行动指南
认真研究市场、掌握规律、跨越周期，希望市场化房地产改革方向不要改变，这才是开发商根本的出路和发展之道。
10月19日土地多了未必挣钱
在中国香港地区，因为土地私有，所以“圈地潮”受到追捧；而在中国内地，土地的国有性质决定了拥有土地并不代表拥有财富，囤地两年不开发会被政府收回，因此，指望大量囤积土地赚钱，是打错算盘了。
表面看来，在高通胀的形势下，土地是保值的，那囤地有什么错呢？讲这话的人忘了，土地固然是保值的，但是现行的法律和政策都不允许囤地不开发，而通胀之下资金和劳动力成本水涨船高，囤那么多地，开发得起吗？
——摘自2008年6月25日华龙房产网文章《冯仑：给房产公司一个活下来的理由》
背景分析
2008年上半年潘石屹曾经说过，百日之内房地产业有巨变。但是，变的是谁不得而知；不过，谁的地最多，谁最有可能先变。
比如，2007年为了好上市、多卖钱而拼命跑马圈地的××地产公司就有“重大嫌疑”。2007年一年里，该公司的土地储备从600万平方米猛增到了4580万平方米。且不说买这些地要多少钱，即使按22的容积率算，这些地也能造1亿平方米的房子，每平方米建筑成本怎么也少不过1000元，也就是说，想把这些土地建完，就得投入1000亿元以上的资金！像这样的企业，光财务成本就能压死它，“幸福”只能是奢望了。
段子原声
一家房地产公司的发展有三样东西绝对不能靠。第一，不能靠爹。第二，不能靠天，政策有时候变化太大太快。第三，不能靠买地。地多了，老婆多了，都不幸福，所以我们这几个人（万通原先的几个合伙人）买地都特别小心。
行动指南
一家房地产公司囤地太多，是一种“自杀式爆炸”的增长。幸福多半来自于量力而行。过去都说房地产市场面临洗牌，似乎就是小房产商死，大房产商趁机做大的“机遇”，此话未必正确，没准房地产洗牌后出局的正是一些“地王”呢。
10月22日有限土地储备策略
根据对中国房地产市场的研究，冯仑提出了“土地无限论”，即因为地域之大，城市开发的轮次之多，对于房地产企业来说，土地是近乎无限的。因此，视土地储备量为发展机会和实力，不足取。与这个理论相对应，万通地产采取“有限土地储备策略”。
万通地产目前的总土地储备面积约300万平方米，能够满足公司2～3年的发展需求，这同以土地储备量为公司发展潜力和实力衡量标准的绝大多数房地产企业截然不同。
——摘自2008年10月17日《第一财经日报》文章《万通地产：价值经营与下一个蜜月》
背景分析
2007年、2008年，许多房地产企业掀起了圈地运动的高潮，一时间“地王”频频涌现。对此，冯仑一向冷眼看待；甚至有媒体将“土地储备不足”列为万通的“硬伤”，他也不以为然。
万通只做经营性土地储备，不做存货性土地储备，其结果是万通地产发展的速度一点不慢。行业研究者认为，万通地产是兼顾龟型企业之稳健和兔型企业之成长性的最佳样本。
与很多公司盲目拿地相比，万通研究的是土地怎么由存货式储备变成经营式储备。现在一般公司拿地后，在第一年土地只是存货，第二年预售，第三年有收入，第四年有利润，快一点的也要三年才有利润。所以土地储备多，存货就大，负债就高。很多上市公司目前净现金流都是负的，这就是隐忧。
行动指南
要衡量房地产公司特别是房地产上市公司的好坏，不能只看其所拥有资金或土地的多少，而是要看其是否有充沛的现金流、低负债率和先进的商业模式。
10月23日客户价值倍增计划
万通客户忠诚度建设方面最核心的做法是“客户价值倍增计划”。“客户价值倍增计划”是以为客户提供价值、为客户增加价值作为指导思想的一系列工作的总称，是万通地产客户关系的内核。目前，已实施的计划包括“积分计划”、“二次规划”等，将来还将实施“换屋计划”等一系列的具有持续性的其他计划。
——摘自《客户世界》2005年8月文章《站在未来看现在》
背景分析
在很多企业还停留在做“客户服务”时，万通已经开始做“客户管理”了。“客户管理”包括三个主要任务：客户忠诚度管理、客户价值开发和促进企业运营效率的提升。
很多企业在进行“客户忠诚度建设”时仅仅停留在如何把客户服务好。而万通“客户价值倍增计划”的做法更有高度，可以说处在战略高度上。目前，万通“客户价值倍增计划”的内容包括：
“积分计划”。万通的客户可因购买或推荐他人购买万通的住宅、商铺、写字楼而获得积分，其他渠道也可以获得积分。积分可以用于再购或兑换奖品等。客户可以通过不断重复的消费体验，建立对万通的一种信任感。
“二次规划”。万通地产对已入住一段时间的项目，会根据居住需求的变化和时代的要求，自出资金，对社区进行重新规划与改进，以保证社区的高品质，并与时代同步，使客户的资产得到“保值增值”。
“换屋计划”。当万通的老客户在居住多年后准备购买万通的新产品时，万通将协助他们将现有房产出租或出售，使这些忠诚客户能够不断享有万通的最新产品。
行动指南
能够把客户管理和服务的新理念真正做到位，赢得客户发自内心的认可，是一家负责任的企业追求的目标。
10月24日对已建成小区进行“二次规划”
对于客户，万通地产不遗余力。2005年，万通地产就推出了“客户价值倍增计划”，其中对已建成小区进行“二次规划”——由万通地产自掏腰包，对旗下多年前就已经交付使用的物业公共区域进行升级改造，目前已经有数个项目实施，并继续沿袭。这也是万通对客户和社区履行社会责任的一部分。由于万通的后期维护，客户二次购买万通产品的比例占40%。
——摘自2008年11月27日《第一财经日报》文章《冯仑：让制度的理性照进CSR的长路》
背景分析
万通的“二次规划”在地产界又开创了一个先河。
“二次规划”的总目标是提升客户在产品使用中的舒适感、安全感和尊贵感。截至2006年7月，在万通地产7个已交付项目里，已有3个进行了二次规划，占整个万通已交付面积的64%，总的预算大约是1600万元。这个钱是从万通地产口袋里掏出去的“真金白银”。万通地产对已交付的和正在建设将来交付的项目，都会进行二次规划。这是万通客户价值倍增的重点计划之一，是公司客户战略一个很重要的部分。
社会在发展，需求在变化，社区原有的设施和功能确实需要二次规划。
二次规划与一次规划在背景、需求、出钱的人、受益的人四个方面有非常大的区别。
二次规划是万通地产客户终身责任感落地生根的物质产物。就是客户买了万通的房子，作为开发商的万通不是赚了钱就走，而是留出一部分利润，不断地投资进去，让业主的房产保值增值，从而达到双赢。万通认为，只有这样，才会有万通地产真正的忠诚客户，才会有万通地产的永续未来。
