买婚房的房产税
一位老师的儿子最近要结婚，四个老人加小两口分头看了不下20个楼盘，加上二手房那就更多了。前几日，老师急忙跑来问我，她家已经有了一套房子，而女方家里也有一套住房，现在要给儿子再买一套住房，要不要交房产税？
我问了一下她家的情况：她们一家三口住着一套135平方米的房子，女孩子家是一套150平方米的房子，父母加老奶奶共四个人住。现在小两口看中一套120平方米的住房，总价要390万元左右。
按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。所以，如果小两口领取结婚证后，这套房子的产权直接记在小夫妻两个人的名下，目前是不用缴纳房产税的。
老师欲言又止，最后还是说：可是现在儿子和他女朋友还没结婚，据说上海目前的离婚率高达60%（也不知哪里听来的数据），如果现在买房就把女孩子的名字写上，万一离婚房子还要被分掉一部分，想想肉痛。那么如果现在只写儿子的名字，会不会被征房产税？我心中暗暗叹了口气，这婆媳关系真的很难处理啊。
显然，这就和之前的情况略有不同了。如果现在买的这套房子不是成年孩子的婚房，而是家庭的第二套住房，就会涉及房产税。上海市统计局公布的数据显示，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。如果房价低于28426元/平方米，房产税税率为0.4%。小两口看中的房子算下来单价是32500元/平方米左右，高于28426元/平方米，应税税率就是0.6%。
应纳房产税税额＝新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率=[（135+120）－60×3]×32500×70%×0.6%=10237.5（元/年）。
我这里算得不亦乐乎，老师一听要交10000多块钱的房产税，还每年都要交，就呆住了，问我怎么办。我说，那就先结婚，然后买房，房产证上写小两口的名字呗。老师想了想有些不甘心：那如果现在买房，等小两口结婚后，房产证上加上媳妇的名字，还要交房产税吗？
现实生活中，居民家庭住房情况会发生各种变化，凡这种变化涉及应税住房房产税纳税事项调整的，居民可以向住房所在地的地方税务机关（上海市国家税务局和地方税务局是合署办公的）申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从地方税务机关重新认定的第二个月起可以调整纳税。也就是说，如果结婚后，这套婚房的住房情况改变了，符合了“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房”的条件，就可以暂免征收房产税了。
老师听了，微微点了点头，然后又问我，缴纳房产税是不是很麻烦？如果因为不懂或者忘记了没缴怎么办？看来，她还是很谨慎的，宁可先交房产税，也要扞卫家庭财产。
房产税试点暂行办法中明确提到，房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额，相当于一年交一次。同时，由于购买时每平方米单价是固定的，面积也不会发生变化，税率基本固定，房产税的计算相对比较简单。自己去住房所在地的税务局缴纳，以后每年基本上照常去税务局缴就行了。无论出于什么原因，应该缴纳房产税而未去缴的，税务局首先会发催缴通知，限定在规定的时间去税务局补缴税款。另一个重要的控制关口在于，你名下的房产，如果应该缴纳房产税而未缴纳，当你想转让或者抵押房产时，没有完税的房产在办理产权登记的过程中会遇到一定的障碍。
税务小贴士
2011年1月28日在上海和重庆实行的房产税试点，当时颇让两地的居民紧张了一把：有房的人担心房价因此止步下跌，而无房的人心中不禁窃喜，希望房价赶紧掉头向下，让自己有机会赶上买房的船。其实大家对于房产税寄予了太高的期望。
房产税只是一个税种，征税的根本目的是为政府组织增加财政收入。当然，税是商品价格的一个组成部分，增税会使商品价格上升。房产税提高了房产拥有者的持有成本，影响了购买量，进而在一定程度上起到抑制房价的作用，但是说实话，这个作用是极其有限的。而且在目前房产还属于卖方市场的情况下，所有新增的税都将通过房价的提升来消化，这就导致了政府调控一次，房价上涨一次的恶性循环。
让税回归其本源吧！
结婚离婚，房子都涉税
上周，一个很久未联络的朋友打电话给我，说起她在重庆的小姑子F为了房子产权证上增名的事闹得要离婚，她婆婆很烦恼。
自从写了专栏后，经常会有学生和朋友因为各种涉税问题来咨询，我也习以为常了。可连离婚的事情都来咨询，这是我没想到的。
我说：我不是懂婚姻法的律师，离婚的事情搞不定。她说：不是咨询离婚的事情，是要咨询引起小姑子夫妻离婚原因中涉及的税务问题。我擦了擦额头上的汗，请她继续讲。
6年前，F大学毕业去了重庆，认识了一个当地的男孩子Y，两人情投意合结婚了。Y父母在同一小区有两套无贷款的房子，一套自己居住，另一套名字是Y父母和Y的，作为他们的婚房。最近最高人民法院新发布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》，其中对婚姻关系中房产问题给出了明确的解释。关于婚前一方购买的房产归属问题的解释让F惊出一身冷汗，她很快要求丈夫将她的名字增加到房产证上去，但作为共同权利人的Y父母始终不点头。于是，一场家庭纠纷产生了。
笔者不解读《婚姻法》，那不在我的服务范围。有人曾经问笔者：结婚典礼上收到的红包是否要缴个人所得税？按理那也属于捐赠。笔者告知：目前对个人向个人捐赠并无征税的规定。也没见哪对新人结婚后去税务局按照收到的礼金总数缴纳个人所得税的。就税法而言，婚前二人共同出资买房，写上二人的名字，只缴契税，这与婚姻关系无关，结不结婚买房子都要缴契税。但这次高院对《婚姻法》的新解读，让很多已婚女性忙于在房产证上增加自己的名字。这里就有一个问题了，若是F那种情况，房子是婚前男方家的，婚后也没有加上女方的名字，如果现在要把女方的名字添加上去会涉及哪些税？
婚姻存续期间
1.个人所得税。按照《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）文件规定，下面这种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
2.契税。在契税问题上，人们有不同看法。按照重庆市地税局2010年3月份发布的一个“契税热点问题解读”中第十条，“房屋产权证增加产权人是否缴纳契税？”的解答：对于因家庭关系，或者其他原因，房屋权属增加或者减少权利人，一般情况下，属于转让或赠与行为，对权属承受人（增加的权利人或剩余权利人），应按所承受的份额，适用规定的税率征税。婚姻关系的共同共有权属人增减以及法定继承除外。如果按照《婚姻法》的新解读，F居住的房子在法律上是男方的财产，既然不是共有财产，那么如果要增加女方的名字就需要缴纳契税。但据笔者了解，目前在实际执行过程中，大部分地区的税务机关对于房产证增名并未征收契税，所以网上流传着房产证80元增名的说法。
若离婚析产涉及房产过户问题，需要缴纳哪些税？
1.营业税。按照《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）文件规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于离婚财产分割情形的，暂免征收营业税。文件并未明确是离婚财产共同财产还是个人财产，但现实中是不交营业税的。
2.个人所得税。按照《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。但是对于非共同财产的房产分割，个人所得税法中并无明文规定。但笔者了解到，目前并未对这一行为征税。
3.契税。按照《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）和我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。但若不是共有财产，税法并未明确该析产行为是免税的。
税务小贴士
我国居民家庭财产的增加也是近些年来才出现的，而房产毋庸置疑是居民家庭财产的重中之重。而国人的婚姻需要考虑的事项很多，其中婚房又是重中之重。因此，无论结婚还是离婚，对房产的处置都是无法回避的，也就让税在婚姻中占了一席之地。
房屋出租，税不能少
各地在不动产出租方面的税收政策有比较大的差异，不动产性质不同，持有人不同，承担的税负也有很大的差异。因此在做投资前，不但要了解当地的市场环境，还需要对当地的税收政策有一定的了解，以免自己的投资达不到预期的收益率。
2011年，H在北京市投资购买了一间店铺。签约时，店铺所在的商业街已经开张。由于工作关系，H决定将店铺出租。房产公司恰好提供售后回租业务，于是H又与房产公司签订了店铺委托租赁协议，由房产公司代为将店铺出租，房产公司收取一定的管理费，约定租金支付方式为付六押一。根据CPI和市场行情，协议还约定了每年租金会有一定的增长率。H还在自己居住的城市上海购买了两套商品房，一套自己居住，另一套出租，以租养贷。去年年底，H收到北京的房产公司汇来的店铺租金，比预计的少了一些，等到收到与之相关的文件时，他发现被扣了一部分税金。他在本市出租的那套房子，新房客是外地公司派来上海工作的，因此房租由其所在公司承担，在支付租金的时候需要提供发票，H就需要去税务局代开发票，于是又缴了一笔税。H发现，同样是房租，虽然金额不同，可是算下来税率似乎不一样，他就迷惑了。
目前一般的不动产投资，根据持有人不同分为企业持有和个人持有，根据不动产的性质不同分为住宅和商铺。根据持有人不同和不动产的性质不同，税法对征税管理的规定也有区别。本文只解读个人持有住房和商铺涉及的税收问题，企业持有不动产出租的涉税问题，另行撰文解读。
由于国家在2011年11月1日起上调了营业税起征点，按期纳税的，起征点提高到月营业额20000元，各地涉及营业税的一些税收征收规定都做了相应的调整。广东省由于营业税起征点上调，目前非住宅用出租屋的综合征收率从此前的14%，下调为8.7%，住宅用出租屋的税率则从原来的8%下调至6.7%。H在北京市投资的那套商铺的租金假设为30000元/月，高于营业税起征点，根据我国税法的规定，会涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。
目前北京市按照12%的综合征收率计征各项税费，其中营业税及附加为5%，房产税为6%，个人所得税为1%。则H每月店铺的租金须缴纳3600元税金，其中营业税1500元，房产税1800元，个人所得税300元。房屋租赁协议在签订后，双方均要按照0.1%缴纳印花税。
假设H这套商铺的月租金为15000元，在北京市营业税起征点以下，不必缴纳营业税，涉及税种包括房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。目前税务机关或税务机关委托的代征人是按照7%的综合征收率征收各项税款，其中房产税6%，个人所得税1%。则H每月店铺的租金须缴纳1050元税金，其中房产税900元，个人所得税150元。
