《城市房地产管理法》第三十四条第一款规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。”所谓房地产成交价格申报，是指房地产权利人转让房地产时，必须将买卖价格向国家申报。要求房地产权利人将转让房地产的成交价格报告给国家，具有重要的意义和作用；第一，有利于国家加强税收征收管理，保障国家税收收入。第二，有利于国家了解和掌握房地产市场的行情，实施必要的宏观调控。国家了解土地使用情况的重要途径之一，就是通过转让房地产的房地产权利人依法申报成交价，来进行统计、分析，从中得出科学的结论。
房地产成交价格申报制度的具体内容是：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
四、房地产的转让
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。
根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，下列房地产不得转让：1、以出让方式取得的土地使用权，不符合法定条件的，不能转让；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不能转让；
3、依法收回土地使用权的，不得转让；
4、共有的房地产，未经过其他共有人书面同意的，不得转让；
5、权属有争议的，不得转让；
6、未登记领证的，不得转让；
7、法律、行政法规规定的其他禁止转让的情形。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须符合下述条件：
1、必须交付了土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
上述两个条件是并列关系，应当同时具备，不同时具备者，不得转让。
需要说明的是，转让房地产时，房屋已经建成的，转让人还应当持有房屋所有权证书。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须符合下列要求：
1、应当按照国务院的有关规定，报经有批准权的人民政府审查批准。
2、有批准权的人民政府批准后，由受让方办理土地使用权出让手续，即办理使用权证书；
3、由受让方缴纳土地使用权的出让金；
4、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定的决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
商品房预售指取得土地使用权的单位或者个人从事商品房建设，在未建成这前按照图纸将商品房出售的行为，为了防止炒地皮，不从事房地产开发活动。《城市房地产管理法》第四十四条对预售房屋的条件作了规定。包括下述条件：
1、已经取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；
2、持有建设工程规划许可证；
3、除交付土地使用权出让金外，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4，向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预算商品房屋许可证明。
与预售房相联系的还有“炒楼花”。所谓“炒楼花”，是指将未竣工的预售商品房再行转让的行为。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，是否允许“炒楼花”，将由国务院根据具体情况进行规定。
五、房地产的抵押
所谓房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押是一种重要的民事生为，为了防止在发生纠纷时难以取证，不易分清责任的情况发生，《城市房地产管理法》规定以房地产设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。因此房地产抵押人和抵押权人签订以文字表述双方的全部权利、义务和责任的抵押合同同时成立。
根据《城市房地产管理法》的规定，抵押权实现的方式只有一种，即通过抵押房地产的拍卖受偿。
六、房屋租赁
房屋租赁合同应当载明下列主要条款：租赁房屋的处所、名称、状况、建筑面积、设施等、租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任。此外，出租人与承租人还可以根据各自的情况和需要，在协商一致后，对双方的其他权利和义务进行规定。
在一般情况下，房屋租金归出租人所有。但是，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。这是因为，土地使用权的划拨是一种无偿行为，土地使用者取得土地使用权无需支付土地使用权出让金，国家也不会因为划拨土地使用权而获得收入。如果土地使用者在以划拨方式取得使用权的国有土地上建造房屋，并以营利为目的将该房屋出租，那么，出租人所得到的租金中不仅包含有房屋收益，也包含了本应属于国家的土地收益。对于本应属于国家的土地收益，应当上缴国家。
七、房地产交易的中介服务
所谓中介服务，是指从事咨询，经纪和评估等项业务的活动。
从事房地产中介服务的组织有三种，即：
1、房地产咨询机构。房地产咨询机构主要承担房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位、公民个人需要咨询的有关房地产业的知识和情况。如公民个人之间签订房屋租赁合同，需要向房地产咨询机构咨询有关的方针、政策、法律、价格等情况；房地产开发企业开发房地产，需要向房地产咨询机构土地使用权的取得条件和取得方式、国家对房地产开发的原则要求和具体条件、如何进行房地产的交易等情况。因此，房地产咨询机构在房地产业的发展过程中，具有十分重要的作用。
2、房地产价格评估机构。房地产价格评估机构的主要业务是受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人有关房地产价格评估的委托，进行房地产价格评估活动。
3、房地产经纪机构。所谓房地产经纪机构，是指为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务的组织。是为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务，促成交易。在现实生活中，往往出现由于房地产权利人对市场行情、交易对手的不了解等而无法达成交易的情况。而有了房地产经纪机构，房地产权利人就可以通过房地产经纪机构的服务，准确、及时地了解房地产交易市场的行情和交易对手的情况，比较稳妥地进行房地产交易活动。
【引例分析】
1、《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证明和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证，到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定：凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。如何理解该规定？产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗？司法实践中又是如何解决此类问题的？屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产权的协议，该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性，只要具备合法性，合同即有效，就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为：一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同（第一阶段），并履行完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续（第二阶段）。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示，房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下，才办理过户登记的，过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢？以合同生效的要件即可判断：（1）合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；（2）行为人订立合同是意思表示真实，（3）合同内容不违反法律和社会公共利益。最高人民法院关于湖南省总工会诉长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案的批复中指出：双方当事人经过平等协商，并经各自上级主管部门批准，又在长沙市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续，因此所签订的《房地产又产划拨转让协议书》是合法有效的。我们这样理解法律的上述规定，可能更符合立法的本意，也更符合实践的需要；产权过户登记是房屋产权移转的要件，而非合同的有效要件。签订了房屋买卖合同，买受人并未取得房产的所有权，其取得的只是请求出卖人转让房产的债权。只有了办理房屋过户登记，买受人才取得该房产的所有权。本案中双方当事人均具有缔约能力，并已就房产买卖达成一致协议，比照市场价格，价格条款也较为合理，双方并无异议，且买方已预付部分房款。既然房产过户登记并非房卖卖合同的有效要件，该合同又是符合合同有效要件的，故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发，是尊重双方当事人的意愿的。也是符合合同法鼓励交易原则的。当买受方支付全部房款之后，出卖方应按合同转让该房产，并应当协助买受方办理过户手续，以实现房产所有权的移转。
2、合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条则规定了法定解除的条件。合同解除具有以下特点：（1）合同解除为一种法律行为。以解除权人一方的意思表示而成立，无须相对人承诺，故为单独行为。（2）解除为不要式行为，解除以解除的意思表示为相对人可能了解或达到相对人而生效。（3）解除为处分行为（4）产生溯及以往的消灭合同的效力。合同经解除，视为自始末成立。
