如今，房地产的投资功能越来越受到人们的重视。房产是商品，具有使用价值；它又是一个投资品种，人们可以通过房产升值和租金来实现投资回报。只有正确而巧妙地理财，才能使自己置业无忧、养家不愁。
第一节 房地产理财大有学问
人们的生活中离不开衣食住行，住房是很重要的，因为安居才能乐业。在每个家庭理财规划众多目标中，最现实，最迫切，也是必须实现的目标就是房地产的投资。房地产理财时间最长，可跨越人生理财后半生，花费的投资在您的理财规划中应该占据三分之一的资产。购房作为每个人一生当中最大的一笔消费，房屋理财有很多学问。
一、购房要有规划
2001年，我的邻居家里人口也增加了，住三十多平米的房子，有些拥挤，想买一套大点的房子，才发现住房按照平米来出售，房价三千多元／平米，三千多元要买八十平米的话，需要花费二十五万元，再交一些杂费，需要二十七万元，当时现金没有这么多，当时很多人没有贷款概念，他更觉得亏了，以前10万元钱的房子，没买，二十多万更不愿意买了。当房价继续上涨，他有些着急了。当时房价涨到八千多元／平米的时候，在北京清河镇附近买了一套房子。这次他也知道贷款了。
很多人看了这个例子，是不是深深有同感。大部分人理财都喜欢追涨杀跌，房价格低的时刻，没有人买，在2005-2006年房价暴涨，很多人倒是出现了抢购的狂潮，甚至很多有房子的人看到其他人买，也来买，问及他买房子理由，他说：我看其他人买，所以我也要买。
房地产属于大宗理财，如果理财不当，会影响您今后10-20年的生活。试想我的这个邻居，他二十七万元钱如果买下，每月还贷款只是需要800多元，时间过了4年，房价由25万变成70万，他多花了近2倍的钱。贷款也需要每月还款2500元左右。
没有一个长远住房规划，对我们理财来说，就是一大败笔，五年时间，就多付出了四十多万的代价，而收入水平远远没有到达房地产的上涨幅度。多付出了四十多万元，按照北京市平均工资水平，相当于10多年的工资，可以想象十多年收入白白花费在房地产上面，对我们的理财生活影响有多大？
二、避免房地产投资误区
近几年来，不少富裕起来的人，手中吃剩有余的资金找不到更好的投资渠道时，纷纷将眼光转向了房产市场。此举本无可厚非，但是，除了对选择的投资对象不能“放进篮子就是菜”之外，更重要的是一不小心陷入某些认识上的误区，可能弄巧成拙。尤其是现在正是房价高位运行，国家强力出手调控房地产的时候，谨慎投资显得更加必要。
1.投资房地产一定要量力而行
投资房地产是一个大宗投资，会影响我们长期理财生活，所以一定要量力而行，有多少钱就办多少事情。
2002年，投资者A先生在北京望京买了10套房子。他是这样运作的，他买了第一套房子，4000元／平米，每套80平米，总房价32万元，他先支付20%的首付和一些税款，7万元，再简单装修，花1万元钱，共计花费8万元，然后把这房子出租，每年可以收到3万元房租。有了这笔钱，他和亲戚朋友借点再买第二套房子，之后是装修出租。按照这样的方法，买了10套房子。他一直资金紧张，如果资金面断裂了，后果不堪设想。每月的工资全部交纳贷款，如果有租方退房，找不到出租方，房子闲置，则令他雪上加霜。
当时他借遍了身边所有的人，来应付资金危机。最后一年之后被迫卖掉2套房子归还房贷款，差点破产。虽然房子升值，但是80%是银行贷款，一旦资金链断裂，所有房子面临银行催还贷款和没收拍卖的命运。幸好，北京房价持续上涨，他没有破产，反而发了一笔财。现在身价几千万。这就是从8万到5000多万的财富神话。很多人说：如果我前几年买几套房子多好，但是理财不能后悔，当然财富也不可复制。
聪明的读者想想，如果房价买入之后持续下跌怎么办？他绝对破产。
2007年美国的次级债风波已经令很多投资房地产投资者陷入债务危机，房地产投资的风险再次显现。
现在绝对不能鼓励这种情况，1980-1997年，17年间，香港楼市只是升不跌，由1980年的1万港币／平米，上涨到1997年的10万港币／平米。1997年，香港楼市受到了东南亚金融危机影响，楼市价格暴跌，金融危机之后，房价从10万元下跌到3万元，2007年才回到6-7万水平。房地产市场比高峰时刻跌去7成，现在也难以回到最高峰程度。
当时很多人破产，因为花二百万港币买的房子，交了三成60万的按揭，到了1997年，房子才价值70万元，还贷款还是不还贷款，都会令你左右为难。当时的香港明星钟镇涛因为炒楼市陷入债务危机，最后还经历了离婚的打击。当时很多香港人，看到房价下跌号啕大哭，很多人宁可想办法还贷款，也不愿意把这房子丢了，后半生过得很差，真是年轻风光，晚年凄惨。
投资房地产是有风险的。尤其在房价泡沫越来越大的时候。我们在投资房地产中，一定遵循量力而行，否则就会陷入投资风险。
2.投资房地产要遵循循序渐进的原则
在房价日益高涨的时刻，投资房地产风险会越来越大。很多读者会认为，今年刚买了房子，房价就上涨10%，房子已经升值，怎么会有风险？我们能保证房价10-20年不回落吗？能保证10-20年不遇到吗？现在要买房，应该遵循我们的大宗理财的一个投资原则，从租房，到购房，到换房的计划。
只要房地产投资，都可能存在这种情况，先租房，再买房，最后再换一个大的房子，这是一个从实际出发的置业计划。毕竟投资不是冒险，尤其是占自己一生时间很大比例的投资。
3.投资房地产不要陷入低首付陷阱
一般人投资房地产，由于资金有限，需要贷款，很少有人可以一次付清。投资房地产不要落入这样的陷阱，因为低首付，而买了负担不起的房子。
这个情况很多人都会有发生，什么叫陷入低首付呢？总价60万的房子，按照20%的按揭12万就可以拥有自己的住房。每月还一千四五百元钱，不会影响您的正常生活，因为您每月收入3000多元。如果看到首付便宜，支付了首付，但是日后却越来越难过。
例如：投资者B每月收入8000元，看到北京三环内一处100平米的房子，10000元／平米，首付20万，之后每月还六千元钱，买了房子日常生活费只能维持在2000元之内，需要花费积蓄或家里其他成员的钱。1年后投资者B由于工作失误，丧失了工作，虽然2个月之后找到新工作，但是每月收入只有6000元，出现了还贷问题。令投资者B左右问难，后悔当时买房没有考虑自己的承受因素和不确定因素，陷入财务危机。
投资者B就是犯了这样的错误，要蚂蚁吃大象。光看到了首付低廉，而忘了需要240个月的难受。
4.不要因为购房地产而降低我们的生活质量
投资者C买了一套房，一百多平米，7000元／平米，需要贷款50万，每月还4500元房款。但是投资者C每月收入5000元，收入全部还房款，每月指着家庭其他成员工资生活，每月生活费3000元，这样的日子有生活质量吗？
这就是房奴，这样的生活，可能要还二十年到三十年。但是房子宽敞，明朗，这样的住房的生活，他会理财吗？对房地产投资理财，觉得现在住的舒服了，但是给自己其他的生活，包括教育投资，养老金的积攒，保险投资都会推后，生活质量下降，这样也不是一个很好的理财。
所以房地产投资一定要记住这一点，不能量入为出，不能圆梦，就是勉强圆梦也会影响生活质量。
5.如果有购房的计划，可以强迫储蓄
中国人比较能储蓄的，因为需要花钱的地方太多。如果有购房计划，必须强迫自己储蓄，至少要储蓄出来付清首付和装修的钱。才能去买房。如果换一个更大的房子，从购房到换房，也需要强迫储蓄。因为换的房子比你住的房子房价更高，需要支付其中的差价。
选择最好的贷款方式，能用公积金担保贷款，肯定要比商业担保要好的多，因为它最后能便宜很多钱，贷款的利率是不一样的，贷款的利率是不一样，我算了一下，如果贷款五十万的，要20年付清，能省下4、5万元钱，所以有公积金最好用公积金，千万不要用你的商业的贷款。
6.小心以获取租金收入为投资回报
上官女士，前几年刚在北京海淀区购买了一套108平方米的二室一厅，三口之家绰绰有余。不久前，见邻近的大钟寺附近新开一楼盘，买下一套130平方、总价在110万元的三室一厅。据售楼小姐介绍，4500元一个月随随便便的就能租出去。
这个决策有问题，最大的失误在于既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。这是因为目前北京决定租金贵贱的主要因素在地段，并且未来至少10-20年不会改变，很可能每平方米2万元以上的黄金地段物业，能获8-10%的回报，而每平方米上万元的地段也许只能获得3%的收益。
另外，选择住那一带的人，有谁愿意付出4500元月租，或者有多少事业有成的外籍、外埠人士在那一地区创业？要像售楼小姐所说的，不是纯居住的房就租给办公司的，殊不知，这里显然有误导倾向。很显然，售楼小姐只管销售，自然会说个找个恰当的理由，顺着你的心思以迎合你才这么说的，至于你今后能不能顺利出租，这可不是她管的事情呢。
7.不要想着买套房子放着留给后代
现在社会上有还大一部分人认为，趁现在手上有钱，不如买套房子放着，等到留给子女长大了婚嫁时再用，毕竟房地产具有保值、增值的作用。
其实这样的考虑也是偏颇的。一方面，任何物业都既有一个与时俱进的概念，也有一个折旧的因素在内。现在的房子的确很贵了，品质也很好了。但由此推理，现在买了房子留到10年、20年以后很可能这个房子已经过时落伍了。
再说儿孙自有儿孙福，尽管现在为了规避房价上涨，在提前为子女买好房子的同时，却在为他们设计了未来，比如学习、工作与生活的地域被框死了。要是现在买的房子，与他们心仪想往的区域不符，岂不是白忙了一场？当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣，更不用奢谈一些什么保值、增值之类的话了。
8.不要想低进高出赚取差价
有的人投资房产的目的很明确，就是想等以后房价涨了再抛掉，赚取其中的差价。
事实上，就是这种风险最大。由于房地产市与股市在诸如价值发现功能方面有许多相似之处。所谓的价值发现，是对股票或房产处于价值被低估时所定义的，而一旦被充分发现，就失却了发现的原由本色。也就是说，通常是少数人在大多数人对某样物品不知不觉时先知先觉才是发现的含义。
然而，如今北京的房价连续上涨了多少年，而且其快速上涨，已经达到了一个很高的水平，即使不考虑其它的外因，总的来说，房价上涨的空间已经相当有限。就算是某个人独具慧眼，所选的物业确实有上涨空间，但也得静下心来算一笔账，差价部分刨掉不能省却的买卖交易费用（其中包括契税和佣金），以及财务费用（银行利率），剩下还有多少。欲作这项投资的人，不妨自己先测算一下，结果很简单，一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。
第二节 房地产理财规划
成功的理财讲求理财规划，家庭理财也不例外。我们做房地产投资，第一步就是要搞好家庭理财规划。理财规划可以帮我们更好的实现财务安全、资产增值和财务自由的境界。
一、购房投资决策要点
投资房地产，是一项决策，必须要把握决策要点。投资房地产关键是看房价的波动和利率水平的波动，利用3大指标来计算购买房子成本。
1.房地产成本和售价和供求关系比例
房价就是房子的价格，而不是房子的实际价值，房价代表房屋实际价值的时间往往很少，大多数情况，房价总是高于房子实际价值。房价要围绕房合理价值波动，一旦房子供应紧张，房屋价格势必上涨，脱离实际价值，一旦房屋出现供应大于求，出现大量卖出房的，引起房价暴跌。
我们总是说房地产，其中最值钱的是地而不是房。同事聊天，经常会问：你住在那里？我住在通州，你住在望京。根据住地，我们就可以了解当地地房价。所以，房地产最值钱地是地，而不是房屋本身建造成本。对开发用地地需求程度，开发土地地集中程度，都会决定未来房价。
房地产售价高于成本100%，甚至更高，说明投资已经很热。但是可能不到离谱程度，还可以买房子。但是如果市场建造100套房子，需求是200套，供需比例是200%，说明房子还可以购买。相反，如果建造100套房子，需求只有10套，供需比例是10%，则房价存在下跌风险。
2.出租回报率
房价怎么算高，怎么算低，如何判断自己买的房子房价是否过高，是否有投资价值，用出租回报率这个指标就可以判断。
出租回报率是每年租金和房子价格的比率。这个指标如果同时比较一个国家不同城市的房价，准确率更高。一般如果出租回报率在每年5%-7%基本是合理水平。如果出租回报率过低，则说明房地产已经泡沫，随时房地产价格可能暴跌。我们这个时刻买房可能资不抵债。如果买房之后，出租回报率高于7%，说明房地产价格处于低潮，房价有上涨空间。
例如：投资某地房产，2001年买一套房子100平米房子需要30万元，2001年出租房子，每年收取房租15600元，2007年房子价值100万元，每年收取房租3万元。
2001年出租回报率=15600÷300000=5.2%
2007年出租回报率=30000÷1000000=3%
2001年出租回报率是5.2%，按照这样出租19.24年基本可以收回买房成本。
2007年出租回报率是3%，说明房价上涨已经高过物价水平，33.33年才能收回成本。已经存在风险。
3.房价走势曲线
在经济学中，有经济周期理论，房屋地价格走势也要随着经济周期地发展而同向运动，房地产价格走势是随着经济周期运行。我们在观察房价时，可以通过观察近期10年房地产走势价格图表来分析。通过这个指标图形，可以判断房价是否过高或者过低。
上面是天津市2001年房价变动情况，可以看到房价呈现曲折上涨，近期有些回落。但是总体呈现上涨趋势，涨势没有结束。天津地区物价水平可以代表一些中国区域经济的情况，可以参考一些发展地区，了解这些对我们购买房子是一个参考。
综合上面这3个指标，如果买房子时刻看到购买之后出租可以获利10%，则说明长期房子有投资价值，房价处于低谷，我们可以把房地产当作投资。
通过这三个指标运行，我们可以发现投资机会。
例如：上个世纪90年代末，香港楼房出现了令疯狂地炒作阶段，平均房价10多年上涨10倍，也就是说1年多点时间上涨一倍。这样地年收益率吸引很多人投资，于是类似荷兰地郁金香事件发生了。
当时出租率不足1%，市场风险很大。但是很多人还是趋之若骛。其中不乏很多名人，很多人投资香港楼花中破产。而当时中国内地正经历了房地产地低潮期，当时4000多每平米就可以在上海卖一个不错的房子。当时北京3000多每平米就可以买一个价格合理的房子。
2007年之后，北京上海房子成倍上涨。从10年香港的房价走势也可以看到，房价的风险已经随时象从山顶垂直滚下石头。而当时上海和北京的房价还在底部。
如果当时大部分人懂得者三个指标，花费不多时间就可以看到风险和机会。
二、人生置业阶段的策略
很多人往往不是一次置业，第一次买房都是过渡性的，在制定换房计划时首先需要计算换房能力，要计算新房价值、首付、售旧房收入所得及剩余的房屋贷款等因素，还要考虑装修费用、中介费用、以及换房期间的住房问题。同时，应该考虑购房的机会成本，可以将购房款用于投资回报率更高的产品。
购房不是理财的唯一目标，若把家庭所有的资金全部用来支付购房或是满足换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时机，很多人甚至沦为“房奴”。不断的投资房产，占据了大量的现金流，有时可能会降低现在的生活水平。
建议可在资金准备充分前暂时租房。一般购房房价的上限，约为年收入的5-8倍，月供款占收入的30%左右比较合理，这样在家庭财务安排上才具有一定的自由度，不至于沦为房奴。
贷款买房的朋友，如果资金投资不太专业，在没有更好的投资渠道时，首先建议还住房贷款，中国现在的银行利率不断攀升，房贷利率也越来越高，很多投资项目的回报率都不及银行房子贷款利率高，所以建议首选归还贷款。
大家还记得第一章我给大家讲述的人生的几个理财阶段吗？我们的购房子置业同样也按照这样的阶段划分。
1.幼稚期置业策略
刚出生到5岁，这是人生的第一个阶段，幼稚期。不需要买房，没有理财能力，你的衣食住行，包括所有的所需都是父母给你的。
2.单身期置业策略
这个时期最大的问题就是要买房子，或者租房。尤其是单身男士。这个时期收入不多，工作不稳定，但是面临成家立业。所以必须为买房子或者租房子强制储蓄一笔资金。
3.新婚期置业策略
结婚之后，第一次远离开父母，需要独自生活，需要有自己的房子，或者承租一套房子。这个时期承租住房要求房价便宜，不求奢华和面积过大，只求适当的舒适的居住，也许一室一厅的楼房就足够了，住房的维修尽可能少。买房不用一次到位，尽量可以安排2人世界的居住要求即可，简单装修，做到量力而行。
4.没有子女期置业策略
这个时期需重新考虑房子投资，为有小宝宝而做准备。如果这个时期是承租房子，需要换一个更大的适合三口之家的房子，住房要求较高，需要留出孩子的空间，还要有保姆的居住空间。可能一室一厅的住房就拥挤不堪了，这时本着要承租两室一厅的房子才够用，最好和房东签订2-3年的承租协议，防止在孩子出生后，因为房价上涨被迫在找房子。
买房的年轻父母这个时刻可能您原有的住房不能符合养宝宝的要求了，需要换一个更大的房子来满足家庭居住和抚养下一代需要。所以需要卖掉旧房子换一个更大的新房子，就会涉及旧房子卖出，新房子采购弥补差价，还涉及新房子装修等事情。
5.子女期置业策略
当有了孩子之后，成了三口之家，承租房子需要给子女提供一定的空间，比如做功课空间，游戏空间，这样对孩子未来成长有好处。这个时期如果已经完成购房需要合理完善理财计划，最好尽快还清房贷，以便满足子女教育投资需求。
6.家庭成熟期置业策略
如果这个时期承租住房，一定租赁住房在各种需求和理财环境变化时提供一定的安全性，防止大起大落，因为这个年龄段实在不适合搬家等折腾。理财重点要放在为退休理财做打算。如果购买房子房子质量要好，简单适用的装修，千万不要因为装修太多日后加大维修费用和负担。家庭成熟后，人的性格也日趋成熟，建议买符合生活方式需求的住房。
7.退休期置业策略
人生的夕阳红的阶段，这个时期老年的生活质量最重要，需要平和的心态，买房和承租房子基本应该结束，房贷一定要还清。生活主要是尽享受天伦之乐。人生这个阶段禁不起任何风浪，所以任何风险大的投资都不适合您。
三、租房ABC
很多年轻人毕业参加工作，首要面对的问题就是租房安定下来。如何在有限的经济承受范围内选择适合自己的房屋呢？
1.租房要有防骗意识
在租房过程中，首先要注意的问题就是防骗。
我同事的一位表兄刘先生，从山东老家刚刚来到北京打工，需要承租一套房子，但是北京的房子供求紧张，尤其是中关村产业园附近租房。
刘先生在网上看到一家房屋中介机构专门帮助租房，刘先生就登记了租房子信息。没过2天，房屋中介告诉刘先生，有一处房子符合他的需求。
刘先生应约前往看房。这是一处居民小区，属于上个世纪90年代建筑，比较老旧，但是周边距离医院，学校，购物都很方便，距离刘先生上班的单位也就只有三个街区，十分便利。出租房布局和条件都不错：地毯和电器，热水气、空调、等一切设施齐全。上网，电话等通讯设施更是齐全。特别令刘先生喜欢的是房间的布局，南北通透，站在阳台上可以俯瞰整个中关村。
刘先生租房子前，还特意到网上了解了租房的一些注意须知，这些他是充分满意的。房屋中介的工作人员还亲自给他看了房东的出租委托书和房产证的复印件，并且告知，房子如果您不租，明天就无法保留，如果按照一年期间租赁，房租可以打八折。房屋中介收取1个月房租作为交易费用。
刘先生想，这里的房子租赁需要3000元，打八折每月只要2400元，可以节省20%，看着可以少花钱租赁房子，刘先生签订合同交纳31200元给房屋中介。
为了防止出现意外，刘先生执意要把钱交到房屋中介所在办公地，而且还是房屋中介给他开了收据，拿到了房屋钥匙。
三天之后，满心欢喜的刘先生准备搬家到自己的承租房。但是刘先生发现怎么也打不开门。一种不祥的预感让刘先生着急地跑到房屋中介地办公地点，发现人去楼空。相反，有十几个有刘先生同样经历的人焦急的等在中介公司门口，手里拿着交费收据。
这是一起典型的利用承租人着急租房的心态，而进行的诈骗活动。骗子先租赁一所房子和房东签订租赁合同，之后在租赁办公楼做一个中介机构，之后持有假造的法律文件到网上发布信息，用低于同地区房价的价格，引诱租房者上当。
刘先生租房子已经犯了很明显的错误。其实只要仔细，骗子的伎俩是很容易被识破的。
刘先生错误之一：顾及租房子细节，忽略中介真假。如果租房通过房屋中介，建议一定要委托一个资质好，信誉高的中介机构，并且先检查这个中介机构的营业执照，网址，工商备案，税务情况，信誉情况。做好调查工作。刘先生只是图便宜，忽略了这些细节，只是看了复印的房产证，虽然到中介场地看了，但是不要忘记了场地作假很容易。复印的房产证更容易作假。
刘先生错误之二：没有签订租房合同就交纳全部房租和中介费。没有签订租房合同，不能交纳房租和任何费用。没有签订租房合同，就没有形成合同关系，一旦交纳房租，没有法律约束，受害者只能是承租者。
如果租，租房一般会签订租约，一定要约定这些信息：（1）对房产的描述，其中包括房产地址；（2）房屋所有人姓名和住址；（3）承租人的姓名；（4）租约的时间；（5）押金金额，一般是3个月房租；（6）月房租的金额、交纳方式和时间；（7）房租包含的公用设施、家用电器、家具和其他设备需要列席清单；（9）是否可以转租，是否可以装修、改建；（10）一些违约责任比如房租未及时支付的滞纳金和缴纳滞纳金的日期；（11）合同中止的通知期间，双方一般是否继续租都需要提前一月告知。
刘先生错误之三：被低价诱惑。现在是经济信息爆炸的社会，经济信息透明，一个地区的租房和买房报价一般不会出现20%的波动，如果这样必然有问题。一般如果房租3000元，可能上下浮动100-200元。刘先生没有考虑到这些，过分图便宜，导致被骗。殊不知，骗子就是利用低价来骗人。
2.租房要算计成本
租房成本包括房租，押金，虽然最后押金退还给你，但是也存在现金流量的问题。押金一般是三个月房租。
双方约定需要承租方交纳的费用：水费，电费，电话费，上网费，有线电视费，物业费，暖气费用维修费用。
通常，一般承租者必须负担水费，电费，电话费，上网费，有线电视费，一般物业费，暖气费用和维修费用那个可以和房屋出租方协商，按照租赁时间来决定。
3.租房要考虑资金使用效率
我的一个好朋友，在中关村一个著名网络企业上班，在回龙观租房，每天上班需要乘坐地铁，花费1个小时的时间上下班。由于工作繁忙，经常加班。
一天他下班晚了，十一点回家的时候，由于居住比较远，遇到抢劫，被歹徒扎伤，住进医院，不仅耽误了工作，而且情况很危险。养好病之后，他在单位附近租了一个房，虽然房租贵一些，但是却省下了路上的时间。
从这个案例可以看到，我的这个朋友由于工作原因，经常加班，一旦加班时间比较晚，由于租赁房子处于偏远地区，回家安全存在不安全系数，而且花费在路途上的时间完全可以多休息，多参加其他活动。
租单位周边的住房，每月房租2100元，租赁边远地区房子，房租1500元，每月多支出600元。但是单位周边租房，不需要花费交通费，而边远地区租房子，虽然省下600元房租，却要多花费200元交通费和每天2个小时的上下班时间。如果把休息时间考虑到房租价值里面，我认为从房租使用效率来看，单位就近租房不比偏远租房差多少，因为时间是不能用钱衡量的。
所以，租房还需要考虑上班情况，加班情况，路上花费的时间，等一系列因素，不能单单用房租多少来衡量。但是有一个情况，房租的支付每季度必须的支出，所以一定要提前准备好现金，不要该交纳房租时刻出现没有现金的情况。这样最好每月房租的支出额度不应超过月收入三分之一，由于房租不像其它的支出可以视具体情况做出调整和更改，不能临时报佛脚，否则就会影响到正常生活的水平。
交通便利是首选条件。市中心寸土寸金，房屋租赁价格简直是天价，但如果选择偏远地区，交通不便又增加了生活成本。因此，建议可考虑在地铁沿线租房，因为在地铁各个方向的端点处房屋租赁价格偏低。由于每个人工作地点不同，完全可以采取靠近地铁、城铁等各个端点区域的租房策略。
四、买房ABC
如果我们决定买房，买房也有很多技巧需要熟知，否则会出现买房陷阱。买自己承受的不起的房子，出现类似的次级债危机。我们要按照自己的收入水平确定买房子的层次，我们都想买别墅，但是很少有人能买的起，所以要根据自己的收入水平来确定买房的档次。确定承受得起的总房价。
1.以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价
目前能够一次性付款购房的人还是很少一部分，大多数购房者还是采用贷款买房、每月还款的方式买房。因此，房屋的总价应该包括两个部分，一是首付款，二是房贷款。所以，我们以储蓄及我们的每月收入估就可以计算买房子情况。
可负担首付款=目前储蓄总数×负担首付的比率上限
可负担房贷=目前年收入×负担房贷比率上限×年金现值（n=贷款年限，i=房贷利率）1
年金：每隔相同的时期付等额的款。年金现值，实质就是=年金额×期数-年金的利息累计，计算到期初的金。
可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷
例如：赵先生年收入为10万元，刚参加工作4年，目前储蓄10万，70%为储蓄首付款为负担房贷的上限，贷款年限30年，利率以5%计。赵先生的年收入中负担房贷的比率上限为50%。
分析：
赵先生是可以负担的房屋首付上限为：10万×70%=7万
赵先生可以负担的房贷大致为：10万元×50%×15.3725=76.8625万元
赵先生可以负担的房价=7+76.8625=83.8625元
也就是说现在赵先生25岁，可以贷款30年，55岁还清贷款，不计算房贷利率增长，等因素，可以买83万的房子是可以承受的。
2.买哪里的房子，买多大的房子
买房人的投资偏好，房子的不可替代性质这里发挥决策作用，一般人喜欢买距离亲朋好友近的房子，距离单位方便的房子等，这些都成为买房的偏好理由。
知道自己买房的承担比例，用家庭居住人口和日后规划就可以测算买房面积和地点。
比如：赵先生的家人、朋友都在北京海淀区，赵先生买房子就希望买这些地方附近的。赵先生准备结婚，家庭人口是2人，考虑日后要孩子，所以2居室比较合适。综合考虑海淀区的房价，每平米1万元，则可以买83平米左右的房子；考虑到房子的一些其他成本，装修费用、房屋装修、家具、搬家费、保险费、律师费、契税等费用也得在考虑之例。所以买80平米的房子是比较合适的，在大就是超过承受负担，除非这些费用家里老人赞助。
第三节 看楼选房验房秘诀
投资房地产是一个系统工程，需要各个方面的知识。我们怎样看楼盘和选择令我们称心的房子？怎样避免购房陷阱？如何计算还贷款？如何还贷款？如何验收房子？购房的纠纷如何处理？下面我就讲讲这方面的秘诀。
一、如何看楼盘和选择称心的房子
有一个现象：很多人买房后就后悔，房子环境不好，交通不便利，房屋结构不好。总之，有很多不如意的理由。那么，在现时越来越多的新推出的楼盘中，如何寻觅自己如意的栖身之所呢？
1.看位置
房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。
看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值。
以北京为例。随着北京交通路网的建设，车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区。其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。
2.看配套
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
目前在售楼书上经常见到的会所，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。
随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。
3.看绿化
目前北京住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
值得注意的是，“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上。
4.看布局
建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。
一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。
规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。
容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2。
在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。
5.看区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的人车分流，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得通而不畅，以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。
另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
6.看价格
看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是开盘价，即最底价；有的是均价；有的是最高限价；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格。
最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是毛坯房、初装修还是精装修，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。
7.看通风
在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前楼市中还有塔联板和更紧密结合的塔混板出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。
此外还要注意，住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。
8.看户型
平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：
入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。
平面布局中应做到动静分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。
起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。
房间的开间与进深之比不宜超过1比2。
厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。
9.看设备
住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。
以暖气为例：一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。
10。看节能
住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施，屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。
11.看隔音
噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。
购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。
12.看私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。
此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成通视现象，选择住宅时应予以注意。
13.看结构
住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。北京地区目前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。
砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。
钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。
14.看抗震防火
地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度，北京地区的住宅应按8度（不是8级）设防。19层及19层以上的普遍住宅耐火等级应为一级；10层至18层的普通住宅耐火等级不应低于二级。19层及19层以上的普遍住宅、塔式住宅应设防烟楼梯间和消防电梯。
15.看年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年。
16.看面积
随着小户型热潮的兴起，商品房的套内面积稍稍降了一些，但是许多购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。甚至一些经济适用房也名不副实，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。
住宅档次的高低其实不在于面积的大小，三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。
17.看分摊
商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。
购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。
18.看物业管理
买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。
若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低，服务如何多等等，待物业公司一核算，成本根本达不到，承诺化为泡影，购房者就会有吃亏上当的感觉。
物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，北京地区小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。
其实，一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。
一般来说，规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出，建议干脆选择经济适用房项目，因为经济适用房的物业收费标准很低，而且受政策的严格控制。
二、如何验房收房
大多数老百姓，辛辛苦苦一辈子，花几十万或上百万买这个房子，在房子交付的时候去装修去入住，可能高兴的时间也不长。因为在交房验收过程当中，可能会发生一些问题，特别是装修以后，再发现房屋有质量问题，就很麻烦。需要维权。所以这里教大家如何验房。一定要再验房时把问题发现，便于解决。
1.验房流程
首先要签订一些和开发商交接的表。业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》之后业主做综合验收，业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。开发商与业主协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。最后业主签署《入住交接单》进行装修。
检测方法：看、摸、敲、照、闻、根据需要做通水、通球，给水试压电气检测等。用兆欧表来检测电线、电气对地电阻的情况，相位仪检测房子内墙的水平程度、手动试压泵检测水压。
用眼睛可以看的也按照下面顺序来仔细检查：
看门：门框是否稳固、周正，安装牢固；门扇是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致；门锁是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；门把是否牢固，操作灵活；门轴是否平整牢固，转动平稳；猫眼是否完好，视野清晰；门铃是否按钮完好，加电有声。
看窗户：窗框是否稳固、周正，表面平整；窗扇是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；玻璃是否完好；把手是否完好、牢固、灵活；密封是否窗缝严密、窗框严密；窗台是否完好、无裂缝、浸水；窗前护栏高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。
看房屋主体：套内空间，外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高；顶棚是否平整、无空鼓、开裂、脱落；墙面是否平整、洁净、颜色均匀，无开裂、爆点；地面是否平整、无开裂；阳台是否平整、无开裂。
看安装：电源总闸是否完好、有效；电表是否完好，底数；电开关是否牢固、完好、灵活（个数）；电插座是否牢固、完好、有电（个数）；灯座是否牢固、完好、有电（个数）；灯开关是否牢固、完好、有效（个数）；电话插座是否牢固、完整（个数）；信息插座是否牢固、完整（个数）；有线插座是否完好、稳固（个数）；水表是否完好、底数；阀门是否闸完好；上水管是否水管完整，无明显磕碰；下水管是否封口完整，下水通畅；空调洞是否位置合理，附件齐全。
2.房屋质量问题
如果发现墙体有裂缝，可能有质量问题，一般建筑工程质量问题的分类：
一是安全性能有质量问题：
地基沉降：主要表现为房子的四周墙体出现45度裂缝，阳台悬挑梁、悬挑板因钢筋设计不合理或表面钢筋下沉。
电气系统不合格，电线接触不良引起火灾，接地不良好存在安全隐患。
高层排水管未安装防火圈，一旦楼下起火存在安全隐患。
栏杆安装不合格，栏杆玻璃、窗户玻璃质量不合格。
二是使用功能有质量问题：
电器不能正常使用，如设计不合理，材料不合格，安装不规范。
给水管水压不足，排水不畅通，给排水管渗水、漏水。
屋面、窗户、卫生间、厨房、外墙渗水、漏水。
房间大面积空鼓开裂，门窗开启不灵活。
三是外观质量有问题：
阴阳角不顺直，墙面不平整，地面不平整、起沙，垂直度偏差，墙地面细微裂缝。
开关插座排列不整齐，给排水管未横平竖直。
卫生清理不干净。
如果出现安全性能问题，就不能交接房子，应该和开发商协商改进和赔偿。如果出现使用性能和外观的质量问题，则应该要求开发商限期之内修改好。
三、避免装修陷阱ABC
经过了选房，买房，验房，个人房地产投资最后就是装修了。要装修房子，第一步就是确定预算。不同的预算金额决定了装修的档次，也在一定程度上限制了装修风格。
不过无论什么档次的装修，需要重点照顾的环节都是相同的，即水电线路改造、防水、龙骨等隐性的装修环节。如果家具、门都要自己做，还要注意选材（木材、漆）的环保。同样，预算的多少也决定了所选材料的档次。消费者可能开始预想的装修风格和预算并不吻合，这就需要跟设计师交流后重新修正装修思路。装修时将门窗装得一次到位，根据后期再加工的难易程度由难到易地给予重点照顾。从材料方面看，关注点依次为：漆、地砖地板、陶瓷洁具、木料等。
一般现在商品房基本都是毛坯房，装修也是陷阱众多，如果我们不加注意，也会在买房最有一个环节出问题。媒体曾经报道无资质装修公司装修，隐患多多，最后不得不重新装修的事情。可见装修也要谨慎。
1.慧眼识别报价陷阱
陷阱一：模糊报价和工艺说明
装修公司提供的报价单应清楚表达每个部位的尺寸、工艺做法、材料（包括品牌、型号）和单价。比如：柜体的平方米数是按正投影算，还是按展开面积算，饰面板材的级别，柜体内部使用何种材质，是否包含了合叶、拉手、轨道等五金件；整体报价中是否包含了一些基层项目的处理，如墙面铲除、墙面找平等。勤问设计师和装修公司，要求他们在报价单中将各工艺环节标注清楚，最好附详细说明各部分包含什么不包含什么。
陷阱二：为降低报价而恶意漏项
业主看报价单往往只关心总报价是否合适，而忽略了报价单上一些具体的项目。所以容易让装修公司钻空子，恶意漏掉一些项目来造成一种整体价格便宜的错觉，如漏掉包门套、窗套等项目，等到施工时再向业主提起，那时业主不得不增项，这样最终结果往往是装修结束才发现比报价多花了不少钱。
陷阱三：偷工减料和无谓增项隐蔽工程在装修预算中是最重要的一项施工内容。如果装修公司在这一项的报价过低，很有可能是陷阱，会在施工中偷工减料。事实上，每一家装饰公司的报价中，水电项目都做预收后列明单项改造收费标准，最后结算以实际发生数为准。一般四五平方米的卫生间，有些装修公司会建议全部墙面做防水，实际上，只要做了干湿分区，除了淋浴区满做之外，其他墙面上返30厘米即可。装修前多向有经验的朋友咨询，打听清楚须重点关注的工程项目，对待剩下环节还是要注意节约。据专业人士估算，隐蔽工程在通常的家庭装修中可以占到3000元到6000元不等，甚至更多。
陷阱四：在合同中埋下伏笔
有的家装公司为牟取不正当利润，会在合同中埋下伏笔，以便日后偷梁换柱，以次充好赚取差价。比如规定“装修中若原品牌材料没货时，乙方（装修公司）可临时更换相同型号的材料”，这样就可以在施工过程中借口货用完了，以便宜的材料来替代报价中的规定原料，让业主无形中吃了暗亏。业主应该了解市场上同类产品的价格有何差异，环保系数是否相当。如果业主无时间购买材料，需要装修公司代购时，最好提供一份详细的清单，注明品牌、厂家、产地、型号、产品等级、所需数量等，并记得索要发票。
2.剥离重要环节交给材料商
家装是个大工程，业主很难将里面繁复的环节一一照顾到。如果可以把其中专业性强、操作又困难的一些环节交给材料商来操作，会省去不少麻烦。拿地板和橱柜来举例，现在市面上的正规厂家基本上都是负责上门测量、安装，然后收取一定的测量和安装费用，形成规模的建材城建材超市也是这样。
可以由材料商或者厂家协助完成的有：门、窗、木地板、墙面涂料、散热器、吊顶、橱柜、油烟机等厨电；热水器等卫生间电器以及浴房、陶瓷洁具等等。最重要的是，在选好装修公司的同时也要正确选择信得过的材料品牌。在选购好家装建材下订单的时候仔细咨询厂家，如果安装及保修存在疑虑最好改换别家。
3.要求设计师常到现场
设计师是最早参与装修过程的人，是整个装修方案的提出者和设计者。有设计师常到施工现场对工程进行监督，既可以及时修正施工时造成的与原方案的偏离，又可以随时与业主交流，随时改进设计方案。
因为家装是一个分步进行的阶梯工程，不是家装方面的专业人士在施工过程中是不会发现偏离原设计的问题的，如果没有设计师的监督，没有发现装修过程中工人由于理解或者手艺偏差，导致整个效果离最初的设想越来越远，等到整个工程完工，再要改可就来不及了。正规的室内装饰设计师受过从设计到建筑到施工的全套专业培训，可以轻易看出施工过程中的误差，这样就保证了设计质量。
4.不要忽略基材的品质
人们往往更看重的是面上的效果，殊不知面子下面的基础才是影响质量的主要部分。基层是相对于面层而言的，任何用于面层基础部分的材料都是基材。总的来说，基层的质量状况与后面的饰面工程紧密相关，基层的材质和质量、基层表面的平整度及裂缝、麻面、气孔、脱壳、分离等现象，粉化、翻沫、硬化不良、脆弱等缺陷，以及是否沾污等，都是在做面层工程之前需要仔细验收保证的。最关键的一点是，基材还应符合环保要求，尤其是胶粘剂等，它们释放的有害气体将长期困扰你的居室。
5.看紧隐蔽工程
隐蔽工程主要是指水、暖、电等这些完成后在外边看不到的家装工程。目前隐蔽工程的质量问题主要集中在给排水工程、电气管线工程、地板基层、护墙板基层、门窗套基层和吊顶基层这六个方面。根据装修工序，这些隐蔽工程都会被后一道工序所覆盖，所以很难检查其是否规范。而隐蔽工程一旦出了问题，给消费者带来的将是巨大的麻烦。
重点要看紧的地方有以下这么几点：
木龙骨的材质是否做了防火阻燃处理，间距是否正确，安装是否牢固；
做木工程的时候需要注意，在做饰面板之前，应检查基底是否干燥；
地面是否做了防水处理（防止沥青代替防水材料等）；
暗埋电线的处理（如：管内导线的总截面积不超过管内径截面积的40%，管内无接头和扭结；如导线与电话线、电视线、网线等不安装在同一管道中等）；
吊顶工程在饰面板安装之前，要检查其内部的龙骨、吊挂件、连接件等是否符合设计要求，安装是否牢固；
对易锈蚀的构件和部位是否已做防锈处理。
6.验收留意边角细节
工程中，要随时守好验收这道关，如果发现问题马上解决掉。其中，边角细节最应留意。如水暖管件是否漏水（紧固件、密封材料）；出水水流是否过小（管线接口螺纹过长，接入弯头类管件过深造成）；坐便冲水是否溢水（是否油腻子密封）；面盆返味（是否做好S弯）；门套、木龙骨等是否刷防火涂料；厨卫门板是否有防腐涂料；木工用到钉子的地方，钉眼是否有防锈涂料等。
第四节 购房贷款还款策略
想买房钱不够，贷款似乎成了普通工薪族购房的最佳选择。但银行贷款不是无偿的，本金连同利息几十年累计下来可是一笔不小的数字。因此，在贷款买房前各位最好还是仔细计算机会成本。
一、花银行的钱买房最实际
买房钱的来源不外乎以下几种：
一是攒钱。无论是对现在没房或准备卖出现在所有的房换好房的人来讲，这种方式都不可取。因为与房价比，我们的工资太低，与房价可能提高的速度来讲，我们工资提高的速度太慢。
二是向亲友借钱。如果为了解一时的燃眉之急，还有一定可取性，但要背负人情和经济的双重压力。如果想改善住房条件，自己不忍心，别人也不理解，想借到钱恐怕不会很容易。
三是自己的钱再加一部分贷款买房。这是最为可取的方式。这种方式说来简单，但要找出最好的路子，如果不下功夫研究研究也会令一些人有雾里看花的感觉。
1.花银行的钱买房真好
利用好个人住房贷款，不仅可以实现提前消费，而且也可以投资生财。因为当你购买了住房，房产就有了升值的可能，即使你手头富裕，贷款买房也能让你将资产用到更有升值潜力的区域。
2.贷款买房便于投资经营
通过银行按揭方式供楼，拿出一小部分首付款，取得房屋所有权，将自己的楼房出租，每月的租金收入可以用来还月供，有的可能偿还了银行的贷款后还有赢余。自己的积蓄可以作其他投资，所谓把“鸡蛋”放到其他篮子里。
3.灵活利用贷款低利率
现在的一些聪明人已想出了更好的办法。比如，现实中不少个体户在经营资金不足，自己又需购买住房的情况下，往往选择将自己的资金投入经营，购房资金不足部分向银行申请个人住房贷款。应该说这是一种精明的选择，因为相比较之下，个人住房贷款利率要比经商办厂所需的流动资金贷款利率低。
当然，有时也存在这样的情况：有的购房者因一时现金不足又暂提供不出房产证，但手里只有三年、五年期未到期的定期存单或国债，这时可以计算一下，看看用未到期的存单或国债等做质押贷款是否合算，如果利息划得来，则不妨拿这些未到期的定期存单或国债向银行进行短期质押贷款，因为用未到期的存单或国债作小额质押贷款，其利率相对比个人住房贷款利率要高，但手续要简单得多。
二、购房贷款的原则
如果你正打算贷款买房，掌握以下贷款的六大原则是十分必要的：
1.对家庭现有经济实力作综合评估
在购房借款时，你一定要对自己的经济实力有一个综合评估，主要考虑存款和可变现资产这两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券、现有住房置换。只有通过对家庭现有经济实力作好综合评估，才能确定合理的购房首期付款和价款比例。
2.对家庭未来的收入及支出作合理的预期
谨慎可靠的收入预期，要考虑的因素包括年龄、专业、学业、工作单位性质、行业前景以及宏观经济发展趋势等。个体经营者和规模较小的私营业主等应该对经营风险有合理预期，谨慎制订贷款和还款计划。每个购房贷款家庭，还应考虑未来的大额支出，如结婚、生育、子女教育、健康、出国或购买大额消费品等。如果在购房贷款时，未考虑到未来的家庭支出，或虽考虑了，但超过预期较大时，将大大削弱还款能力。
3.学会计算自己的还款能力
还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力是用家庭平均月收人减去家庭平均月支出后的余额来计算的。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。尤其是搬入新居，家庭日常开支比过去要高。
4.尽可能用足公积金贷款
交住房公积金的市民，一定要尽可能多借公积金贷款。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款优惠。
5.首期付款的宽松原则
首付款越少越好，不能把手头的现金用完，而应该留有一笔适当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
三、公积金贷款买房省钱
在连续加息的背景下，房贷利息已不容小视，贷款买房已经成为一件必须精打细算的事情。对百姓来说，运用好公积金贷款和冲还贷政策，可使借款成本最小化，使公积金缴交资金账户存款使用效率最大化。
1.公积金贷款的好处
目前，住房公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，在二手房购买方面的使用也十分普遍。由于公积金贷款年利率比现行的商贷利率低了近一个百分点，同样贷款金额和还款年限，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。因此在大多数购房者脑海里已经形成普遍的概念：使用公积金贷款比使用商业贷款省钱。
公积金贷款的优势不仅仅只限于其利率优惠，还有贷款额度高、年限长、还款灵活方便等多种优势。
（1）还款方式灵活多样。公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只需每月的还款额不低于最低还款额，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。
公积金贷款提前还款有以下几点优势：
数额灵活，便于资金掌控。商业贷款提前还款，其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于最低还款额的还款，全部视为提前还款金额。
次数不限，可按月提前还款。商业贷款对于提前还款次数有的有明确规定，如1年仅能提前还3次款。而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。
先冲本金，降低利息总额。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。使用公积金贷款提前还款，其最终还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后最终的利息总额。
预约方便，无需书面文件。商业银行提前还款，不仅需要提前数月电话预约，有的甚至还需要贷款人提供书面文件，非常不便。而公积金贷款提前还款，只需提前三个工作日致电预约即可，电话调整提前还款额无需书面文件。
（2）公积金贷款成数高，首付压力小。商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到9.5成，购房人首付压力较小。
（3）贷款年限长，月还款金额少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。
（4）房龄限制较灵活。商业贷款对于房屋年龄的限制有严格要求，大部分银行对于85年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而降低。而公积金贷款对于房龄的限制较为灵活，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。
（5）各区县房屋皆可贷。商业贷款一般只对北京市城八区内符合条件的房屋进行贷款，远郊区县的房产审核极为严格。而公积金贷款除对城八区房屋放贷之外，也能对北京市远郊区县的房屋进行放贷；对借款人年龄无限制。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。
2.房公积金贷款的条件
房公积金贷款的前提条件是，城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。城镇职工在申请个人住房公积金贷款时，应提交以下资料：
个人资料：申请贷款的个人（以下简称借款人）身份证明及配偶的相关身份证明（身份证或其他有效证件均可）的复印件各4份；借款人的婚姻证明（单身证明、结婚证书、离婚证书或离婚判决书，丧偶者须提供对方的死亡证明）的复印件各4份；交购房款的有效凭证复印件4份；借款人及配偶的收入证明各4份；合法的购房合同原件4份；以及借款人及其配偶的印章。另外，必须提供借款人住房公积金的缴存证明。以上这些材料，一定要带上原件及相应份数的复印件。
房屋建审资料：商品房预（销）售许可证或房改批复；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；建设用地规划许可证；国有土地使用证；建审平面图及楼层平面图。
符合住房公积金贷款条件的购房者，可以到受委托的银行及经办网点办理公积金贷款，还可就近前往公积金管理中心或各分中心、管理部申请办理公积金贷款。
首先要问清楚开发商的项目按揭银行情况，问清楼盘“五证”是否齐全、能不能给自己提供相关手续等。假如开发商虽然“五证”齐全但不给购房者提供，也不可能办理公积金贷款。在法定退休年龄内，贷款年限最长期限为30年；贷款额最多不超过40万元，贷款额在30万元以内的，借款职工可以向接受委托的银行直接申请，30-40万元，必须经住房公积金管理中心审批。
3.如何计算贷款偿还金额
以贷款30万元，贷款期限30年（360个月）为例，贷款年利率为5.58%（月利率为4.65‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718.46元。此时，本金与利息的比例如何计算？
借款人获得贷款后第一个月应还利息为：300000×4.65‰=1395元，
借款人获得贷款后第一个月所还本金为：1718.46-1395=323.46元，
借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：300000-323.46=299676.54元，
借款人获得贷款后第二个月应估99676.54×4.65‰=1393.50元，
借款人获得贷款后第二个月所还本金为：1718.46-1393.5=324.96元，
借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：299676.54324.96=299351.58元，以后各月的还款依此公式类推。
如果负担不起太多月供，贷款时间不妨长一点，这样每月还款额就会少一些。但无论公贷还是商贷，同样的额度，期限越长，负担的利息也就越多。所以，具体时间长短，要看贷款额度、利息和自己的承受能力，综合选择一个适中的期限。
已婚人士在申请公积金贷款时，必须夫妻双方共同申请，公积金管理中心根据二人缴存的公积金数额之和反推其偿还能力，并确定最终可贷款数额。夫妻双方只能存在一笔贷款，再次申贷前必须先还清前一笔贷款。
贷款额度是按照贷款申请当时来算的，一旦确定，不能再增减。比如申请贷款时，某人按缴存比例只能贷50万，即使1年以后公积金缴存额度有大幅上升，此贷款人的贷款额度也不能再进行上调。
5.自由还款怎样安排？
所谓自由还款，即申请公积金贷款的买房人，贷款之后的月还款额不再一成不变，而是可以根据自己的收入支出状况随时通知银行（现在可以办理自由还款的银行只有3家：即农行、中行、交行，目前工行、建行的系统还无法支持）调整，前提是不低于最低限额，这个最低限额低于目前等额本息的月还款额。
到底怎样安排还款比较合适呢？个人应该根据自己的能力合理安排资金，包括还多少、怎么认识利息等。总的原则是，经济状况较好，又没有更好的投资渠道时，应该早还、多还；如果家庭经济情况比较紧张，就少还点。
一方面，自由还款只是让贷款人对自有资金的使用更加自由，并不意味着其还款压力减轻了。贷款毕竟是有成本的，如果每月总是还贷很少，甚或一直按最低额还，就必然会为长期、高额的贷款本金支付大笔利息，同时也会给后期还款造成很大的压力。所以，在力所能及的情况下，尽可能提前多还贷款是一种比较明智的做法。
但另一方面，也要考虑对资金的实际需求，特别是在经济条件不是很好的情况下，不要单纯为省利息而提前偿还大笔贷款，从而使生活陷于窘迫。
四、商业贷款购房策略
由于某些原因，有些人不能享受公积金贷款买房的优惠，只能选择商业贷款。下面就说说个人如何办理商业贷款购房。
1.申请商业住房贷款的条件
按照银行相关贷款文件的规定，申请商业住房贷款必须符合以下条件：
具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；
交齐首期购房款（不低于购房总额的30%）；
有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；
同意以所购房产作为借款抵押。
此外，还必须符合商业贷款的补充条件：
持有合法的户口簿（限本市）、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照，在本市购买银行指定发展商的商品房；
在银行开立存款专户，存款余额不少于拟购住房款的30%，或者，将首付款直接交给房地产商；
具有有效的购房合同，协议和其他证明文件；
同意以购房合同项下的房屋物业做抵押；
愿意履行贷款合同的全部条款；
银行规定的其他条件。
2.贷款买房前要深思熟虑
在您决定贷款买房之前，您必须考虑，依据您的经济条件，应该选择买价值多少钱的房子。假如您月薪5000元，也就是年薪6万元，而您的存款有14万元，那么，您应该买多少钱的房子呢？
首先，就是首付款能不能付出的问题。您的存款只有14万元，但是您必须留点钱以备急用，假设您只能拿出12万元。按照银行规定，购房首付款必须是房价的30%，因此您所能买的房价就只能是12÷30%=40万元。
其次，每月的还贷额必须保证按时支付。按照一般规律，一个人所选择的房价最好不超过他年收入的6-7倍，否则就可能面临不能及时还贷的风险；您的年薪6万元，按照这种标准，最多可以承受36万元到42万元的房价。
3.商业贷款流程
商业贷款流程通常由银行指定的机构来做，有专业的人士指导贷款申请人该如何去做。大情况是这样的：
担保公司去签借款合同，做抵押委托公证（或者是银行签借款合同，做抵押委托公证）交资料；
担保公司（或者银行）联系评估公司对你所买的房屋进行评估；
评估公司出评估报告给担保公司（或者银行）所有资料拿给上级审查；
审查完毕可以进行买卖过户递件；
过户取件交费，把产权证及税票交给你担保公司（或者银行）办理抵押（办它项权证）；
银行见它项权证直接放款于卖方。
说明白一些就是：您要在贷款银行办张银行卡，以保证每月按时交款。然后给房子办抵押、买保险，最后还要公证，交买房的各种税费。一切都办妥之后，银行会把余下70%的房款划到房产商的账上，而您也就可以拥有一个温馨的家园。
4.月供一定及时还
个人信用信息基础数据库的正式运行，将会大大推进社会信用体系的建设，提高全社会的诚信水平。在此，提醒贷款购房人，及时还月供，避免上黑名单。
如果您在银行办理了住房按揭贷款，请务必主动向办理贷款的银行咨询新的月供金额。2007年，人民银行先后六次加息。加息后，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率由2007年初的6.84%增加到现行的
7.83%，个人住房按揭贷款的优惠利率也由年初的5.81%增加到6.65%。按照人民银行的相关规定，调整后的新利率标准将从明年1月1日起执行。
加息使得浮动利率贷款客户每月的“月供”随之增加。如果客户不清楚加息后每月应还款金额，也可在还款日之前，在还款账户上多存入20%的金额，这样就可以避免因银行不能足额划款而影响你的信用记录。
若因未及时足额还款造成了违约，客户的个人信用将会出现污点。如果信用档案中记录的违约记录太多，在下一次办理信贷业务时，将会受到一定的影响。
5.提前还贷更省利息
我有一个朋友，办的商业住房贷款，他想在2007年年底12月的时候提前还款5万。他问我：是选择缩短年限月还款额不变，还是减少月供还款年限不变省利息支出？
他计划2008年12月再提前还款2万，如果不考虑今后的提前还款，肯定是“缩短年限月还款额不变”这个节约利息支出。他就想知道今后还有提前还款的行动的情况下，哪种更省利息。
我告诉他：不管你以后有没有提前还款的打算，都可以选择“缩短年限月还款不变”这种方式。你提前还款的部分是冲抵贷款本金是不计算利息的，月供是在充分计算利息的基础上另加一部份本金，其实你每月还款的利息都是在上个月还款后新的本金金额下计算的，月供不变缩短期限也就是每月还款的本金增加，以后每个月还款计算本金的额度就少的更快，这样付的利息就少了，相应每月减少月供时间不变的情况下，你每月还的本金额度要小，下个月计算利息的本金额度就要大点，因此付的利息要多点。
从2008年1日起，所有的房贷老客户都将执行新的房贷利率。其中，一年、二年和三年期房贷年利率，从4.95%调整为下限5.184%；四年和五年期的房贷年利率，从4.95%调整为下限5.265%；五年以上期限的房贷，从5.31%调整为下限5.51%。
部分房贷人担心因加息造成月供压力过大，影响到生活质量因此提前还贷。还有的是因为投资渠道变窄，让不少自己手中有点闲钱却无处投资的市民有了提前还贷的想法。但要注意，提前还贷也要讲究技巧。
以30万元15年商业贷款计算。假设2005年11月提前还贷5万元，提前还贷后，是选择“缩短还款期限，月供基本不变”还是选择“减少月供，还款期不变”呢？专家为您算了一笔细账。
如果选择缩短还款期限，那么提前还贷5万元，可以缩短3年零2个月还款时间，节省利息37202元左右。如果选择减少月供，那么每月还款额将减少480元，节省利息17797元。两种还款方式不同，所节省的利息也相差19405元。
所以我建议，提前还贷的朋友，如果房贷月供压力不大，可选择“缩短还款期限，月供基本不变”，这样可以节省一大笔利息；如果觉得月供压力较大，可以选择“还款期不变，减少月供”。选择还款方式时也要考虑自身的状况以及自己对以后银行利率的判断。
6.哪种情况不宜提前还贷
随着元旦的临近，已经有不少市民准备办理提前还贷，以避免支付更多的月供。提前还贷缩短贷款期限会更省钱一些，但贷款者不应盲目提前还贷，有四种人不适合提前还贷。
首先，使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的消费者。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。在还款期的初期，月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。
其次，使用等额本金还款法，且还款期已经达到四分之一的消费者。等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息。如果还款期已经达到四分之一，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。
第三，资金运作能力强，有更好投资理财渠道的人不适合提前还贷。从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，对于普通的消费者而言，数额比较大。因此，把流动资金用于提前还款，节省利息，回报率相当于贷款利率。如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率就相当于存、贷利差，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。而如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，或者资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，只要资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么，从发挥流动资金的效用看，这部分消费者就没有必要把资金用于提前还款。
最后，资金紧缺、经济能力有限的贷款买房人不宜提前还房贷。如果使用应急资金或者跟别人借钱还贷会增加未来生活的风险，有可能因小失大。
五、商业贷款转换公积金贷款
如果是商业贷款，可以转换成公积金贷款吗？商业贷款转换成住房公积金贷款包括房改房、经济适用房、商品房、集资建房和二手房。
我的朋友肖先生，房贷一直是他家的主要开支。近日，经过家庭会议的讨论，肖先生一家决定：把商业贷款转换成住房公积金贷款。
原因是，央行宣布挑高个人住房贷款利率以后，公积金贷款相比商业贷款的优势进一步显现。转换成公积金贷款后，可节省利息，还可退还保险费，而且每月供房款可先扣除当月住房公积金，较大程度地减轻了经济负担。
商业贷款转换成住房公积金贷款并不适合每个人。还款期限还没超过两年，贷款额度在10万元以上的贷款人办理转换手续后，还可省下一笔可观的费用。
办理个人住房商业贷款转公积金将会遇到下列问题：
需交纳多项手续费用。资金转移需担保公司出面担保，费用将包括担保服务费和相当于贷款金额0.6%至1%的担保费。全部办妥几千元的开销在所难免。
另外还需投入较多的精力和时间。需在担保公司、公积金管理中心、公积金贷款银行、原按揭贷款银行等多个部门办理多项手续，一般都要20多天才能办理完毕，需要提交大量证明材料，现房需要房屋产权证明等。
综合各项因素，专家建议，原来商业贷款余额较大、剩余贷款期较长的购房者，办理商贷转公积金贷款比较划算。
第五节 二手房交易技巧
随着房地产发展的扩大，越来越多的人需要买房，等手中储蓄多一些之后，或者家庭人口的增多，以前的房子已经不能适应了，所以人生的第二个阶段需要换房子，需要一个更大的房子。这样我们就需要卖出旧房，在买一个更大的新房子，或者买一个二手的更大的旧房。因二手房交易引发的纠纷较多，所以交易二手房需要很多细节需要注意，否则很多人会因为当时不注意而日后对簿公堂。
一、中介审查
根据统计资料显示，全国二手房交易中经过中介成交的已经占到
80%，买卖双方在双方无法受到信用透明的情况下，选择中介成为必然，然而如果在交易过程中，遇到资质差或者根本没有资质的中介公司，则后果不堪设想。所以下面先交给大家如何辨别中介公司的等级和真伪。
一看中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看中介公司的招牌、询问周围邻人该公司成立情况及经营情况来确定，以防空头公司诈骗。
二看中介公司营业执照以确定该公司的营业资质。看是否可以进行二手房中介业务，办理经营二手房中介的中介公司的营业执照需要众多的条件，包括相关的有中介资质从业人员等条件，很多有资质不够或者假冒二手房中介业务的只能申办其他的营业执照或不申请营业执照而直接进行业务操作，这就为它以后的逃避责任埋下伏笔。
三看中介公司营业执照确定它的注册资金。中介公司注册资金不能低于买卖一套房子的价格。客户通过中介来交易房屋最主要原因就是不希望直接交接房款，希望在整个交易过程中有一个第三方来维护双方的利益，所以一定要找到一家公司的风险承受能力即该公司的注册资金能大于该房屋的总价或该中介公司为品牌公司，拥有良好的诚信，一旦发生纠纷，作为消费者的客户能得到妥善解决。
四看该中介公司是否拥有有合法的房地产经纪人资质的从业人员，是否是有房地产经纪人资格的业务员在为您提供中介服务。拥有资质的从业人员在从事二手房交易过程中如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门将通过相关政府行政措施会对其进行相应惩戒。
五看该中介公司与您签订的居间合同是否经过备案。由于二手房交易中有很多专业术语和一些行规惯例，对于合同的使用要求就是格式合同应在使用区的工商局进行备案，而凡是在工商局备案的格式合同在备案时工商局就已经就相关的条款进行审核了，就有关消费者的权益进行了相关的调控，基本能保障消费者的权益。
六看该中介公司是否有专业的从业人员负责签约并办理相关的后续服务。大公司和小公司之间的区别也比较明显，小中介公司一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司一般分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房产业务员从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同、办理过户、贷款、领证等手续。这样既有利于资源优化又可以确保交易的真实性，防止为利走险，能尽最大可能保障交易安全。
从上面几条，我们可以看到房屋中介公司的情况，所以如果我们要买卖二手房，寻找中介就是因为而客户通过中介来交易房屋最主要原因就是不希望直接现金交易，希望在整个交易过程中有一个第三方来维护双方的利益，但是一旦找到一个黑中介，可能适得其反。所以二手房交易一定先着好一家可靠的中介机构。
二、关注细节
有句话叫“细节决定成败”。这句话也是签订购房合同时须牢记的金科玉律。差之毫厘，失之千里，很多购房者因为忽略细节吃了大亏。
1.定金
在二手房交易中，因为定金的问题经常发生买卖双方冲突。定金是对买方的约束，但是如果卖方收取了定金，而违约就要双倍返还定金。
如果收定金后，买方没有按时履行约定，卖方将房转卖他人应该手握对方退房申请，最好让买方写书面申请退房，否则将要双倍返回定金。
购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。如果买房人违约在先，卖房人可不退定金。买房人没有以书面方式明确表态不履约，则房主在未解除合同也不退定金的情形下将房子卖给他人的行为就违反了合同。
对于房主而言，若买房人提出退房或解除合同，应要求买房人提出书面解约的申请或声明，以保全对方违约在先的证据，然后才可以将房子卖给第三人。否则很可能被对方反将一军，告你一房两卖，并要你双倍返还定金，那麻烦可就大了。
2.付款方式
房款如何支付，必须合同中详细写清楚。买卖房子属于大宗交易，资金少则几十万，大要100多万，所以交易如何付款，如何收款一定要详细说明，而最好找到合适银行托管，以防止生变。产生纠纷后，受损失的一方只能自认倒霉。
双方签订买卖合同时，应对付款流程、方式和时间作出明确、具体的约定。买房人如果将购房款交给中介公司再转交卖方，应先审查中介公司的资信状况。特别是不能将购房款交给中介公司的个别职员，防止他们卷款潜逃。
目前有的中介公司已经与国内银行共同开发了二手房交易资金托管业务，由银行作为担保人。买房人先在银行开设一个经管账户，并将房屋首付款或者全部价款存入该账户。当买房人确定已经安全办理了房屋过户手续后，就可通知银行将该笔存入的房款转给卖房人。这样可以保证资金安全。
3.房龄
一样的房子，建造年代不同，房子的价格肯定不同在买卖房子的时刻，房龄不同价格有很大差异。
通过中介公司买卖二手房，应审查两方面内容：一是上家的委托价与下家的买价是否一致；二是中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例，即不超过全部购房款的3%。审查的依据是下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。
4.产权
买二手房一定要过户，手里没房产证隐患多。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有办理房产证对买受人来说有得不到房屋的极大风险，因此引发的纠纷也较多，所以买房必须要及时办理房屋过户手续。
如果买卖双方同意，最好到公证处去办个提存公证，即买方将购房款存放到公证处，在条件符合约定的情况下，由公证处将该笔款项支付给卖方。也可到律师事务所办理提存见证，由具有专业知识的律师事务所来充当“公证人”的角色。申请了公证或见证后，如产权证办不出来，那么卖方是收不到钱的。
除了要看房屋是否有房产证外，还要查清房屋的以下几点情况：
要点一：房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的。对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。
要点二：交易房屋是否被租赁。买二手房时，应注意该房屋是否已被出租。我国法律有“买卖不破租赁”的原则。也就是说，如果购买房屋时该房屋已被租赁，则该租赁合同对于新的房主而言继续有效。
要点三：土地情况是否清晰。买二手房时买房人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让。划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。同时，应注意土地使用年限。
要点四：福利房屋交易是否受限制。房改房、经济适用房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。例如，经济适用房的交易是有一定限制的，购买5年以上才可进入市场并按市场价进行转让，5年以内则只能以原价转让，而且购买方还必须符合购买经济适用房的条件。
在实际看房时刻，最好也要实地调查，明确房屋的具体情况签订合同一定要写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层等。对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的（如测绘的误差、某些赠送面积等），应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积必须明确规定。
5.公正
买卖双方大部分是不熟悉的双方进行交易，不可能对房子的各种状态了解最透彻，这样可以让房屋中介做一些问题的磋商之后做一些公正。花费不大，但是具有法律效力，一旦出现纠纷，可以按照公正内容做裁决。如果是有境外人参与房屋买卖，则一定要公正。
买卖合同公证：主要针对房屋买卖当中一方当事人为境外人的情况，在房屋买卖过程当中如一方为境外人则买卖合同必须经过公证后方生效，有境外人的客户如果不经公证则无法送交易中心交易，所以境外人在上海办理相关房屋买卖必须办理买卖合同公证手续。
委托公证：主要指房东或客户方无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关手续，由于手写委托书交易中心无法确认其真实性，交易中心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书方为其办理相关的过户手续。
贷款合同公证：就境外人购房如须贷款则其贷款合同必须经过公证处公证生效，只有公证处公证后的贷款合同，交易中心才会受理并办他项权利证。
赠与公证：在目前的二手房交易中还有一种方式即赠与，原房东自愿将房屋赠与给他人，并要求将房屋产权人名字进行更改，在一般人心目中会以为将房屋赠与他人，费用会比出售房屋少，其实不考虑房屋价格的情况下，赠与所产生的税费比买卖产生的税费要高，因为发生赠与行为，要前往交易中心办理产权更改就必须将赠与协议进行公证，仅就赠与公证费就是合同总价的2%，所以现在如赠与房屋则不如转为办理买卖手续，以一个合适的价格进行买卖交易，只要实际不存在房款的交接则为赠与了。
复印件与原件相符公证：以前政策允许转让期房时，由于可以不经发展商同意进行交易，而客户不经发展商同意进行交易，发展商也不愿提供相关的预售合同，但交易中心交易必须提供足够的预售合同方能交易，因此必须拿在房东手中的预售合同办理复印件与原件相符的公证，拿出六本以上的合同前往交易中心办理转让手续。
6.证件
二手房交易办证所涉及的资料与证件：《房屋转让合同》原件；收款凭证；买卖双方个人身份证、户口簿及私章；转让前房屋所有权证、契证、土地使用权证；《具结书》；这些证件都是所必须的，一个也不能少，否则您的二手房买卖就存在一定的瑕疵，为日后留下后患。
7.费用
二手房交易中主要有如下费用：
交易费与登记费用：收取交易服务手续费6元／平米（转受双方各交50%）；
收取房产登记费80元／套、测绘配图费20一元／证（受让方交）；共有权证收取工本费10元／证。
契税：受让方交纳房屋总价的2%的契税，房价由市场评估价格决定。
转让所支付房屋中介的中中介费。
三、明确房屋的具体情况
买房子是人生大事，二手房交易要在购房合同中明确房屋的具体情况。
1.写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层等
对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的（如测绘的误差、某些赠送面积等），应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积。
2.明确房价具体包括哪些设施
在协议中注明，屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的？如房屋的装修、家具、煤气、维修基金等等是否包括在房价之内。
注意要把口头的各种许诺，变成白纸黑字的书面约定。
四、关于付款方式
付款是房屋买卖中最重要的步骤，因此付款方式的约定是很重要的。
1.阶段付款
最好约定分阶段付款，比如：签约时付部分、办理过户手续时付部分、房屋交接时付清余款，付款的期限和每笔数额应约定明确，并与办理相应交接手续呼应起来。
2.定金条款
一般在签订正式合同前，会签订《定金合同》，有两点需注意：
注意在《定金合同》中，同时写清楚房价；
注意定金转化为房款的阶段，在定金转化为房款前，一方不履行约定的，对方可适用定金条款。
中介应履行告知义务。
房屋过户日期和交房日期。
在合同中应当注明房屋交验的时间、房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担（如屋内的水电煤等费用）
3.违约责任
在合同中标明各方的权利义务，分别约定好逾期付款、逾期交房等的违约责任。哪些情形要处以违约金；哪些则可以解除合同。每项违约金的数额是多少或计算方法是什么？
4.居间条款
房屋买卖如果是通过中介公司进行的，在合同中除了须标明中介公司的权利外，还应标明中介公司承担的责任与义务。
房地产投资到这里就介绍完了，希望您能从房地产理财中收益。以后新情况不断出现，新的房地产理财方式方法也会被发掘出来，我们要不断地学习，也祝愿您能够找到适合自己的置业理财方法和技巧。
