成熟商业项目主要采取的测算方法是竞争对手调研法：其调研方法与细节调研法的方法大致相同，也是分平日和节假日两个时间节点，在商铺选址地附近的同类商业项目中，选取一定的时间段作为调研基准，以半小时为计算时间段，来测算进入商业主体的日均客流数量。
该种方法除了计算出到达本项目的日均客流数外，还进一步计算实际购物的人数总量。调研者一般可以在商铺收银台作为样本采集点，以10个人为样本采集区间，观察几个人的消费是零星消费还是大宗采买，以此来核算有效消费者在整个样本区间内所占的比例，作为开设商铺的原始数据支持。
调研者还可以对实际购买者进行拦截式的访问，了解消费者居住区域与本项目的距离远近，是否是本项目所在商圈的覆盖范围，是否是该项目的长期消费者。调研时一般会以210个消费者作为标准样本，核算出来自本商圈覆盖范围内的消费者比例和偶然性消费者的比例，以获得常态消费、随机消费的实际比值。投资者在进行商业规划时，可以将随机消费的客群作为销售的吸引增长点，进一步扩大商业项目的目标客群范围。
在对客流量进行调查的同时，还应该对消费者的构成结构、消费意向以及对商业区的总体评价等内容采取随机问卷的方法进行了随访。同时注意调查样本在年龄、性别方面的分布情况，作为商铺经营的原始数据储备。
对于一个商业项目而言，其所在区域的自然人流、人群的特征及消费水平是体现项目价值的重要因素。不少商业项目在规划之初，都对本项目所在地客流情况进行实地测算，以此作为商业规划方向。
（1）有效评估客流情况的分析方法
在了解客流测算的基本方法后，投资者还应该分析在实际计算的客群流量中，哪些是有效的客流数量，此时就应该采取以下几种方法。
①人流动线分析。
投资者在进行客流测算时一定要关注目标客群的购物动线情况。即在测算客流整体状况时，还应该确定人流动线的分布状况是怎么样的。比如，在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内有多少人经过该位置。
人流动线对于商家的可持续经营起着至关重要的作用。如果由东向西的客流较多，而项目在相反的南北位置，即使区域日均客流量很高，由于人们购物动线的习惯性，也会使项目的有效消费者大打折扣。
另外，投资者在进行客群测算时，还要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。因为人们现在对品牌的忠诚度还没达到只对一个品牌情有独钟，除非是消费别无选择，否则商家的目标客户很有可能被在同一交通动线上的其他相同类型的商铺所吸引。因此，分析人流的主要动线，有助于商家获得更多的潜在客户。
②交通状况分析。
投资者在进行项目客群测算时，除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只计算骑自行车的数量，开车的不在计算范围。是否计算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算。当路宽超过一定标准，一般有隔离带的，顾客就不可能再过来消费，就不能计算在实际的人流量中。统计人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。因此路面的宽度，交通拥挤程度以及有无交通管制等，与有效客流量的大小有直接关系。
通过以上的客流评估方法的介绍，相信可以为正在准备进行商铺经营的投资者提供详尽的客流调研方法，而投资者只有了解项目所在地的实际客流情况，才能根据具体情况合理地安排经营项目和商铺位置，为日后项目的可持续经营起到事半功倍的效果。
实际案例：麦当劳的客流测算方法
麦当劳作为全球最大的快餐食品连锁店，在进行客流测算时有自己独特的评估方法，下面介绍麦当劳的测算方法，为广大想要进行商铺经营的投资者提供借鉴范本。
（1）确定商圈范围
麦当劳把在制订经营策略时确定商圈方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以1 ~ 2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到四公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下通道、大水沟，因为顾客不会越过这些阻隔到不方便的地方购物。
商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅为最适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。
因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能的净利进行分析。
在商圈地图上，他们至少要注上下列数据：①餐厅所在社区的总人口、家庭数。
②餐厅所在社区的学校数、事业单位数。
③构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等）。
④餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向。
⑤有无大型公寓或新村。
⑥商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等。
⑦街道的名称。
（2）进行抽样统计
麦当劳在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。
抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7点开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群，等等，然后换算为每15分钟的数据。
（3）实地调查
除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情调查。实地调查可以分为两种：一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。
以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。
通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。然后把调查得来的所有资料———载入最初画了圈的地图。这些调查得来的数据以不同颜色标明，最后就可以在地图上确定商圈的客流分布情况。
商铺售价如何确定
商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下公式表达：
商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益+未来出售所获增值收益
希望投资者能正确了解所要投资商铺的市场租金———为确定商铺售价提供准确的数据支撑。其最大理论依据仍然是———租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价最大的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺最终售价之间的关系如下所列公式：
投资回报率＝商铺购买价值／租金收入
这里所提到的商铺是指一般意义上的社区型商铺，也就是一般投资者最可能投资的沿街商铺。根据上海信义房屋对于那些购买商铺的投资者用途所作的统计数据显示：超过90%是投资出租的，只有不到10%买下商铺自用的。而要购买商品，首先必须确定商品的价值，然后才能正确定价，同样道理，要对商铺进行投资，首先要对于该商铺进行正确估价。
目前在一般商铺估价最经常采用的方法———市场比较法。
（1）搜集交易实例
多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。
注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。
（2）选取可比实例
即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的3 ~ 10个可比案例。注意：重点强调的是可比性。
（3）建立价格可比基础
包括5方面内容：
①统一付款方式；
②统一采用单价；
③统一币种和货币单位；
④统一面积内涵；
⑤统一面积单位。
注意：这中间很容易将实际使用面积和建筑面积混淆———差之毫厘，谬以千里。
（1）进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正
在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：
①毛租金和净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担，业主同意每年给承租方一定期限的免租期，租金中包含物业管理费等。
②开价和实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。
③楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。
其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。
注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。
（5）综合评估决定估价额
这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的———即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是———买卖不破租约！
注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。
总体来看，商铺估价所采用的比较法中间，有许多值得投资者注意的关键点，而其中市场租金的了解与修正对于最后确定商铺真实市场价值又起到关键作用。
