什么是小产权房？
这是与大产权相对应的一个说法。所谓大产权是指由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的小产权房，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。说得直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
1小产权房的法律地位
按照《土地管理法》第六十三条规定：“宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”因此小产权就是没有产权。
2小产权房的优势
首先，价格低廉的小产权房参与到市场竞争中，会起到拉低房价的作用。以它的价格为参考，加上土地成本后，便能算出商品房的利润空间有多大。如果给小产权房一定空间，利用它刺破大产权房价的坚冰，没准比国家一系列房价政策还有效。
其次，对农民来说，作为集体土地主人，小产权房将使他们成为土地增值最大的受益者。农民在搞小产权房租赁和出售的同时，自己也逐步走向了城市化。农民是否出卖自己的住宅，直接的驱动力是城市经济的发展。因为我国的人均耕地很少，如果农民在土地上都“安分守己”，创造的经济价值就是有限的，甚至是迟缓的。所以随着城市经济的繁荣，农民的工资提高，社会保障不断完善，必将有一部分农民进入城市，在城市创造更多的价值。其在农村的住宅如果能利用起来，更能以财生财。
农民将自己的住宅出售给城市居民，农民获得相应的房屋价款，当然房屋价款不能被个别农民据为己有，应当上交给集体组织，用于集体经济的发展。可见，无论是房屋还是土地的价值在动态的过程中都体现出来了。
3小产权房与利益攸关的各方
第一，小产权房伤害了国家的利益。大家普遍认为小产权房之所以不被承认是因为侵犯了国家利益。的确，小产权房是集体土地，不能上市交易，由乡政府直接开发，这就省掉了土地出让金，即购地成本。土地出让金通常指国有土地使用权出让的收益，即“地价”。这些乡镇政府违规开发土地使集体土地非法入市，造成国家土地出让金大量流失，严重损害了国家利益。
第二，小产权房也伤害了一部分农民的利益。某些乡镇卖出小产权房后所获资金直接划入了乡镇府财政收入，却没有落到农民口袋里。为了增加财政收入，某些地区的村委会强占土地，或是只给农民微薄的补贴。这导致了这些失地农民的贫困，与此同时也加深了他们对政府、国家的不信任感。
第三，小产权房业主也是受害者。很多人会产生这样的疑问：那些小产权房业主花上十几二十万就能有一套大房子，他们应该受益最大，又怎会有利益受损之说？表面上，那些无力购买大产权房子的低收入者确实享受到了小产权房的好处。但是这一切都没有法律的保障、国家的承认，而他们手中所有的同村委会签订的合同在法律上也是无效的。村委会不属于国家机关，不是行政组织，只是村民自治组织，他们无权开发集体所有的土地。因此，与村委会签订的合同根本无法保护小产权房业主的合法权益，一旦发生纠纷，法律将很难保护购买小产权房的业主。
第四，被小产权“伤害”最深的，应该是开发商。小产权房的出现暴露了房地产业开发成本，大产权房虽然多了土地成本和一些税费，但价格也不至于是小产权房价格的两倍以上。小产权房将大产权房的暴利披露得淋漓尽致，被揭了短的房地产商坐不住了，终于喊出了“买小产权房如同偷东西”。而这并不是矛盾的全部，小产权房热销导致了正常的商品房有价无市的局面，这就切切实实地触到了商品房开发商的利益了。农民抢了他们的蛋糕，合法化后他们更加“岌岌可危”。
4小产权房能否“转正”
主管部门不欢迎，购房者却极力追捧，如何地解决小产权房尴尬的处境，我们是不是该给小产权房“转正”呢？
房产商孟晓苏认为禁止并不是最好的做法。他认为，虽然目前小产权房仍处于法律的灰色地带，但历史证明，推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中，土地承包制与农民集体进城，最初都是违法的，而事实证明，这种违法行为恰恰推动了中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面，未来的方向便应该是打破政府的独家垄断，实现多元经营，以实现土地价值的真正回归。
知名学者易宪容也明确表示，将小产权变为大产权，将不合法变为合法，制定法律出来保护是一个必然。小产权房和我们现行法律是不相容的，但还如此盛行的背后是小产权的合理性。如果商品房的价格在一个较低的水平上，小产权房就不会有生存的空间。如果小产权房对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。政府应该维护民众的利益，妥善处理小产权房。
法律界人士也提出了不同的观点。有律师认为，只要城乡土地二元制管理制度没有消除，乡镇集体土地转为城市用地，就没有相应法律依据，也就是说，小产权房“转正”不是一件容易的事情。
房价不能承受之重——房价的秘密
有个“家”是大多数老百姓的共同愿望，人人都希望自己至少能有“安身立命”之地。
然而，自从中国房地产市场开始启动以来，房价一路高歌猛进，大涨特涨，特别是2005～2007年，全国主要城市房价开始了奥运撑竿跳，频频刷新最高纪录。
以上海为例，有关统计数字表明，上海外环平均房价达到16000元，内环35000元。买一套60平方米的房子，外环要96万，内环则要210万元。上海人均年收入约30000元，三口之家年收入9万元，扣除基本生活费用，每年能余下5万元。如此类推，买一个外环的房子要19年，内环的房子要42年。值得注意的是，这种计算还未将利息考虑在内。
为什么房价会居高不下？仔细分析起来，如今的高房价，是“众力”合推的结果。
其一，中国人有置产的习惯和偏好。从中国人的传统观念看，住宅是财富和身份的象征与体现。不论是王侯将相还是平民百姓，只要有了条件，首先就是置产。房屋还是最好的财富持有方式，持久、耐用，还可以作为家族文化和荣耀传承的载体，传给下一代。虽然现代社会体现财富的方式已经多样化，但是，几千年的传统观念在人们的思想中留下了很深的烙印。一个温暖舒适而又固定的住房，是许多普通老百姓最大的愿望。
正是这种观念，使多数中国人对买房拥有持之以恒的热情，他们一辈子孜孜以求的就是为自己、为儿女购置家产。从经济学角度看，房子是稀缺资源，中国拥有13亿人口，这自然成了中国人购房的硬需求，其硬需求产生的购买力自然可以预见。如此巨大的内在需求使得中国的房价不会太低。
其二，从古至今，中国的老百姓都缺乏社会保障和安全感。在中国几千年的文明史中，虽然不乏太平盛世，但是，动荡不安或仅仅维持底线生存的时代居多，老百姓的保障只能靠自己，政府不愿管也无力管。时至今日，国家的保障机制也不是很健全，社会安全网仍有很大的漏洞，大多数老百姓都缺乏保障和足够的安全感。而住房的特点既能有保障功能，又能增加人们的安全感。所以，老百姓宁愿牺牲其他消费也要买房。
其三，地方政府从房地产发展中谋得的好处。地方政府热衷房地产的原因，在于土地出让金是地方政府财政收入的“大头”，所以政府垄断了城镇的土地资源。正是在这种体制和机制的刺激下，地方政府自然要拼命炒高地价，绞尽脑汁使商业用地价值最大化。地方政府既然把土地拍卖给房地产开发商时已经是高地价，房地产商在高地价基础上再要追求高额利润，房价能不高吗？房地产业对地方政府的GDP和财税收入的贡献巨大，地方政府从心底里根本不愿意房价下跌。
其四，房地产暴利是房价居高不下的根本原因。追求最高利润是资本运营的唯一秘密，房地产商为保持高利润，通过恶意炒作，囤积居奇，积压闲置土地，控制房源供给，联手哄抬房价，从而达到榨取购房者最大利润的目的。房地产业的成本和利润率到底有多少，外界全然不知，这点也是很多人对房产开发商格外不满的原因。
有一篇文章曾指出“深圳2007房价暴涨背后的秘密”：最近两年，一些大城市的楼价如同坐火箭一样狂升，普通民众只能望楼兴叹。一个楼盘的市值甚至可买下整个伊利集团，“不是伊利的价值被低估了，就是楼盘的价值被高估了”。另外，有一位开发商私下坦承：“现在，楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”中国楼市的暴利，能让房地产商在睡梦中笑出声来，还有什么险不敢冒的？
其五，炒房团是高房价的潜在推力。“温州炒房团”全国有名，他们资金雄厚，集团运作，在各地房地产市场频频出手，如飓风一般攻城略地，所到之处房价急升。在2007和2008年，山西炒房团在北京的力量也不容小觑，他们动辄购买数套甚至是数十套房产，不少房产宁愿空置也不出租，留待涨价后抛出。这种大范围的炒房现象，即大规模资本投资于某地的房地产，会造成当地的房地产市场的虚假繁荣。
其六，国际热钱大量涌入，为高房价推波助澜。自2005年以来，人民币一直处于持续升值或升值预期中，吸引了大量国外游资流入中国市场，这就是国际热钱。这些“游资”的目的就是赚钱，根据资本的“洼地效应”，哪里预期有利润就会冲到哪里。我国各城市的房价持续攀高，使得国际热钱越来越集中到房地产，在一定程度上促使高房价跌不下来。
涨是苦，跌也是苦——房价涨跌的是非
2008年伴随着万科大张旗鼓的“降价潮”，上海楼市开始降价。房市降价也从老百姓的一种心理预期，变成了一种普遍真切的市场现象。自从1998年到现在，房价就一直看涨，政府一直在说调整房价，但房价从来没跌过，至少从来没跌到消费者的心理价位。
之所以房价会暂时下跌，是因为自2008年下半年以来，由于国际经济形势的急转直下和股市连续下挫，部分投资者或准购房人的资金被套牢，使大部分购房需求无法实现。
股市下挫导致资金套牢最终影响购房者购房计划或付款进度的，约占整个购房比例的25%。这使得原本坚持房价仍旧坚挺、能顺利度过低迷期的申城开发商，在僵持了近半年后不得不面对现实——商品房成交量大幅下滑，成交价上涨势头被遏制。一时间习惯于快速开发、销售的开发商们遭遇了前所未有的资金回笼过慢局面。正当部分中小开发商由于资金回笼过慢转而想向银行寻求贷款时，央行从今年伊始起实行了资金紧缩政策，这无疑让开发商们雪上加霜。
房地产市场开始了一系列微妙变化。其中，从“土地为王”到“资金为王”的转变最为明显。2008年4月初，上海土地交易市场成立后举行首场土地竞拍。在出让的八幅土地中，两幅流标，三幅只有一个竞买人。其中，最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟介绍，上海许多房地产企业原来的资金比例中，自有资金比例可以高达80％，而经历这一波宏观调控和市场观望后，该比例已下降到了15％左右。“在房地产开发企业中有这样的现象，一些公司下属的某个项目资金是达标的，但整个集团公司的资金处于短缺局面。”房地产市场低迷，开发商资金链断裂，七成开发商存在资金问题，大量开发商不得不选择降价出售。
