【专家点评】
本案中被告姚某某为14岁的中学生，是10周岁以上、未满18周岁的未成年人，其属于限制民事行为能力人。其进行的民事活动必须与其年龄、智力、精神健康状况相适应，其他的活动必须由其法定代理人代为实施，或征得其法定代理人同意后实施。
被告姚某某向原告赵某购买校园卡及手机费用合计25300元，该商品并非被告学习与生活的必需品，且数额较大。姚某某作为14岁的未成年人，购买校园卡及手机的行为已经超出其民事行为能力范围，该买卖行为需征得其法定代理人的同意，其签订的合同属于效力待定的合同，只有经过权利人追认合同才能有效。而被告姚某某的法定代理人对其买卖合同不予追认，所以该买卖行为无效，原告赵某与被告姚某某成立的买卖合同也就自始无效，同时赵某出具的欠据也无效。但欠据中所载被告向原告购买校园卡及手机的事实，应予以确认。
合同被确认无效后，被告姚某某应依据合同被认定无效后的法律后果，也就是"在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产，负有返还财产的义务"，进行财产返还。即将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币；原来交付的是财物，就应当返还财物。但由于被告姚某某所持的价值8000元人民币的校园卡已经使用并赠送给同学，无法进行原物返还，故应赔偿原告赵某8000元人民币的损失。其三部苹果手机仍在姚某某手中，可以进行原物返还，遂姚某某应返还赵某三部苹果手机。
需要辨明的是，由于买卖合同未经姚某某的法定代理人追认，合同已经无效，该损失赔偿与原物返还行为，并不属于该合同的履行行为。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
第九条公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。
第十条公民的民事权利能力一律平等。
第十二条第一款十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十七条 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二十四、如何界定商品房买卖中签订的《认购意向书》的法律性质？
【宣讲要点】
根据订立合同目的的不同，合同可以分为预约合同和本约合同(所谓本约，即指一般合同，如《合同法》中明确规定的各种有名合同，只是因预约合同的存在与其对应，故而称之为本约)。
一、预约合同的基本特征
预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，学术界曾对预约作出界定"预约乃约定将来成立一定契约之契约"；本约合同则是对双方当事人特定权利义务的明确约定。据此，通常认为，预约合同具备四个基本特性：
1.合意性。预约合同既然是合同，则应有双方合意的意思表示。实务中的预约合同表现形态复杂多样，如意向书、认购书、谅解备忘录、定金收据等。判断其是否构成预约，关键是考察其是双方意思表示还是单方意思表示，前者为预约，后者则为要约。
2.约束性。预约应当具有双方当事人受其约束的意思表示。合同的法律拘束力不仅来源于法律，还源于当事人的意思表示，故预约合同中当事人明示或默示受其约束的意思表示是构成预约的必要条件。如双方经反复磋商后就合同的部分内容初步达成共识，并签署了备忘录，为进一步的磋商提供参考。由于此类备忘录仅仅是双方谈判过程的记录，没有体现出双方必须依此缔结本约的义务，因此，该备忘录无法律拘束力，不构成预约合同。
3.确定性。同本约一样，预约的内容也应具有一定的确定性，以免合同当事人陷入本约谈判的僵局。导致预约丧失存在的必要性。以商品房买卖预约为例，因预约阶段存在事实和法律上的障碍而不可能作出十分具体详尽的约定，如商品房尚未施工、尚未取得商品房预售许可证等，在预约合同中表现为包括确实条款和不确定条款，但其仍应该具有核心条款。通常情况，商品房买卖预约合同的成立应当至少有标的物房屋基本情况（位置、大致面积等）和将来依照约定订立本约的意思表示这两项确定的内容。
4.期限性。预约的标的应当是在一定期限内签订本约。如双方签订"房屋买卖合同预约合同"，约定了房屋的面积、位置、价款及办理过户登记等具体内容，但并无将来一定期限内订立房屋买卖合同的约定，或事后已按照该合同办理了房屋过户登记，则该合同虽名为预约合同，其本质乃为本约。故预约合同需有一定期限性。
二、预约合同与本约的区别
预约的目的在于订立本约，其标的须是在一定期限内签订本约，履行预约合同的结果是订立本约合同，因此，预约与本约之间既相互独立，又相互联系，两者是手段与目的之关系。
如何区分本约与预约，结合前述的原则，我们以实践中常见的商品房买卖合同为例做一解说。商品房买卖中，由于订立合同的条件尚未成熟，交易双方往往通过签订《认购意向书》来对将来房屋买卖进行预先约定。如何认定，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，装饰、设备标准承诺，公共配套建筑的产权归属等，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。
【典型案例】
2002年7月12日，仲某与X房地产公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份，约定仲某向X房地产公司支付购房意向金2000元，仲某随后取得小区商铺优先认购权，X房地产公司负责在小区正式认购时优先通知仲某前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如仲某未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如仲某按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后，仲某向X房地产公司支付了2000元意向金。
2002年11月4日X房地产公司取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日取得预售许可证。之后X房地产公司在销售涉案商铺时未通知仲某前来认购。2006年初仲某到售楼处与X房地产公司交涉，要求其按意向书签订正式买卖合同。X房地产公司称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，故拒绝与仲某签订正式买卖合同，仲某所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，仲某遂以X房地产公司为被告向法院起诉，请求法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。
一审过程中，被告辩称：双方签订意向书时，被告尚未取得房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证，根据有关法律规定，未取得上述许可前，被告不能对外预售房屋，故双方签订的意向书属无效合同。另外，意向书只明确了原告有优先认购商铺的权利，而对商铺的总面积、位置、户型、朝向等具体事项未加明确，故该意向书属于预约合同，被告收取的2000元意向金相当于定金。即使预约合同有效，因一方原因未能最终正式订立商品房买卖合同的，应按定金规定处理。被告不愿与原告正式签订买卖合同，但愿意按定金罚则处理。原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。
一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告仲某与被告X房地产公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》的法律性质；2、涉案意向书是否有效；3、如果涉案意向书有效，原告缴纳的2000元意向金是否属于定金。对于意向书的法律性质，法院认为，涉案意向书中虽对意欲交易的商铺的楼号、房型、价格没有作明确约定，但其主要内容是对将来进行房屋买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的，而商铺的楼号、房型、价格等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认。因此，涉案意向书具有预约合同的性质。关于意向书的效力，法院认为，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使被告出于种种原因最终没有取得相关许可，也不因此导致对预约合同本身效力的否定，故该意向书合法有效。关于2000元的意向金，意向书对之的约定不符合《合同法》第115条定金表现形式的规定，故被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。综上，法院根据意向书的预约合同性质，结合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定被告赔偿原告损失10000元并返还意向金2000元。原被告均不服，提起上诉，二审法院同意一审法院对于意向书的法律性质和效力的认定，但认为一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑本市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定X房地产公司赔偿仲某150000元。
【专家评析】
本案中，双方签订的《认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。其次，该意向书签订的时间在X房地产公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得房产预售许可证之前。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时X房地产公司优先同仲某订立正式的商品房预售合同。综上，涉案意向书是建立在将来商品房买卖合同（本合同）基础上的，目的是享有房屋优先购买权，完全符合上述关于预约的四个基本特性，是具有法律约束力的预约合同。
关于2000元意向金，《合同法》第115条规定："当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"本案中，被告虽然实际收取了原告的2000元意向金，但双方在涉案意向书中约定的是"仲某未在约定期限内认购的，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如仲某来认购单元，则购房意向金自行转为认购金的一部分。"从原、被告双方的上述约定看，涉案意向金显然不符合定金的表现形式，故不同于定金。
意向书作为预约合同也是一种合同，本案中，X房地产公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，构成违约，应当承担相应的违约责任。
