设备的维护是为了保护设备正常技术状态，延长使用寿命所必须进行的日常工作，设备管理的重要内容就是设备的维护保养。设备维护工作做好了，可以减少设备故障，从而（节）约维修费用，降低成本，服务质量有保证，提高酒店声誉，给酒店和员工带来一定的经济效益。
（一）设备维护内容
设备维护保养分两个层次，一是设备的日常维护保养，二是设备的定期保养。
1.日常维护
设备的日常维护一般由设备使用人员进行，日常维护应达到以下五项基本要求。
（1）整齐。整齐体现了酒店的管理水平和工作效率。酒店内所有非固定安装的设备和机房里的物品都必须摆放整齐；设备的工具、工件、附件也要放置整齐；设备的零部件及安全防护装置齐全；设备的各种标牌完善、干净；各种线路、管道完好无损。
（2）清洁。设备的清洁是为设备的正常运行创造一个良好的环境，以减少设备的磨损。因此，必须保持机房内设备周围的场地清洁：不起灰、无积油、无积水、无杂物。设备外表清洁，铁无锈斑，漆显光泽，各滑动面无油污，各部位无“跑、冒、滴、漏”现象。
（3）润滑。润滑是确保设备摩擦部正常运行，防止磨损的重要措施，设备维护的最重要内容就是润滑工作。在对设备进行维护时要保持油标醒目；保持油箱、油池和冷却箱的清洁，无杂质。油壶、油孔、油嘴齐全，油路畅通。每台需要润滑的设备都应制定润滑的“五定”制度，按质、按量、按时加油或换油。
（4）安全。遵守设备的操作规程和安全技术规程，防止人身和设备事故。电气线路接地要可靠，绝缘性能良好。限位开关、挡块均应灵敏可靠。信号仪表要指示正确，要保持干净、清晰的表现。
（5）完好。设备的完好，能正常发挥功能，是设备正确使用、精心维护的结果，也是设备管理的目标之一。
2.每班保养
设备的每班保养要求操作人员在每班工作中必须做几下几点。
（1）班前对设备的各部分检查，并按规定加油润滑。
（2）做好班前检点，使用前要确认设备正常。
（3）按设备操作、维护规程正确使用设备。
（4）下班前必须认真清洁、擦拭设备。
（5）交接班手续要办好。
3.周末保养
周末保养要求对设备进行彻底清洁、擦拭和加油，并按照设备维护的“五项要求”进行检查评定及考核。
4.定期维护保养
设备的定期维护保养是由维修工进行的，是工程部以计划的形式下达的任务。针对重要机电设备要定期维护。
定期保养的内容主要有：
（1）拆卸设备的指定部件、箱盖及防护罩等，彻底清洗、擦拭设备内外部件；
（2）检查、调整各部件配合间隙，紧固松动部位，更换个别易损件；
（3）疏通油路，增添油量，清洗滤油器、油标、更换冷却液，清洗冷却液箱；
（4）清洁、检查、调整电器线路及装置。
定期维护时间视设备的结构情况和运行情况而定。设备的定期维护保养根据保养工作的深度、广度和工作量可分为一级保养和二级保养。二级保养的工作量比一级保养要大得多，主要由专职维修人员承担。
（1）一级保养。一级保养简称“一保”，指设备除日常保养外，所进行的设备内部的清洗，清通油路，调整配合间隙，紧固有关部位，及时对有关部位进行必要的检查。由于一保工作要求一定的技术含量，一般由维修工进行，但也可以在维修工的指导下由操作工完成。
（2）二级保养。二级保养简称“二保”。二保的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零部件，排除异常情况和故障，检查并修理电气系统等等。它的工作量大于一保，并具有修理的性质，主要由专职维修工承担。
（二）设备的润滑
设备的润滑指向机械设备零部件的摩擦表面供给适当的润滑油，以减少相互间的磨损，减低零部件的损坏率，使设备经常处于良好的技术状态。因此，搞好设备的润滑工作具有重要作用。设备的润滑工作首先要做好调查研究和资料的收集等基础工作。基础工作的内容包括了解设备的润滑部位，所有润滑油、润滑脂的名称、牌号，制定换油周期和消耗定量，每台重要设备设立润滑卡片，还要制定设备的润滑计划。设备的润滑工作要严格按制度执行。
1.定点
指根据设备的润滑部位、润滑点和润滑装置（油标、油槽、油泵等）的位置和数量，进行加油和换油，并要熟悉润滑装置的结构、作用和润滑方法。
2.定质
指对不同设备的不同部位，选择设备说明书所规定牌号的润滑油，针对不同滑油的不同性能和特点，它们的用途各不相同。而不同设备的不同部位对润滑油的要求是不同的，所以，各点都按规定的要求使用规定的润滑油。润滑部位上的各种润滑装置，要做到完好、清洁。油料保管要保持纯洁，防止杂物混入。非原包装润滑油，过滤后才能使用。
3.定量
指在加润滑油的时候，要按规定的数量加入。因为油量过多，就会溢出，不仅浪费油料，设备的保养和环境卫生受到影响，如油量不足，会造成润滑不良，产生拉痕、磨伤等不良后果。
4.定期
指确定加油的周期，并按规定的时间加润滑油。
5.定人
各设备的润滑工作都由专人负责操作。
第四（节）酒店设备维修
一、维修策略
（一）设备的维修方式
酒店设备的维修主要有三种方式：事后维修、预防维修、改善维修。每种维修方式都有其适用范围。工程部根据各种设备的特点及使用条件，最合适的选择维修方式，才能达到效率高，费用少的效果。
1.事后维修
在设备发生故障或性能、精度降低到合格水平以下时所进行的修理称为事后维修，也就是修理已经坏了的设备。这种修理方式适用于利用率低、维修技术简单、能及时提供备用机、实行预防性维修在经济上不合算的设备。如客房内的换气扇、洁具水嘴、照明灯具等，都可以采用事后维修的方式。要及时修复有缺陷和故障的设备。
2.预防维修
“预防为主”是酒店设备维修管理工作的重要方针，对设备进行预防维修是贯彻这一方针的重要工作。预防维修有两种方法，即计划维修和预知性维修。
（1）计划维修。酒店设备的计划维修主要包括一级保养、二级保养、项修和大修，要搞好计划维修工作，首先要编制维修计划，设备维修计划是设备修理管理的指导性文件。
（2）预知性维修。预知性维修是以设备的技术状态为依据的维修方法，这种维修方法的前提是掌握设备当前的技术状态。因此操作人员要认真进行日常点检和定期点检。在检查中，发现有异常现象和不正常的技术状况要及时记录下来，并采取相应措施排除。对于一时无法排除的异常情况，必须通知专业维修人员进行重点测试并做出诊断，对设备存在的问题进行预测，并提出解决问题的方法——维修方案，然后实施维修方法。
酒店的重要设备要逐渐推行预知维修方式，要建立健全的点检、检查制度，逐渐完备先进的监测仪器，努力提高诊断技术水平，促进酒店设备维修管理的现代化。
3.改善维修
只按原设计结构和技术要求对设备进行的维修，往往不能从根本上改善和提高设备性能。仅对一些性能先天不足的设备进行一般性维修，是无法改善和提高设备的功能的。因此，在条件许可的情况下，可以对设备进行改善维修，即为了消除设备的先天性缺陷或频发故障，对设备的局部结构或零件的设计通过修理加以改进，使其可靠性提高，这也是预防维修的一项重要内容。
（二）无维修设计
无维修设计指产品的理想设计，其目的是为了达到使用中无维修的要求，以下两种情况需要无维修设计：一是生产批量极大的电器、电子产品，如电视机、电冰箱，录音机和录像设备中的传动部分等；另一种是要求安全性、可靠性极高的设备，如航天器、人造卫星等。酒店中一些进口设备的某些部件和附件也采用无维修设计。
（三）设备的修理类别
设备的修理类别是根据修理的内容和要求以及工作量的大小，对设备修理工作的划分。修理类别分为小修、项修、大修。
1.小修
工作量最小的修理是小修。小修又可称为定期保养，根据保养的工作量大小，定期保养又分为一级保养和二级保养，对于实行定期维修的设备，小修的工作主要是根据零部件的磨损量，更换或修复在期间内失效或即将失效的零部件并进行调整，使正常工作能力得以保证。对于实行预知性维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常检查和定期检查中发现的问题，拆卸、检查、更换或修复失效的零部件，以恢复设备的正常功能。
2.项修
项修即项目修理，是在总结了过去实行的设备计划预修制度正反两方面经验的基础上，在实践中不断改革而产生的。它取代了与大修难以区分的中修。项修是根据设备的实际情况，对状态劣化已达不到生产要求的项目，针对性地按实际需要修理。项修时，一般要进行部分的拆卸、检查、更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。
3.大修
工作量最大的一种设备维修是大修。大修时要对设备进行全部的解体，修整所有基准件，修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件，使之达到规定的技术要求。大修要消耗较多的费用，一般是该设备原值的1/3，甚至更多。大修后，设备的性能往往难以完全达到出厂时的技术标准，因此，对设备的大修应事先进行可行性分析。
二、维修管理
酒店的设备因在经营中的地位和作用不同，所以采取的维修管理方式也是不同的。
（一）自行维修
1.报修制
报修制指操作人员在操作过程中或客房服务员在做清洁工作时发现问题，用报修单或电话通知工程部。如果客人发现设备、设施有故障或缺陷，也通过酒店服务员通告维修人员。公共区域的设备由所管辖的部门向工程部报修。各部门向工程部报修后，由工程部调度员按维修内容分配给维修人员，维修人员凭报修单前往维修，修理完毕，报修部门在报修单上签字，由维修人员送回工程部核销，在修理日报上汇总并上报。这种维修的单项工作量不大，但次数频繁、工种多、时间要求紧，如酒店的客房数量多，或客房的分布较广，那么维修工将花费大量的时间在往途中，工作效率较低。
2.巡查检修
由工程部派人巡查修理。如公共区域的设备设施、传输设备等由维修人员巡查检修，一般故障在现场修复，较大故障由巡查人员填写报修单另行安排修理。工程部也对客房定期派员检查，能够查出一般服务查不出的问题，如风机盘管、换气扇及电气设备的线路等。每一位巡检人员每次检查都填写巡查表，做好记录。
3.万能工制
在对客房设备的维修形式的分析中发现，无论报修还是检修，普遍存在着维修人员多、维修效果差、工作效率低的问题。目前，不少酒店针对上述问题，采取万能工制。这种制度要求维修工掌握客房内所有设备设施的基本维修技能，所以称为万能工。万能工最早是由美国假日酒店管理集团设置的一个特有的工种，万能工的任务就是对客房所有设备有计划地循环检查维修。根据酒店档次的不同，客房维修的周期有三个月的，也有四个月的，每个万能工的维修定额一般为每天3~4间客房。万能工除了按计划对客房进行检查外，应急维修任务也要承担。当发现客房某设备设施损坏严重，一时无法维修，则由万能工填写报修单，由工程部另派员工维修。
（二）委托维修
酒店所有的重要设备如配电设备、锅炉、冷水机组、电脑管理系统、程控电话交换机等，都是由工程部员工或专业人员操作、运行和维护的，是酒店设备管理的重点。
委托维修指委托生产厂家或专业维修公司进行修理。从目前情况看，酒店要培养一支专业维修队伍对上述重要设备进行计划维修保养比较困难，维修保养人员的技术水平如达不到要求，就使设备得不到良好的修理和维护，在这种情况下，委托维修将是未来发展的趋势，因为受委托单位人员的专业水平较高、技术性较强，而且委托维修的费用往往比增加一位工程技术人员的费用要低，因此，对重要设备采取委托维修的方式将成为酒店重要设备维修的主要方式。
