案例重现
陆某与开发商及物业公司签订了《前期服务合同》，并与开发商签订了管理公约和承诺书，约定：由该物业管理公司提供物业管理服务。陆某应按季交纳物业管理费，房屋建筑面积为100.02平方米，每月每平方米应当交纳物业管理费的标准为人民币0.75元。但陆某自2000年12月至2006年12月止，一直未向物业公司支付物业管理费，物业公司多次催缴未果。陆某提出该物业公司实施的管理有诸多问题：第一，陆某入住后发现该房屋本身有质量问题，物业单位进行过维修，但修理不成，物业公司经理曾同意弥补陆某损失，却一直未予履行。第二，物业单位服务不到位。2001年陆某使用卫生间，由于管道堵塞造成溢水，造成严重损失，向物业单位报修一直未予维修，陆某无奈只得自行维修。第三，小区管理不善，陆某助动车被盗。第四，小区环境差，物业公司却一直按照最高标准收取物业管理费。据此，陆某拒绝交纳管理费用，且经催告后仍不交纳。于是，该物业管理公司将陆某告上法院。
法院经审理判决：陆某作为上海市某路633弄7号502室业主，在享受物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务，开发商、业主与物业管理公司的《前期服务合同》签订主体适格，故物业公司要求陆某支付物业管理费的诉请，事实清楚，证据充分，应予支持。
法院还对陆某提出的抗辩理由作了如下认定：陆某认为物业公司承诺减免物业费弥补其损失，因陆某未提供相关证据佐证，不予采信。至于陆某提出家中溢水以及维修房屋不及时等问题，若陆某认为其权益被物业公司侵犯，可通过其他途径加以解决，而不能以此为由拒付物业管理费。至于陆某助动车失窃问题，物业管理保安是针对整个小区而言，并不是保证某业主不发生失窃，若陆某认为其财物失窃系物业管理失职所造成，可通过其他方式解决。至于陆某认为小区环境差，而物业公司却以最高标准收取物业管理费，上述情况是物业部门应当提高或完善物业管理工作的问题，陆某亦不能以此为由拒不交纳物业管理费。
法律分析
在物业管理中，由于业主委员会尚未成立，住宅出售单位有选聘物业管理企业进行物业管理的权利，这种物业管理被称为前期物业管理行为。在购房时，经购房者同意选定的物业公司提供服务，则该物业公司就与业主之间产生物业管理的合同关系。本案中，开发商就小区选聘了物业公司进行前期物业管理，三方在买房时就已协议同意小区由该物业公司提供服务，因而业主陆某与该物业公司达成了物业服务管理合同。根据我国《合同法》和《物业管理条例》的规定，该合同对双方都具有约束力，任何一方不可擅自毁约。该案中尽管物业公司在实际管理中有不尽如人意的地方，但其确实已向陆某提供了物业管理服务，因此陆某作为业主理应支付相关物业管理费用。
那么，如果生活中如本案陆某一样，在遭遇到物业管理公司不负责的管理服务，不能够通过拒付管理费用的方法提出抗议时，又应当怎样来维护自己的合法权益呢？根据我国物业管理相关法律，只要陆某能提出物业公司曾经上门维修的证据和自行维修费用的相关发票，就可以以违约责任要求物业公司予以赔偿，但如果没有相关证据，只是就管理问题发表批评意见，其主张是难以得到支持的。另外，对于小区环境不达标、物业公司收费过高等问题，业主也可以通过查询当地政府有关部门颁布的物业服务管理收费相关规定，对确实超标收费的情况向有关部门提出控告或在诉讼中向法院提供证据。
总之，陆某提出的一系列物业管理的有关问题，皆系该公司对居民的侵权行为范畴，其与本案中管理费用支付与否的问题并非同一法律关系，陆某可自行通过其他途径另行解决。
法律链接
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
