根据前述法律精神，业主对自己的房屋的装修、装饰及改造行为应有限制。《物业管理条例》第53条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”业主在对房屋专有部分进行装修时，应该告知物业服务企业，使物业公司充分了解小区的各种情况，以便及时监督管理。而物业服务企业应该将装修中的注意事项和禁止行为告知业主，业主应该根据这些被告知事项进行装修，并接受物业公司的监督管理。对于业主装修中的禁止行为和限制行为，中华人民共和国建设部《住宅室内装饰装修管理办法》在第5条中做出了明确规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”第六条：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。”第8条规定：“改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。”
在业主的装修、装饰及改造中，物业服务企业负有对其行为的监督责任。《物业管理条例》第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”《城市新建住宅小区管理办法》第14条规定：“房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：（一）擅自改变小区内土地用途的；（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；（三）私搭乱建、乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱推乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；（四）不照章交纳各种费用的。”《住宅室内装饰装修管理办法》第42条规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。”不仅法规对物业公司的监督责任做出了规定，业主委员会在与物业服务企业签订的物业服务合同中一般也会对物业公司的监督责任做出约定。
本案中，周某对自己房屋专有部分的改造行为未经相关部门批准，其擅自进行施工，导致楼下邻居余某的权利受到侵害。在相关物业服务企业未行使其职责的情形下，余某起诉到法院，要求被告周某拆除卫生设施，恢复原状，是一种要求停止侵害、排除妨害的行为，应得到法院的支持。对于余某要求赔偿损害的诉讼请求，由于其权利受到侵害系周某的行为所致，故法院仅支持其要求周某承担赔偿责任的诉讼请求。
【法条指引】
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
22、未经建筑物区分共有权人同意，可否由他人加盖房屋？
【宣讲要点】
建筑物区分所有权是指区分所有建筑物专有部分所有权和共用部分共有权及基于相邻或共有关系而产生的权利义务关系所构成的特殊所有权。对于建筑物区分所有权中的共有权的处分，应经全体共有权人同意，方可实施，否则便侵害了其他共有权人的合法权益。
【典型案例】
2008年8月，贾某在领到建筑许可证后，在本村准备建造三层楼房，但在建完第二层后就停止了建造。2009年6月，贾某将第二层作价30余万元卖给了本村村民毕某。双方签订了房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续。但贾某没有向毕某说明自己本打算还要盖第三层的意图。2012年9月，贾某因经商亏本，于是与柳某达成扩建房屋合同。合同约定：由柳某出资加盖房屋的第三层，第三层所有权属于柳某，柳某向贾某支付补偿费15万元。事后，毕某对柳某在其房屋上加盖第三层的行为向贾某提出反对意见，认为贾某在将房屋的第二层转让给毕某时，并没有提到加盖第三层的问题。而贾某认为加盖第三层的申请已经得到房管部门的批准，毕某无权干涉。双方为此发生争议。毕某遂起诉至人民法院，请求法院判令贾某和柳某之间的房屋扩建合同无效，并要求柳某和贾某赔偿自己的损失。
【专家评析】
《民法通则》第78条规定：财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。就建筑物区分所有权的共有，《物权法》第70条做出明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，建筑物区分所有权是指区分所有建筑物专有部分所有权和共用部分共有权及基于相邻或共有关系而产生的权利义务关系所构成的特殊所有权。在本案中，房屋的第二层本属于贾某所有，但贾某将该层的所有权转让给了毕某，从而产生了区分所有权，即贾某对第一层享有所有权，毕某对第二层享有所有权。尽管双方对第一、二层享有单独的所有权(即专有权)，但双方对共用的楼梯、厕所、墙壁等享有共有权。本案的关键问题在于对第三层的建造和空间利用权是属于双方共有，还是属于贾某或毕某单独所有？笔者同意第一种意见，理由如下：
首先，这一权利不能完全属于贾某所有。贾某在将房屋的第二层转让给毕某后，只享有对房屋第一层的所有权和宅基地使用权，此时二层之上的空间利用权与贾某的权利已经分割开。比较而言，二层之上的空间利用权与毕某享有的二层有着更为密切的联系。尽管贾某在办理建筑许可证时就取得了建造房屋第三层的权利，但是贾某已经不能完全享有对二层以上的空间利用权。因为贾某在转让第二层的所有权时，没有明确保留对第二层之上的空间利用权，也没有向毕某提出加盖第三层的意图。因为贾某没有明确保留对第三层的空间利用权，其房屋转让的结果就是贾某对第三层的部分空间利用权也转让给了毕某。另外，柳某在毕某的第二层之上建造房屋，确实损害了毕某对第二层的合法权利，而贾某在转让第二层时并未说明这一情况。由于贾某处分第三层的权利必然会影响毕某正常的居住和生活，因此贾某行使其所有权的行为是不恰当的。
其次，对第三层的建造和空间利用权也不能完全属于毕某所有。因为贾某拥有该房屋的建筑许可证，许可证仅仅许可贾某可以建筑第三层，而没有许可其他人建筑第三层，毕某显然没有取得建造第三层的权利。虽然毕某所在的第二层与第三层的关系最为紧密，但贾某转让房屋时，没有明确表示放弃对第二层之上的空间利用权，在这种情况下，毕某就不能享有完全的对第三层的建造和空间利用权。第三层的建造和空间利用权既不能完全属于贾某，也不能完全属于毕某，而应当由双方共有。贾某享有此项权利的根据在于其享有的对第一层房屋的所有权和宅基地使用权。尽管贾某已转让了第二层房屋，也不能认为贾某已经完全丧失了对二层之上的空间利用权。而毕某享有此项权利的根据在于毕某对第二层的权利与第三层的空间利用权的不可分离性。因为对第三层的空间利用权的行使必然会影响到对第二层权利的行使，这是所有权的一种自然延伸。由于毕某取得了部分的对三层的空间利用权，这就构成对贾某的第三层空间利用权的限制，即贾某如果要建造房屋的第三层或将该权利转让给他人，首先要取得毕某的同意。否则，贾某即构成无权处分，侵害了毕某享有的对第三层的空间利用权。在本案中，贾某未经共有权人毕某的同意与柳某签订了房屋扩建合同，应当认定该房屋扩建合同无效。
【法条指引】
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
23、在住宅楼顶上立广告牌，收益应当归谁所有？
【宣讲要点】
建筑物区分所有权人对建筑物的共有部分享有收益权，对共有部分收取的利益，包括收取的天然孳息和法定孳息，如出租楼顶或楼墙面设置广告取得的租金收益，归全体区分所有权人共同分享，并按照自己专有部分所占比例分享收益。
【典型案例】
2012年8月，某房产开发公司开发的“海景花园”小区一期工程落成，与某房产开发公司签订了购房协议的居民陆续迁入居住。但入住的居民即发现在该楼顶层设置有巨型广告牌。经调查后获悉，原来在2008年4月与“海景花园”毗邻的市政形象工程——环海迎宾大道修筑完成。因该大道风光宜人，且是进入市区的主干道，所以车流量较大。2010年6月，当地一知名企业看中该处的广告宣传价值，便与某房产开发公司协商在已经建成的一期工程8号楼设置其企业的广告牌及霓虹灯等装置。某房产开发公司最终同意以每年60万元的价格，将8号楼的顶层转让给该企业用于设置广告宣传装置。
8号楼入住的全体住户认为该企业未经其允许在顶层设置广告牌的做法侵害了他们的合法权益，因此要求该企业在1个月内对在顶层设置的广告牌予以拆除或赔偿损失。该企业便向某房产公司求助，某房产公司介入此事后，只同意支付每户10000元的费用补偿顶层居民的损失，但对其他居民要求将全部款项予以平分的要求不予理睬。
经多次协商不成，8号楼入住的全体住户便以某房产开发公司违约并且侵犯所有权为由向法院提起诉讼，请求法院判令被告返还不当得利129余万元。某房产开发公司辩称，本公司已按商品房预售合同将8号楼住户所购房屋交付给购房者，因此不存在违约行为。
