【专家评析】
就本案的情况而言，首先，张某与马某之间的房屋买卖合同有效。张某看中马某位于市中心的一套房屋后，便与马某商定以58万余元的总价成交，并且双方已经签订了该房屋的买卖协议，因此张某与马某之间的房屋买卖合同依法成立，根据《合同法》第35条的规定，张某们双方的房屋买卖合同自合同成立起生效。再者，虽然按照我国《合同法》第35条的规定，房屋所有权转移应当办理批准、登记等手续，但是有关房屋买卖的法律、法规中并没有规定房屋买卖合同自办理过户手续后才生效，因此，即使张某与马某没有办理房屋买卖过户手续，房屋买卖合同也合法有效。
其次，该房屋应该归李某所有。虽然买卖合同有效，但是张某和马某并没有根据《城市房地产管理法》第35条的规定办理房屋权属过户登记，所以，房屋所有权没有转移为张某所有，张某与马某之间的房屋买卖行为不发生效力。而马某与李某之间的房屋买卖行为虽然发生在张某与马某签订房屋买卖合同后，但是他与李某办理了过户手续，而且，张某也没有什么证据证明两人是恶意串通行为，因此该房屋的所有权应归李某所有。
最后，张某可以要求马某承担相应责任。张某们签订的房屋买卖合同有效，马某就应按照《合同法》第60条的规定，及时交付房屋，并办理房屋产权过户手续。对于他不履行义务，又将该房屋卖给李某的行为，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，返还张某已经支付的30万元房款及利息，同时还可以要求他承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
由于马某违反合同义务而使得张某与其之间的房屋买卖行为不发生效力，所以张某可以要求马某承担一定的责任，如果马某拒绝承担，可以根据《合同法》第128条的规定，通过协商、调解、仲裁、诉讼等途径解决纠纷。
【法条指引】
《城市房地产管理法》
第35条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
《合同法》
第60条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第128条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第8条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
7.面对开发商的“一房二卖”行为先购房者如何更好的维护自己的合法权益？
【宣讲要点】
“一房二卖”是指开发商先后签订了两份商品房买卖合同，将同一特定房屋(拆迁安置房除外)卖给两个不同的购房人的现象。“一房二卖”产生的纠纷是我国房地产纠纷中较为常见的一类。
在我国，“一房二卖”的具体情形大致有以下三种：
(1)开发商就同一特定房屋与两个购房人签订买卖合同后，只对后购房者履行了合同义务，并为其办理了房屋产权证；
(2)开发商与购房者签订商品房买卖合同，双方合同义务履行完毕，但开发商在为购房者办好产权证后，又就同一处房产与他人签订了房屋买卖合同；
(3)开发商先后就同一特定房屋与两个购房人签订买卖合同，但是都未办理产权证。
对此，如果双方签订的商品房买卖合同中有约定的，则依照其约定；没有约定的，则按照以下原则处理。
对于上述第(1)种情形，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，先购房者可以请求解除合同。此时，开发商应当承担违约责任，返还购房者已付购房款及利息、赔偿实际损失；除此之外，还要按照不超过先购房者已付购房款一倍以内的标准向先购房者支付赔偿金。
对于第(2)种情形，由于开发商已经为先购房者办理了产权证，先购房者便因此取得房屋的所有权，之后开发商再不能处分已经属于购房者的房屋。如果开发商在此之后又将房屋卖与他人，则侵犯了先购房者对房屋的所有权。但是，这种情形一般不会对先购房者造成实际经济损失。当然，如果先购房者因此受有实际经济损失的，则开发商应当予以赔偿，如先购房者为证明自己权利，在搜集证据过程中付出的材料费、公证费、交通费、差旅费，等等。
对于第(3)种情形，开发商一般应当向先购房者履行合同义务，同时还要赔偿先购房者的实际损失。
【典型案例】
陈先生为了上班方便，决定在单位附近买一套房子，后来看中了距离单位五分钟车程的一套房子。在实地看房后，陈先生便与开发商签订了商品房买卖合同。陈先生按照合同约定预付了60％的房款，并领取了房间钥匙，其余房款则约定在陈先生领取房产证时结清。但是，陈先生并没有如期拿到房产证。事后才知道，开发商在和自己签订合同后，又以更高的价格与刘某签订了商品房买卖合同，并为刘某办理了房产证。陈先生很生气，认为自己先和开发商签订合同，房子应该归自己所有。于是，陈先生已诉诸法院，要求开发商履行合同，为自己办理房产证。可是，法院在审理以后，并没有支持陈先生的请求。
【专家评析】
在房地产买卖关系中，房地产公司“一房二卖”不但违反了市场交易中最基本的诚信原则，更是对购房者合法权益的严重损害。我国法律为了保护房地产交易的安全，维护市场经济的正常秩序，以法律的形式规定了惩罚性赔偿责任，目的是为了惩罚开发商恶意欺诈性的“一房二卖”行为。因此，购房者应当积极利用这一法律规定，有效保护自己的合法利益。
实践中，先购房者遇到“一房二卖”的情况一般都会非常气愤，常常忘记考虑当时的具体情形，也不顾及法律的具体规定，只是一味要求开发商向自己履行合同义务，为自己办理产权证。这样做，不但不能维护自己的权利，反而会使自己的利益再次受损。如本案中，陈先生要求开发商向自己履行合同，为自己办理产权证。该请求显然不会得到法院的支持，原因在于陈先生的诉讼请求不当。这是因为，开发商为后购房者王某办理了产权证，已经无法向陈先生履行办理产权证的合同义务，而开发商应承担的违约责任是返还已付房款及利息、支付赔偿金的责任。诉讼请求应当和被告所应承担责任的形式相吻合，不能要求被告承担法定责任形式之外的其他责任。
遇到这种情况，先购房者首先需要确定的是主张自己合同的效力问题。在此基础上，再提出与这一主张相适应的其他诉讼请求。如：在第(1)种情形下，先购房者只能主张该合同无效，并要求开发商返还自己已付的房款及利息，赔偿自己的损失，还要向自己支付已付房款一倍的赔偿金。在第(2)种情况下，先购房者一般可以主张自己的合同有效，并要求开发商赔偿自己的损失。在第(3)种情况下，先购房者可以根据具体情况选择，如果主张合同有效，则不能要求开发商支付不超过已付房款一倍的赔偿金，只能要求实际损害赔偿；如果主张合同无效，则可以要求开发商支付不超过已付房款一倍的赔偿金。
购买房屋尤其是在购买二手房时，一定要及时办理房屋产权手续，以免自己买的房却到了别人手里。另外，为了防止房屋被二次出卖，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【法条指引】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第8条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
8.商品房买卖合同解除而按揭合同并未取消，购房者该怎样处理？
【宣讲要点】
现实生活中，很多购房者无力一次性支付全额房价，于是通常选择按揭的方式来购买房屋。而商品房买卖合同是房屋按揭合同的前提和基础，商品房买卖合同的解除势必对房屋按揭关系产生巨大的影响。
商品房买卖合同的解除使得买受人购房目的落空，进而导致用银行借款支付购房款的目的不能实现。然而，商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同作为两个独立的合同，房屋买卖关系的解除，并不当然导致购房者与银行之间的按揭贷款合同解除，而是需要依据当事人的合意或者行使法定解除权。
根据我国相关司法解释的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。既然司法解释第24条具有法定解除权的性质，因此，买受人可通过书面通知的方式行使解除权。
如果房屋买卖合同解除，而房屋按揭合同未能及时解除，由此产生的损失，可以按照下列方式处理：
一是，由开发商对银行承担返还已收受购房款的责任，即买受人应当归还的按揭贷款本金及利息。同时，开发商对买受人承担返还首付款及利息的责任。
二是，若因买受人或其他非开发商原因造成商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，由过错方承担损失。
三是，对于诸如房屋装修损失、房屋产权过户的税费及房屋价格损失等其他损失，由合同双方按照过错大小承担责任。
【典型案例】
年初，李某在某小区购买了一套尚未建成的商品房，与开发商签订了商品房预售合同后，又在某银行办理了按揭贷款，并交纳了首付款。后来，由于楼盘设计不是很符合李某的要求，李某便想退掉这套房屋。开发商十分爽快地退还了全部首付款，也没有要求李某支付违约金，李某大为感激。没想到一个月之后，李某收到了银行寄来的一张催款通知单，被告知已经拖欠银行利息及按揭月供款数千元。经询问得知，原来李某与开发商解除购房合同之后，开发商并没有同银行办理解除按揭合同的手续，也就是说，开发商一直还在使用银行的数十万元贷款，而贷款利息和按揭的月供款归还责任却仍然落在李某的身上。
当李某再次去找开发商的时候，发现建筑工地上冷冷清清，没有任何生气，而开发商的售楼处已经不知去向。听人说开发商的经济已经陷入入不敷出的困境，开发建设的工程由于缺少资金被迫暂时停工。李某为此伤透了脑筋，却不知道该如何是好。
【专家评析】
本案中，开发商在与李某解除购房合同之后，不仅未能解除银行按揭合同的手续，相反还一直在使用银行支付的贷款，这确实属于一种诈骗行为。
李某应该向银行请求解除按揭合同。一般来说，以按揭贷款的方式购买商品房时，购房者往往要与多方当事人发生不同的合同关系，包括与开发商签订购房合同、与银行签订按揭贷款合同、与保险公司签订保险合同等。虽然李某与开发商解除了购房合同，但这并不意味着李某也就当然地解除了与银行的按揭贷款合同。
作为按揭合同的当事人，李某应该亲自去银行办理解除按揭合同的手续，而不能要求开发商办理。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，李某应该尽快凭开发商开具的购房合同已经协议解除的证明，到银行办理解除按揭合同的手续。
李某因未及时解除按揭合同而受到的损失，可以向开发商追偿。由于李某未能及时到银行办理解除按揭合同手续，致使银行在李某和开发商解除商品房买卖合同之后仍然认为该合同有效，而继续向开发商提供贷款。在此案件中，银行本身没有任何过错，因为李某仍然是按揭合同的当事人，所以，银行向李某催缴月供及利息也就是合理的。在开发商与李某已经解除购房合同的情况下，对于银行因不知情而支付的按揭贷款仍然收受不辞，其行为没有合法根据，构成不当得利。因此，在向银行交纳所欠的月供及利息后，李某可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定，向开发商追偿李某遭受的损失。
