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房屋租赁
房屋租赁，是指出租人（一般是房产所有权人）将出租房屋提供给承租人有偿使用，承租人按约定支付租金，并在租赁关系终止时，将所租房屋交还出租人的一种民事法律行为。它与房产买卖不同，承租人无出售权，且转租前必须与出租人协商一致。
在一个住房紧张，或者外地人多的城市，房屋信息咨询中介是一块烫手的山芋，想租房不找中介公司，常常难以在茫茫的城市中租到一套中意的房子。因此，房屋租赁中介是一个较好的中介项目。在目前，房屋租赁中介是城市中蓬勃兴起的一个经纪类别。
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房屋租赁中介公司的工作内容
房屋租赁中介公司在中介房屋租赁业务时，需要做好以下一些工作：
①弄清出租人是否是所有权人，若系转租，是否已事先征得原出租人的同意；
②经纪公司在接受委托时，应与委托人订立委托合同，平时应多注意收集有关租赁的信息；
③经纪公司和经纪人主要是储存房屋出租者的信息。
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房屋租赁的特点
（1）房屋租赁中以承租人是委托人的情况较多。
（2）房屋租赁成交额小，房屋租赁的价格差别比较大。
（3）商业用房租赁价格大大高于住宅房。
（4）铺面因地租级差而异，每月每平米租金从几十元到几百元不等，例如北京国贸中心的租金高达45美元每平米。
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房屋租赁六大步骤
（1）物业委托出租登记。凡物业委托出租的客户须携带该物业的有效权证原件、业主的有效身份证明和同住人同意出租的证明材料，委托办理出租的需出具委托人的书面证明，由公司留存。
（2）客户委托承租登记。凡委托承租的客户须携带本人有效身份证明或户籍证明，属境内单位须携带有效营业执照副本，属境外人士须提供有效护照或回乡证明，填写需求表并签署上网协议。免费上网，中介成功收取一定服务费。
（3）物业勘察评估上网。凡委托出租的物业要做价格评估（免费），由业务员与客户预约上门勘察，根据物业的基本情况并结合本市租赁价格、地区行情确定物业租金，达成一致后由客户签署上网协议并支付委托上网费。
（4）委托确认，签订合同。经计算机配对，实地看房后达成出租/承租意向的，由出租方和承租方分别与公司签订确认书后，双方签订租赁合同。
（5）费用收取，登记备案。租赁合同签订后，委托出租方支付相当于1个月租金的中介服务费，承租方支付押金和第一个月月租金，免中介费。出租方还须到有关部门办理登记备案手续，缴纳相关税费。公司可以代办有关手续。
（6）房屋交验，租后服务。合同签订，费用付清后，按规定日期由业务员陪同进行房屋交验，并进行租金代付代收、财产保险、装潢维修等一系列租后服务。委托出租客户由公司根据租金水平赠送灾害险和盗窃险。
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帮助租赁双方签订房屋租赁合同
经纪公司在帮助租赁双方签订房屋租赁合同时应包括三项主要内容。
（1）出租房屋的位置、类别、结构、面积、用途等内容。
（2）租金。包括租金数额的多少、交付的方式和期限。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。
（3）期限。房屋租赁双方可以约定期限，也可以不约定期限。合同中还应包括双方其他的权利和义务。土地使用权出租主要在协议的形式下，经纪人参与其中。房屋租赁合同最好去公证处公证，但土地出租协议必须进行公证。
经纪中介公司的佣金一般以收取第1～2个月的租金方式支付。
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进行正式登记
许多房屋租赁经纪中介公司没有资质证书、没有营业执照，只有靠街临巷的一间小屋、贴满房屋租（售）信息的一块木板、一部电话……进行一些不法“地下”房屋中介。这样虽然简便，但是因为可能损害消费者合法权益，而且扰乱房地产市场，是不为有关部门认可的。这样的房屋租赁经纪中介，很难得到租赁双方的认可。
南昌市大小房屋中介总共300家左右，仅东湖区就有100家以上。其中证照齐全和证照不全的各占五分之一，而一半以上的既无营业执照又无资质证书，纯属“地下工作者”。2000年政府对之进行取缔，许多地下房屋中介被迫关了门。
因此，进行房屋租赁的经纪中介，必须依法登记，取得营业执照，搞地下“黑中介”是不可取的。
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无资质“借题发挥”
房屋中介机构，需到房地局等有关部门办理资质许可证，而有的房屋中介公司只有信息咨询公司的执照，在工商部门登记批准的仅仅是信息咨询和服务，而没有房屋中介的资质认证。这些公司注册资金大部分是3万至10万元，如果要求退款的租房人太多，他们索性关张大吉，一走了之，转而到另一个地方立起“牌坊”。这种做法是违法的。
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发布虚假信息、骗取中介费的伎俩
一些房屋中介公司利用顾客市场行情不熟，发布虚假信息，骗取中介费。这些伎俩有：
①向顾客大肆推荐危房、正在打官司的房、即将被查封的房或已作抵押的房；
②抓住顾客急需房屋的心理，故意模糊房屋的面积；
③中介事前和房主串通，待顾客与房主谈妥，中介拿到了一定数额的中介费（租房为半个月的租金，售房为1000元以及20元的看房电话联系费）之后，房主便告知房屋不能出租。更有甚者，房主原本就是假房东。
这些做法都是以损人开始，以害已告终。
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对房源进行核实
许多房屋中介公司中介的房屋信息，除小部分是房主登记的外，大部分是花钱从其他中介机构手中买断或资源共享。至于其可信度、有效期、出租人的要求等，往往不得而知。
如果中介公司不作任何辨别，这样进行中介，既浪费大量的人力、物力，而且问题很多，若引起重大事件，还影响公司的正常运转。
因此，房屋租赁中介公司一定要事先对房源进行核实。
核实的方法是：
①先进行一些简单的辨别，把可能的虚假信息剔除；
②根据信息上提供的联系方法，先用电话进行核实。
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给顾客诚信的感觉
有的房屋中介公司进行房屋中介时，不讲诚信，结果做了一次生意就没有了下一次。诚信是做好房屋中介的基础。为了给顾客诚信的感觉，房屋中介公司必须注意以下五个方面。
（1）不要捞取看房电话费。有的中介公司为捞取看房电话费想尽办法消磨顾客的耐心。有的中介公司往往在收取看房费前通常许诺服务持续到顾客租房完成为止，但其所提供的房源都是顾客根本不可能满意的危房、旧房。由此反复多次，顾客多半没有耐心而主动提出放弃。
（2）不要在合同上设陷阱。在租房中介合同中设下陷阱，只有承租人的义务、违约责任条款，没有中介、经营者的义务和违约责任条款，待消费者发觉上当后却又“哑巴吃黄莲——有苦说不出”。
（3）以“低价”、“退款”等承诺吸引客户。以“低价”、“退款”等承诺吸引客户，然后以不断刁难的方法将一无所获的消费者的钱攫为己有，是一些中介公司的手段之一。中介公司在报纸上刊登低价房屋信息，而当消费者一旦交了押金后，中介公司会马上通知消费者那套低价房已租出，剩下的只有租价更高的房，并找出各种理由拖延不予退款，直到将消费者拖到放弃为止。
（4）用虚假信息误导消费者从中获利。一些中介往往向租房者提供一些无根无据的房屋信息，并在公司当着租房者的面装模作样地寻呼所谓的“房东”，并在电话中大谈房屋情况，随后将寻呼号码交给租房者，并收取信息费，然后一走了之。
结果，当租房者再次寻呼那位“房东”时却杳无音信。
此后，租房者从中介陆续得到的多个寻呼机号码都没有结果，租房者要求退款时，却被以数百元信息费已得到多条信息为由拒退信息费。
（5）有意诱导租房者与房主交换联系电话。还有一些中介公司业务员在带租房者看房时，诱导租房者和房东当场交换电话号码，约定进行联系。当租房者此后对该房不满时，中介公司则以租房者已与房主建立联系，属于中介成功为借口，拒退押金。
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房屋租赁中介的骗术
房屋中介兴市不久就频频亮起红灯，得不到租房者的信任。这主要是因为一些中介公司太“奸诈”。
房屋租赁骗术之一：散发虚假广告，引诱租房者上钩，收取了中介费，然后楼去人空。
小徐在某大学计算机系求学，今年春季，与同班两位同学商议后，决定从学校宿舍搬到校园之外，他们在逛街时看到了租房广告，按地址找到了广告宣传的那一家，被骗的历程就此开始。此后，他们相中了中介商推荐的一套两居室住房的其中一间，便付清了每月400元的租金及中介费、押金共1800元。3月1日，他们向中介公司取房钥匙，却发现公司已人去楼空。此时他们发现上当，马上报了警。
房屋租赁骗术之二：以租借房内需要添置通讯设施、办理房屋租借手续等为由实施诈骗。
一位日本来中国的留学生欲租借居民区的住房，他找到了离学校不远的房屋中介公司，经过公司帮助，看中了两室一厅的全装修公房，付上了押金和6个月租金。期间，中介公司以装电话、办理外国人租房许可证等向外籍学生收取数千元人民币，但是仅住了3个月就被房东赶出。房东告之，与中介公司租房合同期满。这位外籍留学生说还装了电话，房东告之：“电话原本就有的，谁收你们电话钱找谁要。”他欲找中介评理，可公司已“黄鹤一去不复返”，不到3个月他花掉了一万多元。
租房骗术之三：中介商用事先租借好的房子，在同一时段内反复租给多人，收取租金押金，待向租房人承诺交钥匙的时候，中介商放弃窝点，逃之夭夭。
租房骗术之四：中介商用自己短期租房转租，长期租给租房人，骗取押金和差额房租。
一外籍留学生，向中介商租房时，公司以外籍人为由反复要求多付房租，为此，他一下子交了身上仅有的7000元。但是，刚住满1个月，房东又来催交房租，两人双双去找中介公司，找不到中介公司时，才恍然大悟上当受骗了，又双双赶到派出所报案。
房屋租赁市场五花八门，令初涉房市者眼花缭乱，目不暇接，但房屋租赁毕竟有法可依，有规可循，租房者受骗上当后就会静下心，定下神来按程序办事，用法律来保护自己。骗术骗得了一时骗不了一世，最终会搬起石头砸自己的脚。
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注意房源的可靠性、有效性
在获取房源时，一些房屋信息中介公司的房源，大多是买过来的，或者是从报刊上的出租房屋广告中摘抄下来的，收录在各公司的计算机中，然后再通过广告公司在其他报刊上将其房源信息刊登在自己的公司名下，而这些房源在报刊上千回百转，其真实性、有效性并没有人去核实，于是就有了看房而等不着房主，或房子早已租出去的情况。
房源的不真实性和虚假性，既浪费公司的人力，又常常使租房人交了中介费而得不到房子，怨声载道，大骂上当受骗。因此，必须加以防止。
具体防范办法有三种。
（1）注意房源的时间、地理位置和价格。
①如果广告是很久了，可能已被人租出去了；
②如果地理位置好，出租的时间也比较短；
③房屋出租的价格低，也容易被人租去。
这几种情况，房屋中介公司往往可以凭借自己的经验进行判断。
（2）对于购买的信息，一般要选择信誉比较好的公司，然后进行长期合作。
（3）经常对所获取的信息进行抽查，检验其可靠的概率有多少。
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做广告要适度
目前，房屋租赁经纪中介公司或房产信息咨询公司多，竞争日趋激烈，房屋租赁经纪中介公司只得不间断地刊登广告，所以用于刊登广告的支出要占全部收入的50％。扣除了中介公司的人员工资、办公用房房租，剩下的才是利润。
房屋租赁中介的广告一般为“房源信息”，也有“求租信息”。房源信息是为了显示公司拥有的房源数量和实力，求租信息则是为了诱取更多的房源找上门，如“夫妻求租一居室，地域不限”。
但是，房屋中介公司打广告要适度，有针对性，选择那些搬家比较频繁的打工族所喜爱的报刊杂志，例如北京的《手递手》、《招聘》等。
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少承诺，多服务
一些房屋中介公司在招徕客户时往往态度友好、热情，承诺各种条件，但一旦客户交了钱，承诺却不一定兑现。
例如，李某按媒体广告找到一家中介公司，咨询何处可租到自己满意的住房，业务员听了李某的条件后说：“现在就有房，又便宜又好。”李某在交了1000元“看房费”后，拿到了一张“信息咨询服务费”的发票。当李某在业务员的带领下到了“又便宜又好”的楼房时却发现原先承诺的一居室是和人合住的。他当即向业务员说不满意，业务员承诺：“明天给你找别的房，找到了呼你。”但之后的几天里，李某再也没有收到这家公司的任何消息。李某等不及了，找到这家公司讨说法，业务员却先发制人：“哎呀，呼了你，你怎么不回电话呢？”李某感到恼火，要求退款，业务员顿时变了脸色：“退钱得一个月以后，要是我们一个月内给你找到房源，你都不要，就不能退钱。”李某最终没有找到中意的房。
如果一个公司经常出现这样的情况，就是其失去客户的时候了。
少承诺，多提供优质的服务，才是经营之道。
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“万套房源”的虚假广告
一些房屋中介公司为了吸引租房者，想尽办法，甚至打出“万套房源”的广告，让租房者相信其实力和能力。
但是，“万套房源”往往让人不禁怀疑他们的可信程度。因为有过租房经历的人都知道，这是中介公司的夸大谎言。即使有些公司确实有万套、甚至更多的信息，万套房源绝大多数也是过期的信息，因此，“万套房源”只不过是虚假广告的一种形式。
明明知道万套房源只不过是诱饵，谁还愿意心甘情愿地进入圈套而交中介费呢？
中介服务作为一种行业，与其他的行业一样，只有诚信才能赢得顾客的认同。没有万套房源却说自己有万套房源首先就给人不诚信的印象，这样往往其结果适得其反，让顾客跑了。
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利用“房虫儿”，让他们当准经纪人
在社会上活跃着一大批房屋租赁的“房虫儿”，他们多是本地人，熟悉的人多，在社区中也很活跃，房源信息多。他们是房源信息的重要来源。
如果一个房屋中介公司把“房虫儿”纳入自己的公司范围，充分发挥他们的作用，往往大受其益。
那么，房屋经纪中介公司如何利用这一批“房虫儿”呢？
（1）提供一条有用的房屋租赁信息，给予一定的报酬。
（2）请他们做公司的“准经纪人”，一项租赁完成后给予一定的提成。
（3）给予固定的月工资，规定他们一个月应该提供多少有效的租赁信息。
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防止被房东和租房人撇开
在目前的房屋租赁中介公司中，大多数是采取先看房成了再交中介费的形式。
但是，一些租房者和房主为了免交中介费，往往双方见面后，租者知道了地方，甩掉中介自行交易，因此，许多中介公司也费人费力，反而被房东和租房人撇开了。
如何杜绝私下交易，也就是说，防止租户在和房东见了面之后，甩掉中介自行交易呢？
办法是：先交押金再提供服务。
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避免骗“押金”的嫌疑
先交押金再提供服务的做法，可以防止房东和租房人撇开中介公司。但是，这种做法却被一些不法中介纷纷效仿，他们骗取押金，然后一跑了之。因此，一些租房人往往会有“先交押金再被骗”的担心。
那么如何减去租房人的这种担心呢？
可以采取另一种收费方式：中介服务阶段性收费，即在未完成中介服务、只是领租户看房时，不收押金，只收100元看房费。在一个月内，租户可以随时看公司的任何房源。
这样，一个月后租户没有看到满意房屋，只是付出了100元看房费而已。若有满意房屋，先和房东签订租赁合同，再向公司交中介服务费。并且，租户和房东签约统一在公司店内进行，由店面经理亲自审查房东房产证、身份证、户口本等，双方的租赁合同还将盖上公司公章，若租赁期内双方发生诉讼，公司随时出庭作证。
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运用法律维护自身利益
1999年8月，在报社工作的汪小姐与西城区的一家中介公司签订了房屋租赁委托书，双方约定由该公司代为租赁房屋。该公司提供了有关信息并派员与汪小姐共同查验了出租人李某出租房屋的有关手续。看房后汪小姐对房屋很满意，想到有中介公司的人查验房屋手续，应该没有什么问题，便爽快地与李某签了房屋租赁合同。汪小姐支付了中介公司提供中介服务的信息咨询费1300元、看房押金500元，并向“房主”交纳了一年的房租2.16万元，同月28日汪小姐搬入该房居住。谁知就在入住一个星期后，北京地铁公司的人来到汪小姐的住处，要求她搬走，并出示了产权证明。汪小姐房租交了，中介费交了，但房却没能住上几天，她一怒之下将中介公司推上了被告席。
法庭上汪小姐认为，其通过该中介公司介绍，承租一套三居室住房，给付了该公司中介费1800元，与房主签订了房屋租赁合同，还交纳了一年的房租。但该房系违法出租，无法进住，对此中介公司负有责任。汪小姐要求该公司返还中介费，赔偿房屋租金，并承担案件诉讼费。
被告席上的中介公司则认为，他们为汪小姐提供房源，只是中介服务机构，没有审查房屋合法性的义务，公司已坚持诚实信用原则，无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和故意提供虚假信息。并为汪小姐找到了出租房屋与“房主”，中介服务已经完成，故不应当承担赔偿责任，鉴于“房主”实际收取的租金，汪小姐应向“房主”索取，不同意其诉讼请求。
海淀法院的法官认为，该公司系房地产信息咨询机构，其收取了汪小姐的中介费，应保证代为汪小姐承租房屋的合法性，并负有履行提供租赁房屋手续的核验义务。由于汪小姐有证据证明承租的房屋系违法出租，致使无法居住。故该公司应承担相应的责任。对于汪小姐要求某公司赔偿损失的诉讼请求，因为双方没有对提供不实住房的违约责任进行约定，且该公司并未实际收取租金，汪小姐要求该公司承担连带责任，退还房屋租金，缺乏事实及法律依据，对此法院不予支持。
1999年11月海淀法院经过审理，最后判决：由中介公司返还汪小姐中介费人民币1800元。该房屋中介公司没有因为房主的欺骗而使自己的利益受到较大的损害。
由此，汪小姐讨回了中介费，对于被假房主骗走的租金只能通过公安机关才能够追回，而不由中介公司承担。
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房屋租赁中介要正规
在都市中，有许多人希望出租手中闲置房，同时许多人希望能租一套合适的住房。
但由于租赁市场上信息不畅、不实、欺诈等问题，严重影响了租赁市场的发展。为此，房屋经纪中介公司必须在市场运作中正规化，才能胜人一筹。
那么如何正规化呢？北京较早从事房屋租赁中介服务并获得两证的“鑫尊物业”公司的做法值得借鉴。
（1）该公司采用按地域建立分部，统一流程管理。
（2）采用房源按地域经营的方式经营。
（3）“先看房，后收费”。
（4）在各店内由经理查看三证，在租赁合同上加盖公章和经理私章，以保证双方安全交易，并保障租赁合同的合法权益。
（5）实行网络管理及网络资源共享。
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规范化运作需要完善的操作程序
房屋中介规范化运作具体体现在业务咨询、登记、看房评估、签合同、居中担保等环节上。
例如，北京置业家园房屋租赁经纪公司采取如下做法。
（1）客户可到该公司任意一家连锁店的租务部咨询，或通过该公司的“京房置换网”查找信息。
（2）出租人及承租人登记时须携带房产证、身份证等证明材料原件，店长或经纪人验明证实后，所有原件的复印件交由“置业家园”存盘。
（3）凡委托出租的物业且办理完出租登记的客户，由经纪人预约上门实勘，资料交由评估部作价评估，与客户达成一致后免费上网展示。但如评估价与客户期望值有差异，可按客户期望值上网，客户交纳上网费。
（4）经网上查询、实地看房后双方达成意向的客户，须在“置业家园”中心店签署租赁合同，合同上加盖“置业家园”公章，如有纠纷，“置业家园”依合同提供相应的法律支持。
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不勉强挤入住宅租赁中介市场
北京市共有房屋中介企业1400多家，其中具备营业执照和资质证明的才有500多家。其经营规模、从业人员素质参差不齐，信息不畅、不实，欺诈现象多，这使得房屋中介成为北京近年来投诉率最高的行业。
面对较混乱的租赁市场，一些信誉较高的中介企业如“万德成”一直不敢涉及租赁业务。而另一些较具规模的企业为保住自己的品牌，已从住宅租赁市场中撤出。还有北京的康嘉正信公司，该公司原来一直从事住宅租赁业务，为了好不容易才拼出的品牌和最大限度减少纠纷，该公司已从2002年年底撤出住宅租赁市场，专门从事写字楼租赁等业务。
不勉强挤入住宅中介市场，是经纪中介公司的明智决策。
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利用网站进行租赁中介
网上楼市买卖不如租赁旺。网上租房异军突起。
网上租房者大多是工作单位经常变动一族。按传统的租赁方式一般都去房地产中介，收费较高，租户交易成功要缴纳相当于半个月至一个月租金的佣金，若一年换上几次房就要多交几个月的租金，而且如果租户是要去另一个城市的话，本市的房产中介就无能为力了。但互联网提供免费和快速的信息服务，而且无边界性。在某楼市网的自助中介栏目里，现居深圳的李先生求租北京中关村附近一室一厅居室。他说，下月初要来北京进修，学校不安排住宿，现在已收到三个业主和一家房产中介的放盘消息。
网上放盘租赁对业主的吸引力也不少，他们可以向房屋中介公司的网站直接发布信息，也可网上在线直接挑选合适的租户。
面对楼市网站的冲击，传统中介要在佣金和个性服务方面多下功夫了，但是，建立自己的楼市房屋租赁网站，也可以解决这个问题。
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房屋租赁中介要做到的五条
在租凭房屋选择中介时，一般客户会注意以下五点：
①要看它有没有工商部门批准的营业执照；
②要看它有没有市房屋土地管理局审核颁发的资质证书；
③要看该公司有没有一定规模的固定经营场所；
④要看它的资金实力如何；
⑤要看该公司在社会上的信誉好不好。
这是一个房屋中介公司生存的基本，因此一家房屋租赁经纪中介公司要在众多的房屋中介竞争中打出名气，有所作为，必须把以上五个方面做好。
