投资案例：投资客出手半年就收租
有好的商铺，也还需要有实力的拥趸。张小姐是商铺投资的新手，但实践证明，她的眼光还不错。
2010年8月，张小姐以61万元的总价买下了位于越秀区越秀中路的宝贝城的一间格子铺，面积为11. 1平方米，算下来单价约为1. 5万元，“我买的是第二期，那时候价格已经涨了不少，第一期的单价才3. 5万元左右，后来调控政策不停出台，但这里的价格还是涨了，10月份我这样铺的总价又涨了两三万元了。”
说到投资主题小商铺的出发点，张小姐归纳为三点，一是为了资金保值，这样的铺子总价不高，方便投资；二是她留意到当时广州市区内妇婴一体化的概念商场还没有；三是开发商与电视台有推广合作，令她看好宝贝城的未来运营。张小姐说，买铺时，开发商的承诺也很吸引人，“开业后就能收租，由开发商经营10年，可收回八成成本，就算剩下的20%没收回来，还有个铺在那里，我至少不会亏。”
据了解，宝贝城50%的物业将由发展商自持经营，今年1月正式开业，进驻的品牌包括迪士尼、乐高等多家知名品牌，目前南方电视台少儿频道也在此设立了少儿演播中心，每周有一个小时的直播节目。上周六记者到现场采访发现，商场的人气还不错，聚集了不少带着孩子来逛的父母，各个小铺吸引了很多妈妈级的买家。在儿童游乐区，很多孩子在开心地玩耍。
“我现在的租金基本上可以抵每个月银行的月供，到了明年，每个月还有几百块钱的进账。”张小姐告诉记者，她出手后半年，宝贝城便如期开业，她也开始收租，由于她只付了一半首期，剩下的钱从银行贷款，第一年开发商按6%的比例返租，基本没有供铺的压力，到了明年，返租率将提高至7%，第3年至第9年返租率将升至8%，第10个年头将按照9%的比例来返租。
“开发商还承诺1 ~ 6年内会将商场上市，如果上市的话可以原价的3. 5倍回购。”张小姐说这个承诺未必能这么快实现，但就目前来看，商场的人气还不错。
选铺法则：锻炼选铺眼力“四看”
骏誉投资总经理助理李路杰：
对于商铺投资客来说，好的眼力也需要理性的分析作为基础。投资商铺要有保障，最重要从四个方面入手分析：产权、地段、销售价格和开发商经营实力。投资者在买商铺时必须看商业项目大产权证是否齐全，不能盲目地追求返租回报而忽略了产权问题，最好能选择黄金地段和成熟商圈的项目，同时应看发展商、代理商和经营团队实力，因为这是环环相扣，任何一个环节出问题，投资者利益都有可能受到损害。
最后，李先生指出，投资者在投资时应认真分析商业项目的销售价格是否合理，因为目前市场上的确存在着商业项目虚高价格的现象，投资者不能盲目迷信每年返租、每月返租。从广州商业地产发展历史来看，因返租而出现的纠纷经常可以见到。
资深商业地产专家陈瑞标：
首先，鉴别该商铺所在区域的商业价值。对一般家庭式投资客来说，由于投资商铺次数少，可能不会做专业的分析，但起码要对该商城的周边环境有一个粗略的认知。“零售看走鬼、批发睇车仔！”通过此方法，或多或少、或有或无，聪明的商贩会给你答案，市调的结果以及物业价值的高低也在此充分体现。
其次，要考究发展商的经营定位是否与该地段现状和未来发展相符，以及发展商预留了多少面积自营，以及有无实际的行业龙头企业入驻。对于未来营运管理，发展商有无具体操作方案等等。
再其次，认清出售商铺的发展商与返租或营运商的关系在法律上是否有关联，购铺合同与返租合同是否不可分割，一旦租金断付、经营承诺谁来履约和担责等，这些问题都要清晰化，并且尽可能在合同中有所体现。
最后，要了解清楚是否可以马上办理产权证手续等，尤其一些曾经“烂”过或仍在“烂”的项目，是否属于合法性销售、未完工的可否有能力完工验收交付使用，否则一切都是浮云。
网络调查：超五成网民投资主题小商铺犹豫中
住宅限购，买铺投资的广告宣传风生水起，主题小商铺近来更是被炒得热火朝天。在高投资回报、低入市门槛的“诱惑”下，你动心了没有？你会选择概念商铺来投资吗？近日本报与网易联合发起了一次网络问卷调查显示，超过五成的市民想过投资主题小商铺，但还未出手，正处于犹豫之中。
此次网络调查的结果显示，有高达81. 1%的市民接到过各类主题小商铺的广告信息，当被问到“是否想过投资此类主题小商铺”时，有55. 1%的被调查者表示“想过，但还未出手”，有16. 8%的市民“已经投资”了。
在投资原因的分析上，有36%的被访者表示三大原因皆有，这些原因分别是“总价低”、“投资回报高”和“住宅限购没找到其他的投资渠道”，但在投资主题小商铺首要考虑因素中，选择“投资回报率”的被访者最多，高达36%，其次为“未来预期”。
对于已经投资商铺的市民，被问到对于投资回报的评价时，有15%的人认为投资回报“一般，基本满意”，有13. 3%的被访者表示“比较差，我很失望”，仅有11. 7%的投资者认为投资回报率“很高，我很满意”。
投资客心理：投资商铺各有小算盘
在明知道投资商铺有风险的情况下，投资客为什么还屡屡出手？投资商铺已有10余年的张超告诉记者，就固定资产投资来说，商铺市场回报周期短，并且回报率相对要高。“如果选择‘对’的商铺，一铺真的可以养三代。”据了解，张超和其老公目前拥有10余个铺，多数位于荔湾、越秀老城区。
一直热衷于投资住宅的余下，在住宅限购后，近期准备转向商铺市场。他告诉记者，在通货膨胀预期下，房地产住宅市场限购、股市又振荡，还是投资商铺比较妥当。商铺不同于住宅随着时间流逝还要计算折旧费，相反，商铺与时间是成正比的关系。
生意人投资商铺也有自己的想法。做餐饮业的温伟告诉记者，投资商铺主要是为了避税，买商铺或是写字楼能有效避税，因为目前房产的相关税率远比经营所得相关收益的利率要低。
百货商场、购物中心商铺投资指南
很多投资者青睐于百货商场、购物中心等大型商场的商铺投资。不仅因为这些项目的可观投资回报率和安全系数较高，而且具有专门的管理队伍对商铺进行管理和经营，这让投资者少了很多的担心，还有其他的有利因素吸引着投资者纷纷加入。投资者在投资这些项目时，最好先了解一下这些投资项目的特点和相关事项，做到有的放矢，才能事半功倍。下面是关于百货商场商铺和购物中心商铺的投资指南，供投资者参考。
（1）百货商场商铺的特点
①百货商场规模特点。
一般情况下，百货商场规模在2万平方米左右，如北京赛特购物中心的面积为1. 8万平方米。
②百货商场规划设计特点。
百货商场通常采用3 ~ 5层的多层建筑，不需要对设计荷载作过多考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括P O S机系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。
③百货商场运营特点。
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
④百货商场商铺特点。
商铺的形式：百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。
投资回收形式：百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分来区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。
（2）购物中心商铺的特点
①购物中心规模特点。
目前在国内大型商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物中心项目具有不错的收益率。值得商铺投资者进行投资，但是首先要对它们建立基本的了解，有助于商铺投资者辨析市场机会，规避投资风险。
②购物中心规划设计特点。
购物中心规划设计所牵涉的技术内容很多，包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败起着决定性作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。
也许投资者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些都对购物中心的规划设计提出了高要求。
总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点。
③购物中心运营特点。
绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。
