终结后，严某与李某之间的租赁关系也宣告结束。
如上所述，对房屋租金的认定是判断本案租赁关系是否已告终结的关键。由于双方当事人协议约定的"严某每月垫付李某5000元，待章甲回来后一起结算"是严某让李某在外居住的费用，并不是双方对租金的约定。而且本案诉争房屋为国有非居住营业用房，严某与章甲于2005年签订的经营承包协议书中就诉争房屋约定的租金也远远高于5000元，因此法院认为该5000元并非严某租借诉争房屋的租金不无道理，换句话说，严某与李某对本次租赁的租金并没有约定，事后也未能协商一致。虽然李某主张严某自2009年6月起就开始使用诉争房屋，但其也未能提供相关证据加以证明，在此情况下，李某无法证明诉争房屋的租金已足额抵销了严某对章甲的债权，其以此提出解除租赁关系并要求严某迁出诉争房屋的诉请，缺乏相应的事实依据，因而无法得到支持。在双方租赁关系存续期间，李某应继续履行租赁合同，严某也理应按照双方约定，继续每月支付李某在外居住费用5000元。
另外，当事人对租赁期限的约定与附解除条件并非不可并存，出于对当事人意思自治的尊重，法律允许当事人既对租赁期限加以约定，同时又对合同解除条件加以约定。具体到本案而言，严某和李某在协议中"直到章甲回来，还清严某债务为止"的约定不仅针对租赁期限，同时也是对租赁合同解除条件的约定，可以理解为双方约定租赁期限在租金抵扣完章甲债务时届至，若在此之前章甲回来还清严某的借款，则租赁关系亦告终止。因为严某与章甲间的债务纠纷，除了通过以诉争房屋租金抵扣债务的方式返还欠款外，也可由章甲回来自行归还剩余的欠款，此时严某与李某间的租赁关系便可终止，但章甲是否回来、是否清偿对严某的债务并非客观所必然发生之事。所以，本案协议不仅对合同的租赁期限有明确约定，并同时约定了附解除条件。由于章甲目前尚不知所踪，因此以租金抵扣债务的方式在现实中更具有操作可能性，被上诉人李某可以在取得相关证据得以证明租金已经抵扣完债务后，再行主张解除租赁关系。
综上，本案的租赁关系并非没有对租期进行约定，虽然章甲回来还清欠款并非未来确定可发生之事实，但由于以租金抵扣债务终有一日能够抵销章甲的所有欠款，故无论通过租金抵扣债务方式返还欠款，还是由债务人归来自行返还欠款，两种方式在将来都确定能够终结严某与章甲之间的债权债务关系，进而终止严某与李某间的租赁关系，被上诉人李某的权益并不会因此受到任何损害。因此，基于对上诉人严某合法债权的保护，二审法院认为双方当事人之间不成立不定期租赁关系，依法改判，驳回了李某的诉讼请求是正确的。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
第七十六条附期限的民事法律行为，在所附期限到来时生效或者解除。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第四十六条 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
六十一、夫妻双方共有房屋，一方进行房产买卖，买卖合同效力如何？
【宣讲要点】
如今城市中有越来越多的二手房买卖交易，在二手房买卖交易中，夫妻共有房屋被出卖，一般都是夫或妻一方在买卖合同上签字，人们对此也习以为常，殊不知这样的做法会引起不必要的麻烦，甚至还存在买卖无效的风险。为避免法律纠纷的出现，本文通过对二手房买卖合同和房屋共同共有等相关的法律知识讲解和案例说明，使大家对此有个较为全面的认识。
首先认识一下什么是二手房买卖合同：
二手房买卖合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上，就在用房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
