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第16章 是丈母娘需求推高了房价

第3章3第章是丈母娘需求推高了房价

有位女青年把男人大致分为四类:一是有房有车无房贷;二是有房有车有房贷;三是无房无车无房贷,但是马上就能有房有车有房贷,属于现金储备的那一类;四是无房无车无房贷,但很长一段时间也不会有房有车有房贷。对第一类男人,可以马上谈婚论嫁,二、三类可以考察之后谈婚论嫁,第四类免谈。对于那些到了适婚年龄的男青年来说,买房或者具备买房能力就成了搞对象的前提。因此,得到的结论是:适婚女青年制造了大量市场需求,推动了房价的上涨。

“有房才有家”,这是许多中国人的传统观念,但是,随着房价步步攀升,买房子对于大部分年轻人来说,越来越难。大部分未婚的年轻人事业刚刚起步,即使有两倍于人均可支配收入,不吃不喝也要20多年才能买房。

自进入2008年,由于经济危机等因素的影响,关于房地产进入寒冬的声音就不绝于耳,但时间进入2009年,房地产不仅没有过冬,而且过得舒舒服服,北京、上海等地的住房价格上涨达30%以上,房价一时间又成了有需求的购房者的一个痛苦而又兴奋的话题。

2009年9月,顾云昌在成都的“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”上,“剖析”房价上涨是因为“丈母娘需求”。

“刚性需求,一直被认为是本轮房价上涨的重要原因,但最根本的还是‘特刚需求’持续高烧不退助涨房价。”顾云昌称,这一“特刚需求”中,丈母娘往往最为积极,故我形象地比作“丈母娘需求”。小两口快结婚了,却一直不买房,于是丈母娘把女婿找来“探讨”,这下小女婿坐不住了,只好清仓、典当,筹钱买房,这就是“特刚需求”。顾云昌指出,“特刚需求”不是个别现象,目前在京沪杭和深圳等地,这种“需求”在持续,改善性需求、投资性需求都在持续,长远来看,中国房价还会缓慢上涨。

顾云昌的言论一出,霎时“雷倒”一片人。虽然有人认同“丈母娘逼着买房”的情况,但把买房需求和价格矛盾都推给“丈母娘”的说法,还是遭到了多数人的炮轰。有人调侃说,估计很多“丈母娘”还没搞清楚状况,突然就被推到了房市的最前沿,买不起房的、因为结婚被逼买房的,都向“丈母娘”开炮吧。

面对铺天盖地的批评,顾云昌在其博客上喊冤,声称媒体引用的“丈母娘需求助推房价”不是他的原意:“我,顾云昌,十分惊讶!”顾云昌强调,刚性需求特别是“丈母娘需求”是这一轮楼市销售量迅速上升的主要原因,这是他今年持续的观点。“遗憾的是,‘丈母娘需求’导致交易量上升,变成了助推房价的主要原因。也许是记者过于关心房价上涨了吧!”他认为,如若出现“丈母娘需求”,导致房价上涨过快,就应当在供应上找原因了。

顾云昌的自我辩护,立即遭到了再度炮轰。其实,熟悉房地产专家“雷言骇语”的朋友,恐怕都已经发现,“丈母娘炒房论”并非独创,而是沿袭了两年前万通集团主席冯仑的“未婚女青年推动房价上涨”的理论,并将其发扬光大。

2007年底,房地产商冯仑提出“未婚女青年”推高房价,冯仑说:“年轻女孩,没有房子嫁不嫁?90%的女性是不嫁的。所以说,未婚女青年推动了房价上涨,这具有很浓的中国特色。”他认为买房应限制在35岁以上,他认为房价上涨跟需求有很大的关系,很多人结婚的要求就是首先要有房,至少要交得起首付。如果政府强制规定35岁才能买房,将降低对住房的需求,从而降低房价。

从冯仑的“未婚男女的同居以及女方的适度施压,是房价的隐性推手”到“丈母娘找女婿谈谈,需求量就‘刚性’了,而且是特刚需求”。他们认为中国房价的推手,其实不是个人,而是婚姻需求,是男女要住在一起,就得买房子。

根据需求的概念,它描述的是消费者购买商品的能力。它的构成需要两个条件——消费者的意愿和消费者的实际生产能力。消费者的意愿,指的就是消费者愿意在某一价格水平上购买多少商品或者服务。消费者的实际生产能力,则是指在现有的收入水平和经济条件下,消费者能够购买的该商品的数量。

经济学上把需求分为弹性需求和刚性需求。弹性需求是指当产品或服务的价格有所变动时,市场对该产品或服务的需求也发生明显变动的状况。刚性需求,是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,这些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、鱼粉等等,也可理解为人们日常生活中常见的商品和必需品。

需求固然是房价形成机制的一面,但并不能构成房价高涨的全部原因。按照顾云昌的逻辑,吃饭也是刚性的需求,那粮价菜价为什么没有突飞猛涨了?仅仅因为婚房的刚性需求便导致房价上涨,显然缺乏说服力。

而把婚房说成丈母娘需求,更是让丈母娘背上了黑锅。“让女婿去清仓、典当、筹钱买房,两口子以后馒头就凉开水过日子,丈母娘也不高兴啊。”还在新婚中的某女士说,结婚前买新房还是两家一起凑的钱,她母亲把积蓄都拿出来帮他们交首付。徐小姐幽默地说,如果让她母亲知道有人说是“丈母娘推高了房价”,会气疯掉的,等于说她自己推高房价害她自己啊。

天下没有一个丈母娘会自己陷害自己,“丈母娘推高房价”的说法显然是谎言了。在顾云昌强调需求的同时,却忘记了一个很关键的问题:供给。现在很多企业不是没有土地开发,而是囤地、惜售,就是为了减少供给而造成价格上涨。

到底是谁推高了房价?其实,这个话题如今已说得“疲软”、“麻木”了。楼市上涨的背后主要有几重力量在推动:第一个就是开发商这个强大的阵线联盟,要么制造抢房潮,要么就是囤地,然后捂盘惜售,通过这些方式来让大家感觉楼房非常紧俏;第二个就是地方政府,他们也在纵容甚至默许开发商涨价;还有就是一些所谓的专家、学者、精英甚至少部分媒体的推波助澜,使得房价一路“高歌猛进”。

而中国房地产业的暴利程度,已到了“连开发商都不好意思说出口”的地步。上市公司2007年年度报告披露,房地产业在经连续多年高居暴利行业之首之后,再次轻松夺魁。地产公司毛利率普遍达到30%以上,万科、招商地产、金融街等上市公司的毛利润率都超过了40%。华侨股份以99.12%的主营业务毛利率排名第一。

同为房地产开发商的潘石屹说:“现在有的开发商做的棺材板生意,在消费者因为房价上涨而痛苦的时候,开发商却在偷着笑”。丈母娘推高房价的说法是一种障眼法,只是为了转移房地产开发商和购房者之间的矛盾罢了。

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