作为投资者，我们在对待整个购房过程中的问题时，比单纯地买房子更需要细致。因为我们的目的是通过投资房产来赚取收益的，一旦房子有什么问题将导致我们的投资收益大幅缩水。下面我们一起来看看到底需要注意哪些问题。
1 楼花阶段
在购买房产的最初阶段，也就是内部认购的阶段，通常这个过程是不对外公开的，因为国家不允许在没有预售许可证的情况下进行销售。而开发商往往打着内部认购的招牌对一些有意向的客户发出邀请，发售所谓的贵宾卡，在预付一笔几万元的定金之后可以有优先购买的权利以及价格上的优惠。
这个时候如果投资者参与进来需要注意，在这个阶段我们对房子没有什么实质性的权利，所以承诺完全是一纸协议，不受国家法律的约束。如果开发商在此时对于该楼盘失去开发意愿，完全可以退款毁约，所以风险极大。所谓的风险顶多也就是退款退卡，此次内部认购取消而已。如果碰上无良知的开发商则会一直拖着占用这笔资金。一般情况下倒是不会出现这种状况的，因为能参与内部认购的人士多为开发商刻意邀请的，要么是老客户、贵宾客户，要么是大规模的团购群体，不到万不得已开发商不会无故违约。
主要的风险还是集中在交易过程中。有些投资楼花阶段的客户并没有购房的意愿，他们只是通过这种渠道获取了一种开发商特予的权利，有意愿购房的客户则想通过购买的方式获取这种特权，所以一个愿意卖一个愿意买，这就形成了炒楼花的市场。但是我国对于这种交易明令禁止，交易基本上在私下进行，风险自担。
2 期房阶段
在期房阶段，也就是开发商开始进行投资建设的阶段，投资者此时是作为购房人身份参与这个买卖过程的。该过程中，我们需要注意以下几个问题。
开发商在此阶段基本上都接近于皮包公司，自有资金不足，不仅对市场构成威胁，对于整个参与其中的成员都有很大影响。开发商买地时基本上只是交一个保证金，可能都占不到总额的10%，但是这样他们就可以进行前期开发了，而找建设单位进行施工时也基本上由建设单位垫资。所以开发商在里边的投资所占比例很小，大部分资金还可以通过银行贷款融资。
这也就造成了一个怪圈，注册资金可能只有一千万的小开发商却敢开发价值上亿的楼盘，其中的风险不言而喻，一旦其资金发生问题，所有的参与者都将被套其中。政府、银行、承建单位、购房人一个都跑不掉。虽然听起来让人胆战心惊，但是目前看来大多公司都是这样的运行模式，不仅小的公司，就连一些龙头上市公司也是如此，所以我们对此只能是祈祷市场不会出现巨大波动。
在期房转让过程中我们需要注意几个问题。国家是禁止期房转让的，因为国家法律在这方面空白，同时也意味着不受法律保护。所以我们不建议参与这种投资活动，但是为了提示大家，还是简单地说一下里边的注意事项。
如果投资者确实在购买之后由于个人原因需要倒卖出去，可以通过自己私下联系亲戚朋友寻找买家，另一方面也可以通过中介进行交易。但是由于这个阶段只有购房协议，没有正式合同，所以双方缺乏信任是主要的阻碍。最简单的措施就是在确认交易的时候，双方直接去开发商处更改协议中的购房者姓名，直接完成交易是最有效的解决办法。如果不能完成更名手续，则需要双方做出补充协议，必要时可以请个律师做一个见证。至于更名费用则由双方协商解决，中介费用一般是1%，由双方共同承担。
3 现房阶段
到了这个阶段，整个交易的风险已经被缩至最小，除了注意一些合同中的条款细节，开发商这个风险点已经被剔除了，整个过程也都处于国家法律监管的范围之内。但是由于我国目前对于房地产交易，尤其是二手房交易实行的是限制性措施，所以交易过程中被加入了一笔过户费，而且目前看来费用相当高，一般都在5%以上。这对于投资者和购房者来说都是一个难以逾越的瓶颈。很多人绞尽脑汁，种种投机手段层出不穷，但是这些都属于钻法律的空子，一旦被查出弄虚作假将面临严厉的处罚。
我们不建议大家去做这种打擦边球的事情，通过正规的途径办理才是真正受法律保护的。但是面对高额的过户费用，大家只能自己权衡利弊了。
