案例重现
金先生和一家房地产开发公司签订了商品房预售合同，约定金先生购买这家开发公司开发的住房一套，建筑面积200多平方米，单价是每平方米5800元，总价款是134万余元。双方在合同中约定了交付房屋的期限是2005年12月30日之前，但合同中并没有明确约定房屋实测面积和预测面积之间发生误差的处理办法。合同签订后，金先生按照约定付清了全部房款，可是开发公司到了12月30日的时候还没有交付房屋。金先生急忙和开发商联系，但开发商却支支吾吾。最后，金先生好不容易才了解到，因为自己购买的住房实际面积比合同约定的减少了30多平方米，所以开发商根本无法按约定交付。金先生感到非常气愤，于是把开发公司告上了法庭，要求开发公司立刻交付房屋，并且向自己支付经济损失赔偿金和违约金。事后，当地的测绘所对房屋进行了实地测量，确定了金先生购买的房屋实际建筑面积比合同约定的建筑面积缩小了35.64平方米，缩水的面积竟然达到了约定面积的15%。法院支持了金先生的要求，认为开发商不仅没有按照合同约定履行房屋按期交付的义务，应当承担延期交付房屋的违约责任，而且鉴于房屋实测面积比约定面积大幅缩小，比例达到了15%。由于金先生和开发商签订合同时，没有明确约定面积误差的处理原则，所以法院根据法律规定，确定了3%的标准，也就是说开发商应该返还金先生面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，同时，对于误差超过3%的部分，由开发商进行双倍返还。金先生最后收到了房屋，并由开发商返还给金先生房价款37万余元，另外就房屋延期交付支付了违约金4.8万余元。
法律分析
我们先要了解到，房屋面积缩水确实存在技术上不可避免的原因。我们购买的预售房，开发商告诉我们的是房子的预测面积。在实际操作中，各地现在通常都会要求在申请预售许可前，由开发商在进行房屋建设时委托有房产测绘资格的测绘单位进行建筑面积的预测算，就是由测绘部门进行实地勘查，按设计图纸尺寸对房屋建筑面积做预测，绘制出房屋分层分户平面图，把每套房子的面积结果编制成预测房屋建筑面积结果通知书。然后以该通知书作为开发商在办房屋预售登记时的一个基础文件。但由于是预测算，所以与房屋实际建成后的面积可能会有误差。实践中为了说明预测面积与房屋竣工后的实测面积不同，测绘单位也会在通知书上注明类似这样的文字：各项房屋建筑面积是依据何时的图纸进行预测的数据，而非实测建筑面积；房屋在经规划部门竣工验收合格后须通知测绘单位对上述房屋进行实测。所以，房屋面积在实际建成后，有可能变大，也有可能变小。
因为购买房屋时通常都是按照预测面积定的房款，所以对购房者来说，重要的是，在发生房屋实测面积和预测面积不一致时，确定自己应该怎么做。
在实际签约时，首先是以条款内容明确约定房屋预测面积，并且一定要去关注这个面积是什么性质的，比如是建筑面积还是套内建筑面积，等等。因为不同的标准，计算方式也是不一样的。然后，我们应该考虑自身的现实立场，尽量作出对自己有利的约定，比如尽量缩小误差允许的范围值，明确退房的步骤和给予开发商办理相关手续的时间，缩短开发商退款的时间，明确退款的程序和方式，直接确定退款利息率，等等。而至于参考的标准则首先可以参考《办法》和我国相关司法解释的规定。
第二步，是针对合同签订时没有约定面积误差的情形。
《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中都就按套内建筑面积或建筑面积计价规定了约定面积与产权登记面积出现误差时，未作约定的处理原则，应当按照这些原则处理。
第三步，实际操作时要掌握的重要步骤。
由于根据国家规定房屋交付前应当进行实测，因此在开发商交付房屋时，我们就要向开发商索取房屋建筑面积实测报告，以便与预测面积进行核对，了解误差值，一旦发现误差，就要根据合同或者法律的约定，确定自己有哪些权利，积极地向开发商主张权利。同时，我们要了解到一点，那就是现实中并不能完全排除实测面积报告发生错误的情况。如果业主在实际查看房屋时，发现面积和实测报告面积有明显出入，可以考虑自行委托有资质的测绘机构进行重新测量。如果确认存在较大误差，应当保留好相关的测绘报告和相关的开支票据，以备向开发商追究责任。
法律链接
《商品房销售管理办法》
第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
