【法条指引】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第24条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第25条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
9.卖方逾期不办理房产证房屋买卖合同被解除后还能扣除房屋折旧费吗？
【宣讲要点】
签订房屋买卖合同后，卖方逾期不办理房产证，导致房屋买卖合同被解除的情形中，卖方的行为构成违约。卖方不但不能扣除所谓的折旧费，还应承担违约责任，赔偿购房者因此而造成的损失。
我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，签订房屋买卖合同后，双方都应当积极履行自己的义务。如果因卖方不积极协助买方办理房产证过户手续，导致房屋买卖的目的不能实现时，买方可以解除合同。另外，还有一种情形，即如果房屋买卖合同双方在合同中约定，卖方逾期不办理房产证，则买方可以解除合同时，此时，属于买卖双方约定了合同解除条件。根据我国法律规定，当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
目前我国的法律还是以房产证的取得来作产权所有标准的，所以在没有拿到房产证，未办理房产过户手续时，尽量不要进行装修，以免在解除合同、返还房产时出现更大的麻烦，以致自己的利益受损。
【典型案例】
2013年9月，王某购买了罗某位于市郊的一处房屋，并与其签订了房屋买卖协议。协议约定房价为27万元，交齐房款即可入住，并约定在3个月内办理房产过户手续；如逾期不办理，王某有权解除此房屋买卖协议。
同年10月，王某交付全部房款后携全家搬入新房。但在此后两个月的时间里，罗某迟迟没有同王某办理房产过户手续，王某三番五次找他，他却总是以种种借口推脱，这使王某对房子的产权产生怀疑。2013年底，王某打电话通知罗某，如不在约定的最后期限内办理过户手续，王某就解除合同。然而3个月过去，罗某依然没有任何表示。无奈之下，王某提出退房，并要求其返还王某27万元房款。罗某满口答应，但最后却只还给王某26.7万元，剩余3000元说算是房屋折旧费，还说王某在这3个月内对房屋的使用产生了损耗，使他遭受损失，王某的行为在法律上被称为不当得利。这令王某十分气愤，他认为自己并没有违约，为什么自己还得承担这部分费用？
【专家评析】
本案中，罗某所持的观点并不正确，其不但不能扣除所谓的房屋折旧费，而且还应承担相应的违约责任，赔偿王某因此造成的损失。
第一，王某的行为并不构成不当得利。
我国《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”这就是我国法律对不当得利的规定。所谓不当得利，就是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。据王某所述，王某与罗某在双方自愿的基础上签订了房屋买卖协议，也并不存在合同无效或可撤销的条件，所以该协议真实有效。虽然双方并未办理房产过户手续，但王某仍可依据有效的合同行使居住权，王某的行为不符合不当得利的构成要件。
第二，至于折旧费，更是无从谈起。
我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，当王某和罗某约定的“逾期不办房产证，王某有权解除房屋买卖协议”的条件成立时，王某当然有权解除合同。同时，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据王某所说，王某已交纳了全部房款，罗某也将房交给了王某，双方之间的房屋买卖合同已全部履行，王某退房时，已实际在该房内居住了3个月，对罗某确实造成了一部分损失（如房租），但这些损失的造成实际上是由于罗某自身的过错导致合同解除的，而且在房屋买卖协议中也未规定有关“折旧费”的条款。所以，罗某向王某主张的3000元折旧费于法无据。
另外，我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果王某因此而遭受损失，也可据此要求罗某进行赔偿。
【法条指引】
《民法通则》
第92条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《合同法》
第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第93条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第97条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
10.未办理过户手续的房屋买卖合同是否有效？
【宣讲要点】
所谓房屋买卖合同是指以房屋为对象，出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征的特点主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋交付给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的条件。房屋买卖合同的成立及房屋所有权的转移是两回事。即使买卖合同有效，也不意味着房屋所有权的转移。
由于房价不断攀升，有些房屋出让者以利益为重，在已签订房屋买卖协议后，未办理过户手续之前反悔，将房屋出售给另外的出价高者，从而侵害到买方的利益。但法律是公正的，这种情况下，只要双方签订的买卖合同不违反我国法律的强制性规定，则合同就成立并生效。但是，房屋买卖合同有效，并不代表房屋所有权就已经转移到买房者手中。只有办理房屋过户登记手续，房屋的所有权才转移。
办理房屋登记手续时，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明，到房屋所在地房管机关办理手续。所以房屋过户手续是购房者是否取得房屋所有权的要件。
【典型案例】
王某离开家乡到外地打工，经过多年的努力，王某打算利用自己的积蓄在郊区购买张某的两间平房做点小生意，并签订了房屋买卖协议。协议上明确约定，张某愿将其两间平房以5万元的价格转让给王某，在王某交清房款之日起房屋的所有权归王某，并约定第二天办理过户手续。当王某按照合同的约定交付了房款后，张某便将房间钥匙给了王某，但是对办过户手续的事却推托说有事改日再去。
谁知没过几天，张某居然打电话告诉王某，说他不愿意卖给王某这两间平房了，愿将5万元房款退还给王某，另外再给王某500元钱作为补偿。对此，王某坚决予以反对，为了装修，王某已经买好了地板砖和沙子、水泥等装修材料。就这样，事情僵持了下来。事隔半个月，王某突然收到了法院的传票。原来张某以房屋未办理过户手续为由，要求法院判令王某和其所签房屋买卖协议无效。
【专家评析】
本案中，王某所遭遇的情形是许多购房者所遇到过的问题。现实生活中出现像王某这样的情况时，法律对此作出了补救性的规定。最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”
本案中，王某与张某签订的买卖房屋协议均为双方自己的真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，也无《合同法》第52条、第54条规定的合同无效或可撤销的要件，所以此房屋买卖协议是合法有效的。况且，王某交付了全部房款，张某也交付了房屋的钥匙，视为双方已履行合同。所以按照我国《合同法》第8条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故王某与张某签订的房屋买卖协议有效，且受国家法律保护，王某只需同张某补办房屋过户手续即可。
这里提醒广大购房者，虽然法律对没有办理房产过户手续的房屋买卖协议在特殊情况下也承认其效力，但是在买卖房屋时，不能为了省钱、省事而不办理房产过户手续，只签订房屋买卖协议，而是应该及时办理相关的过户手续，否则一旦发生纠纷，举证非常困难，合法权益很难得到保障。
【法条指引】
《合同法》
第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第52条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第54条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《房屋登记办法》
第33条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
11.开发商自编房号导致购房者在签合同时理解错误，现在能否要求退房？
【宣讲要点】
在我们的生活中，难免产生误解的情形。在法律行为中，有个专门的术语叫做“重大误解”。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。
因重大误解而订立的合同一般具有以下构成要件：
(1)误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。
这类合同多是由于当事人缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验而造成的，从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背.
(2)当事人的误解必须是要对合同的主要内容构成重大误解。
如果仅仅是合同的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系，就不应作为重大误解。同时，对订约动机的判断错误也不应构成重大误解。
误解必须是对合同的内容发生误解，并导致了合同的订立；同时，误解还必须是重大的。所谓重大的确定，既要考虑误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等几个方面的因素，又要考虑因此给当事人造成的不利后果。
(3)误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。
合同一旦履行，将会使误解方的利益受到损害。
(4)重大误解与合同的订立或合同条件存在因果关系。
如果没有这种误解，当事人将不会订立合同或虽订立合同但合同的条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件无因果关系的误解，不属于重大误解的合同。
因重大误解订立的合同，当事人有权申请法院撤销，这样合同将归于无效，双方不必再履行各自的义务。
在签订购房合同时，购房者应该仔细理解每一条款的内容，如有异议，应和开发商讨论并签订补充协议，以保障自己的合法权益。
