出租房失火原因不明，承租人承担风险责任吗？
２００１年１０月，被告许某承租原告许某楼房底层最南侧一间房屋经营塑料制品。２００２年４月２４日５时３０分，被告许某承租的房间发生火灾，室内塑料制品及床铺、办公桌等物品被烧毁，起火房间严重烧毁，与起火房间相邻的部位轻微受损和烟熏。经公安消防部门认定火灾原因不明。原、被告双方就损失赔偿问题协商未果，引起诉讼。
原告孙某诉称，被告对出租房使用不当，才导致火灾的发生，请求法院判决被告依法赔偿我的损失。
被告许某辩称，公安消防部门已认定火灾原因不明，故我不应承担责任。
法院审理后认为，尽管公安消防部门已认定火灾原因不明，但房屋实际使用人有义务保证房屋的安全，也最有能力控制危险的发生，故其应依法承担风险责任。法庭在阐明法律有关风险责任承担规定的基础上，调解双方达成了和解协议。
律师的话：
本案主要涉及租赁合同标的物风险承担问题。
所谓标的物风险，是指在合同成立后至终止前，标的物因不可归责于当事人任何一方的事由而发生的毁损、灭失。对风险责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第十三章《租赁合同》部分并未作明文规定，只在第九章《买卖合同》部分作了规定，但租赁物的风险转移问题与买卖标的物有共通之处。《合同法》第１７４条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”承租合同作为有偿合同，其对风险转移问题未作规定，可参照买卖合同的有关规定确定。
关于标的物风险的承担，《合同法》第１４２条作了原则性规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这表明我国法律对风险承担采取的是“交付转移风险”的原则，它是建立在“交付转移所有权”这一原则的基础上的。因此可以说，除法律另有规定或者当事人另有约定以外，合同标的物的所有权与风险责任同时于标的物交付时起转移。参照１４２条的规定，承租标的物的风险承担亦应随着交付而转移。其理论依据就是谁控制标的物，谁最有能力控制风险。从本案来看，尽管公安消防部门认定起火原因不明，标的物的毁损、灭失过错不可归责于当事人任何一方，但承租房于半年前已交付被告，其理应承担风险责任。
怎样认定出租违章建筑的房屋租赁合同的效力？
原告李俊将自建违建房出租给被告张军，双方于２０００年订立房屋租赁合同协议一份，约定租期为一年，年租金为２７０００元。到期后，双方口头协议续租一年。但到期后，被告张军拒付租金，并继续使用违建房。现原告李俊要求被告张军腾房并给付拖欠租金２７０００元。那么，该租赁合同是否有效？
律师的话：
１.该租赁合同无效。理由是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定及１９９５年建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定，未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。本案原、被告签订房屋租赁协议无效。
２.本案因签订合同内容不合法，属无效民事行为。根据《民法通则》第六十一条及《合同法》第五十六条、第五十八条、第五十九条之规定，有三种处理方式：返还财产、赔偿损失、追缴非法所得。对此，在司法实践中各地做法不一，归纳起来共有三种处理意见：第一种意见：“无效”按“有效”走，具体做法是，由于该合同无效，但系双方合意，故被告已使用原告所有的违建房应支付使用费，其标准参照市场价，其数额一般与当事人双方约定租金数额相同，考虑被告已实际使用２年，拖欠１年房租，被告应支付１年使用费２７０００元并腾房。原告已履行１年合同的情况应予以维持。这种处理办法时下较为流行，但处理结果恰好对违建行为予以法律保护，维护了原、被告双方利益。虽于法理相悖，但能平息当事人纷争；
第二种意见是判决驳回原告请求并收缴其非法所得。其理由是原、被告所订立租赁合同违反国家有关规定属无效合同。造成无效主要责任在于原告，因其不具备房屋所有权证，但被告签订合同时未严格审查争议房屋的权利是否完整，明知其是违建而与之订立合同，故也有一定过错。原告收取租金等非法所得，应予收缴。对于一般无效民事行为产生的非法所得应适用收缴而非追缴，包括合同履行中约定交付和尚未交付而预约取得利益。故本案应依《中华人民共和国民法通则》第１３４条第３款规定，决定如下：收缴原告非法所得２７０００元及预期所得２７０００元。
第三种意见是认定该租赁合同无效。理由同上。根据《中华人民共和国民法通则》第６１条规定，其无效处理方式有返还财产，赔偿损失及追缴三种情况。本案中，由于原告出租行为并没损害国家、集体和他人的利益，被告使用了原告所有的房屋，故被告支付使用费，其标准应以房管部门规定的数额为准，不应以双方约定的租金计算，原告依无效合同取得财产２７０００元房屋租赁金应依法返还给被告。法院应当向房产管理机关提交司法建议书，对违章建筑收其所有人进行整改处罚。故本案应判决被告给付原告２年房屋使用费（房管部门核定）；原告退还被告收取房屋租金２７０００元。同时向房产管理机关提交司法建议书。
房屋转让不影响租赁合同效力吗？
去年１月１５日，刘某与工贸公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营，年租金为８０００元，租赁期限为３年。合同签订后，刘某按约向该公司支付了租金。今年元旦，工贸公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出拍卖公告。同年５月齐某以１５万元人民币的价格将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后，打算自己在该店面经营，遂要求刘某尽快搬出，遭到拒绝，齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉，要求刘某立即从该店面搬出，并赔偿其损失。
法院经审理认为，刘某与工贸公司签订的房屋租赁合同合法有效，作为承租人的刘某依合同约定取得了房屋的租赁权。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力。据此，承租人刘某仍享有租赁该房屋的权利，并未侵犯齐某的房屋所有权，遂判决驳回了齐某的诉讼请求。
律师的话：
此案涉及到“买卖不破租赁”的问题。《合同法》第２２９条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定说明租赁权具有对抗第三人的效力，不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同失效。买卖不破租赁原则的适用，须具备以下条件：１.原租赁合同仍然有效，即承租人的租赁合同必须原属有效且因期限未满而仍将有效。这样，当出租人将所有权让与第三人时，在承租人与受让人之间仍受原租赁合同的约束。２.租赁物所有权的变动应该在租赁期间。在本案中，刘某与工贸公司所签订的房屋租赁合同并未违反我国有关法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。该租赁合同的履行期限为３年，而发生纠纷时仅履行１年，期限并未届满，故本案符合“买卖不破租赁”产生效力的条件。所以，对于门面房的新主人齐某而言，仍要受到原房屋租赁合同的制约，法院判决是正确的。
所租房屋被卖，租赁者应知情吗？
１９９６年张某将一套房屋出租给丁某居住，租期为１０年，每年租金为２万元，年底支付。２０００年１２月，张某去世，没有留下遗嘱，此房屋依法由其三个儿子继承。２００１年１０月５日张某的大儿子将此房屋卖给了李某，价款为人民币３０万元，二人签订了合同，一并到房产部门办理了房屋过户手续。同年１１月１日，张某大儿子告知丁某其已将房屋卖给了李某的事实，并要求丁某搬出房屋。丁不同意，要求继续租赁，或者买下该房屋。张某的其他两个儿子知道此事后，也提出异议，遂起纠纷。请问这起纠纷依法该如何处理？
律师的话：
本案涉及的是房屋所有权发生变化对承租人的影响，以及承租人对房屋的知情权、优先购买权问题。首先，《合同法》第２２９条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以，虽然张某去世后，其三个儿子作为法定继承人依法继承了该房屋，即该房屋的所有权发生了变化，但这并不影响丁某与张某签订的租赁合同的效力，丁仍然可以按原租赁合同约定的期限和条件继续承租该房屋，张某的儿子无权要求丁搬出房屋。
