２００１年３月１５日，消费者李某购买了当地一家建筑安装公司的一套住房，总价６５７８０元。李某交付了５４８００元房款，打了１０９８０元的欠条，建筑公司出具了６５７８０元的财务收据。入住后不久，李某发现房子多处断裂，开始协商退房，随后又获悉，这套住房是开发商在１９９９年底未经规划部门批准擅自建设的，建委已经下发了拆除令，法院正在强制执行，而且整栋楼房的房产证又被抵押给了银行。李某此前对这些毫不知情。２００１年１１月８日，李某以欺诈销售商品房为由，将这家公司诉至山城区法院，要求依据《消费者权益保障法》予以双倍赔偿。２００２年２月，一审法院判决认定这家公司对消费者构成欺诈，判决双倍赔偿。被告不服，上诉至中级人民法院。２００２年５月２９日，二审法院维持一审判决。被告仍不服提起申诉，被法院驳回。
律师的话：
本案是全国首例终审生效的商品房欺诈双倍赔偿案，引起了各界的极大关注。近年来，随着我国住房商品化进程的发展，绝大多数人必须通过购买的形式取得住房。但是商品房的购买者是否属于《消法》规定的“消费者”，商品房买卖中的欺诈行为是否适用《消法》规定的“双倍赔偿”？在民法理论界及司法实践中存在不同看法。有的认为商品房并非《消法》规定的一般商品，如果适用双倍赔偿条款将会导致双方当事人利益的明显失衡，违背民法的公平原则；有的认为商品房当然也是《消法》规定的商品，只要存在欺诈行为就应当实行双倍赔偿。在实务中由于商品房涉及金额大等等原因，实际上使得消费者提出双倍赔偿的要求后常常得不到法律支持。在本案中，法院根据《消法》认定房地产公司对消费者构成欺诈，判决被告向消费者双倍赔偿，保护了消费者的合法权益，在越来越多的商品房买卖纠纷案件中具有突破性的意义，可以为其他法院对同类案件的审理提供借鉴作用。当然，由于商品房是一种金额较大的商品，按《消法》第４９条规定“一刀切”实行双倍赔偿也未必妥当，应当根据商品房出卖人的欺诈情节、标的金额、损害后果等因素综合认定，确定是否予以双倍赔偿。２００３年６月１日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此作了专门规定，第８条、第９条规定在５种情形下可以请求商品房的出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这是公平、合理的。商品房消费者可以据此对特定情形下的房地产出卖人的欺诈行为请求惩罚性赔偿。
他有房屋的优先购买权吗？
李某拥有一栋二层砖混结构的小楼房，建筑面积２０１.２７平方米。１９９７年７月８日，李某将该房出租给吴某居住，双方签订租赁合同约定：租赁期为１年，租金为每月１００元。后李某因琐事与吴某发生矛盾。１９９８年６月，李某决定将该房出卖。经人介绍，张于６月２８日与第三人赵某达成以６.５万元的价格买卖该房的协议。双方于次日到县房产管理部门办理了房屋产权过户手续。租赁期届满后，李某遂通知吴某租赁房屋已经出卖，要求其立即腾房。吴某认为李某在卖房前既未通知又未征求其是否购房的意见，侵犯了其优先购买该房屋的权利，遂向法院提起诉讼，要求确认被告李某与第三人赵某的房屋买卖行为无效。
县人民法院受案后，经审理认为：被告李某在将出租房屋出卖前未通知承租人吴某的情况下，将房屋卖给第三人赵某，侵犯了原告吴某在同等条件下的优先购买权。原告起诉被告侵权，要求确认被告与第三人的房屋买卖关系无效，法院予以支持。据此，该院依据民法通则的有关规定，依法作出了被告李某与第三人赵某的房屋买卖行为无效的判决。宣判后，当事人双方均未提起上诉，判决已发生法律效力。
律师的话：
房屋优先购买权是房屋承租人在同等条件下优先购买所承租房屋的权利。我国《城市私有房屋管理条例》第１１条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院１９８４年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第１１８条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
该案被告李某虽然与第三人赵某达成了房屋买卖协议，并到房管部办理了房屋过户手续，但由于该行为剥夺了原告吴某的承租人房屋优先购买权，所以买卖关系也就被宣告无效。
该起房屋买卖是否有效？
甲原为某国家机关一位局级干部，承租单位一套五居室楼房，由甲与其妻乙共同居住，甲于１９９５年２月去世，该房由其妻乙居住，承租人变更为乙，此时，乙的女儿丙为照顾母亲亦搬入此房居住。１９９６年１１月，单位依照国家房改政策向职工出售公有住房，乙申请购房，单位同意并预收了乙购房款及维修基金共２万余元，在产权证未办完时，乙即于１９９７年１月去世。１９９８年６月单位以无共居人为由终止了此房购房决定，并要求丙腾房，丙却要求继承此房，双方由此产生纠纷。
律师的话：
众所周知，公民购买商品房，付款后，办完产权登记手续，取得产权证，所买房屋便成为私人财产，依法可以发生继承等。而本案涉及的主要问题是职工购买公有住房已交购房款但未办理产权证之前死亡的，其购房行为是否有效？对此问题存在两种截然相反的意见。
第一种意见：依据民法的有关规定，购房行为系要式法律行为，只有在房屋管理部门办理完登记手续后，购房行为方能生效，乙只向单位交了购房款，但其未能取得房屋产权证，房屋所有权还未发生转移，双方房屋买卖关系不成立，故丙要求继承该房的理由不能成立。
第二种意见：乙购房手续齐全，其交了购房款，单位亦同意其买房并收了购房款，双方购房协议已实际成立，乙完全履行了合同义务，未及时办理产权证，责任在单位，不在乙，单位不应单方作出终止购房决定。
律师认为第二种意见是可取的，理由是：
一、公有住房买卖在我国尚属一种新情况，处理这种纠纷并没有明确的法律依据，根据《民法通则》第６条的规定，在法律没有规定的情况下，民事主体从事民事活动应当遵守国家政策。对公有住房买卖，不宜完全按要式法律行为确认买卖合同是否成立。单位同意乙买房并收了其购房款，表明双方当事人就合同的主要条款已达成合意，所以双方购房合同已经成立并实际履行。《合同法》第８条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。
双方当事人订立合同的目的在于使合同产生拘束力，从而实现合同所规定的权利、利益，如合同不能生效，就不能实现合同目的。依法律规定，合同的生效条件为：（１）行为人具有相应的行为能力；（２）当事人意思表示真实；（３）不违反法律和社会公共利益，合同具有一般生效要件，即产生法律效力。《合同法》第４４条第２款规定，法律、行政法规规定，合同应当办理批准登记手续才生效的，应依照其规定，这里的批准登记手续是民事行为的特别生效要件，也就是所谓的要式法律行为。不动产和法律规定的动产如车辆、船舶、航空器等，所有权的转移须依法办理所有权的转移登记。本案中乙与单位的购房合同已经成立是个不争的事实，对房屋买卖合同是否生效，一般需要办理产权转移手续以后才能生效，但对公有住房这种带有福利性质的买卖，合同何时生效？没有明确的法律规定，应适用公有住房改革与买卖的有关政策性规定，根据公平原则，应认定该案中双方所签购房合同成立并且已生效。
《合同法》第１０７条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依严格履行合同义务的原则，当事人任何一方因违反合同规定的义务均应承担违约责任，该案中乙已交了购房款，依合同履行了自己的义务，单位本应履行售房义务却单方终止了购房合同，对此应承担相应的违约责任。乙有权选择对方承担违约责任的方式，既然乙选择要求违约方承担继续履行的责任，作为违约方，单位应继续履行售房行为。
二、依据××市人民政府房改办《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》的（９７）××房改办字第０７１号通知规定，职工购房时间从首次付款之日起计算。本案中的乙已交购房款，实际履行了合同义务，单位理应继续履行售房行为，单位未及时办理产权证，应对此承担责任，而不应让个人承担责任。该通知第一条规定：“购房职工已故，所购住房发生继承的，继承人可按历６号文件规定申请改按成本价购房，其中已故购房职工夫妇工龄和等于或超过６５年的，继承人可不补交房价款，视同成本价购房并按０５６号文件第６条规定改办产权登记手续；不足６５年，继承人可按０５６号文件第３条规定补交房价款，改按成本价购房。”（９５）京房改办字０５６号通知第３条规定：“职工自愿按成本价购房的，按成本价与标准价高限之间的差额补交房价款。补交房价款后，原购房职工按购买成本价房的规定改办产权登记手续。”第６条规定：“购房以前夫妇工龄和超过６５年的职工，可不补交房价款，视同成本价购房；在职的，可按所在单位规定建立住房公积金，该职工可凭售房单位出具的证明，按购买成本价的规定改办产权登记手续。”由此可以看出，依据国家房改售房政策规定购房公民死亡后，所购房屋可由其继承人依法继承的精神，单位应继续履行售房行为。购房职工已故，所购住房发生继承的，继承人可按成本价购房。
三、如果按照第一种意见，完全依照要式法律行为的规定，办完产权登记手续后购房合同才生效，该案中房屋所有权未发生转移，乙去世后，单位有权要求丙立即腾房，这样做社会效果不好，不利于保护公民的个人的合法利益，因为从交纳购房款至取得房屋产权证一般有一段很长的时间，如果单位在这段时间随时可以终止房屋买卖合同，对公民个人太不公平，这样不利于保护公民个人合法利益，也不利于社会稳定。而公平原则是我国《民法通则》第４条明文规定的民法基本原则，公平原则要求民事主体应本着公平的观念从事民事活动，正当行使权利和履行义务，在民事活动中兼顾他人利益和社会公共利益。另外，根据房改政策，公民按优惠价购买承租单位的公有住房，是其应该享受的带有福利性的待遇，单位无权单方剥夺公民的这种权利。
因此，乙的购房行为有效，该起房屋买卖合法成立，单位应继续履行售房行为。
