（1）商圈形态
对商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
①商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大、流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
②住宅区。该区住户多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
③文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多，消费金额普遍不高，休闲食品、文教用品购买率高等。
④办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。
⑤混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
（2）商圈的确定
对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
（3）商圈内容的组成
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
①人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
②劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。
③供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。
④促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。
⑤经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。
⑥竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。
⑦商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。
⑧法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制。
⑨其他：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等。
（1）商圈内容的分析
下面是对商圈内容具体的分析。
①人口特征分析。
关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
②竞争分析。
在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
在计算饱和指数时可以借助于以下公式：ⅠB S＝C×B E／B F
式中ⅠB S———商业圈的零售饱和指数；
C———商业圈内的潜在顾客数目；
B E———商圈内消费者人均零售支出；
B F———商圈内商店的营业面积。
假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有111000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：
ⅠB S＝100000×25／111000＝￥17. 36
这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的商圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。
③对商圈内经济状况的分析。
如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业的波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商铺财富之源——客流测评
商铺投资广告中不乏一些让人热血沸腾的商铺广告语，常常让投资者怦然心动，然而有效的客流才是判断商铺未来价值的关键所在。
《孙子兵法》云：“知己知彼，百战不殆。”通过合理的客流测评可以为后续商业项目经营提供真实可靠的统计数据，投资者亦可根据评估报告的结论，作为未来商业运作的发展方向。下面为投资者详细阐述商业地产客流测评的原则与方法。
（1）投资者进行客流调查的意义
投资者在进行商业地产投资时，首先要了解所在区域商圈的整体经营状况。所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离，以此距离为半径，形成圆形的消费圈。商圈之大小视其业态种类之不同而有所区分，以零售业为例，一般以方圆500米为主商圈，方圆1000米为次商圈。
投资在了解项目所在商圈的整体经营情况后，还必须观察周边相似物业的经营水平，经过判断后测定在此开设商铺的可行性，并采取客流测算方法来确定投资利润的实现状况。
客流调查的意义是可以根据目标商圈的客流监测的统计数据，进一步了解影响该商业区零售额的各种因素和零售额构成的变化，通过深入分析该商圈客流、人流的结构，以及消费者对商业区建设的建议、愿望和需求，为进一步改善消费环境，促进该商业区的健康发展，以及进行商业区结构调整提供参考依据。
（2）客流调查的前期准备———商圈竞争评估
了解目标投资商铺所在商圈内同类项目的饱和度，有利于投资者判断在此经营项目的可行性，也是进行客流调查的前期准备。
在做商圈竞争评估时必须考虑多种因素，在前面的商圈内容我们已经详细分析了，并且介绍了商圈竞争评估的方法，投资者不妨借鉴。
（3）客流测算方法的全面解析
在了解所在商圈的饱和指数后，投资者应该根据所选择的商业项目类型，采取不同的测算方法来进行客流评估。
①新型商业项目的客流测算方法。
有很多的新型商业项目离开传统的商业圈，选择在成熟商业圈的周边作为自己的建址之所。而此时进行客流调查时划定的测算范围则比较大，基本覆盖于一级商圈1公里以上，二级商圈2 ~ 3公里的范围内。在确定测算范围后，要明确能够到达项目所在位置的所有交通路线的网络布局。投资者应该以一公里为半径画圆，明确这个范围内包括写字楼、商业、住宅、公园等建筑设施的布局情况，了解哪些路能使消费者经过本项目，了解哪些岔路口会导致人群分流，为客群测算做好前期准备。
对于新型商业项目而言，它的客流测算步骤有以下几点：
渗透法：即本项目对其他商圈的人流吸引力，通过计算可以得出其他商圈，未来可能会到达本项目的人群数量。
车流计算法：通过计算日常经过本项目的机动车和非机动车（自行车等）数，以及可能会在本项目停驻的机动车和非机动车的数量，以此来判断本项目潜在的消费客群数量。
岔道计算法：由于项目附近会分布很多交通路线，而岔道的出现可能会导致人群的分流。因此要计算有多少条道路能直接到达项目本身，以便掌握第一手的真实客群数据。
细节调研法：在对投资项目进行细节调研时，调查者会在平常时间内分四个阶段，每个阶段一个小时，以进入商业区人数为标准，每隔一个时间段清点一次，分时来测算客群的通过数据，然后根据营业时间推算全天客流量，力求做到不重不漏。
例如，以早上8点到9点的上班高峰期，测算经过本项目的人数和车辆数。然后根据一天之内几个时间段的统计数，计算出一天的平均值，即当日经过本项目的人流量。针对周末人流量较大的情况，这时测算就应多选择几个时间段，计算周末的客流日平均值。最后将调研时期的客流日平均值汇总计算，得出这一段时间节点内的日平均客流量，作为投资该项目的数据支持。
②成熟商业项目的客流测算方法。
成熟商业项目由于已经拥有一定的客群支持，因此投资者选择以此作为商铺经营之地时，在测算客群流量的同时，还要掌握客群的构成结构，以便根据客群的实际需求，有的放矢地设置最适合该区域人群消费习惯的商铺经营方式。
