2、购房与租房的决策方法
净现值法
净现值法是考虑在一个固定的居住期内，将租房及购房的现金流量还原至现值，支付现金流越小越好。
【案例7.2】房先生看中一处物业，每年租金3万元。购买时的总价为80万元，假设5年售房所得为100万元。如王先生确定要在该处住满5年，以存款利率3%为机会成本。请对比租房及购房何者更为合算。
（1）租房现金流量现值。由于房租每年3万元，房先生租房5年，以存款利率3%为机会成本计算依据。按净现值法计算租房现金流现值为13.7391万元。
（2）购房净现金流量现值。购房净现金流现值应该等于5年后售房所得的现值减去购房现值，而5年后售房所得现值为86.26万元。
购房净现金流量现值6.26万元。
租房净现金流量现值高于购房净现金流量现值，因此得出购房比租房划算。请大家思考，如果房价不从原来的80万元上涨到100万元，购房和租房的决策又是怎样的？
年成本法
购房者的使用成本，是首付款的资金占用造成的机会成本及房屋贷款利息；租房者的使用成本是押金的机会成本和房租。其考虑因素试算如下：
【案例7.3】房先生看中一处物业，每年租金3万元，押金为5000元。购买时的总价为80万元，首付24万元，银行贷款54万元。假设贷款利率是6%，存款利率3%。请对比租房及购房何者更为合算。
租房年成本：30150元
购房年成本：39600元
比较发现，租房比购房的年成本低9450元，每月低787.5元，租房比较划算。不过除了单纯计算比较外，还应考虑以下因素：
第一，房租是否会调整。在通货膨胀的大环境下，月租也可能随着通货膨胀产生而进行调整，要进行具体比较。
第二，房价上涨潜力。本例与净现值法的例子不同之处在于忽略了房价上涨的影响，若房价未来看涨，即使目前算起来购房的年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得，也可弥补居住期间的成本差异。
第三，利率高低。利率高低极大影响到购房的年成本。如果预期未来利率下调，购房成本会降低，另外利率的下调也会推高房产价格，因此利率因素是影响购房租房决策的重要原因。
模块三购房规划
投资者经过租房和购房比较后，经仔细权衡决定购房，就必须对购房安排做出正确规划，确定负担得起的房屋总价和单价，确定首付比例和购房区位。
任务一以储蓄及供房能力估算负担得起的房屋总价和单价负担首付款＝目前年收入×储蓄率率上限×年金终值系数（n=离购房年数，r＝投资报酬率）＋目前净资产×复利终值系数（n＝离购房年数，r=投资报酬率）可负担房贷＝目前年收入×复利终值系数（n＝离购房年数，r=预计收入成长率）×储蓄率上限×年金现值系数（n＝贷款年限，i＝房贷利率）可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷
【案例7.4】房先生年收入为8万元。预计收入成长率为3%。目前净资产是12万元。储蓄率上限为40%。打算5年后购房，投资报酬率为10%，贷款年限20年。利率以6%计算。
房先生届时可以负担房价为：
首付款部分38.9万元
贷款部分42.5万元
届时可以负担的房价＝首付款38.9万元＋贷款42.5万元＝81.4万元。
可负担的最高首付比例=38.9/81.4=48%
购房面积的大小取决于决策人的个人考量，没有标准的决策方法。考虑的因素包括家庭人数和空间舒适度要求。若是购房用于结婚用户的话。二居室或是三居室是正常的两种选择。一般两居室以75平方米计，三居室以95平方米计，房先生可负担购房单价计算如下：
75平方米：81.4万元/75平方米=10853元/平方米95平方米：81.4万元/95平方米=8568元/平方米学习活动
请您计算陈先生所能负担的起的房屋总价和单价。
陈先生2003年毕业，毕业后进入一家公司工作，月薪2500元。跟大部分在广州的年轻人一样，陈先生面临着购置房产的压力，在2008年底时，其有存款5万元，当时他公司周围房产价格约为5000元/平米。如若购房，其父母可以支持6万元。
任务二个人住房贷款分析
对于大多数人来说，购房数额支出巨大，很难一次性付清所有购房款，因此寻找各种渠道贷款就成了必要途径，个人住房贷款主要依靠商业性贷款和住房公积金贷款。
1、商业性个人住房贷款
个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体是指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押或银行认可的其他担保方式，作为偿还贷款的保证向银行申请住房商业性贷款。这是目前我国各种住房贷款中使用最为普遍的一种方式。
商业性个人住房贷款的方式
住房抵押贷款担保。贷款银行可接收的抵押物有自己拥有产权的住房。借款人以所购住房作抵押或以自己已经拥有产权的住房作抵押，抵押物都需经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，登记费用由借款人承担。借款人选择抵押作贷款担保方式，还需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人。保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押评估费用。如借款人经济条件较为富足，这种选择方式是比较理想的，也是银行最愿意接受的贷款担保方式，也是大部分贷款购房人所选择的最好的方式。
权利质押贷款担保。银行接受特定有价证券和存单作为质押物。有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接受人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明。借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任。如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因为变现会带来一定损失而不想变现。因此，很少人采取质押方式贷款。
