一、房产税概览
房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人得到的房屋计税余值或租金收入征收的一种财产税。
（一）纳税人
房产税的纳税人是房屋产权所有人。产权属于全民所有的，经营管理的单位为纳税人；产权出典的，承典人为纳税人。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
注意：外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。
（二）征税对象
房产税的征税对象是房产。
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）税率
1.以房产原值（评估值）为计税依据的，税率为1.2％；
2.以租金收入为计税依据的，税率为12％。
（四）减免税
按房产税政策规定，房产税的减免范围如下：
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2.由国家财政部拨付事业经费的单位自用的房产；
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
4.经有关主管部门批准由企业、事业单位自办的学校、图书馆、幼儿园、医务室等占用的房产；
除上述规定外，纳税人纳税确有困难的，应由省、自治区、直辖市人民政府根据纳税人的实际情况确定，实行定期减征或者免征房产税。
二、应纳税额的计算
（一）计税依据
房产税的计税依据有房产计税余值和房产的租金收入两种
1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。其中，计税余值为房产原值一次减除10％至30％的损耗价值以后的余额。
2.对出租的房屋，以房屋的租金收入为计税依据。其中，房产的租金收入为房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。
（二）应纳税额的计算
1.从价计征的计算方法
其计算公式为：
案例
【例7-12】某企业的经营用房原值为5400万元，已知，允许减除的比例为30％，适用税率为1.2％，则该企业应纳房产税税额为：
应纳税额＝5400×（1一30％）×l.2％＝45.36（万元）
2.从租计征的计算方法
其计算公式为：
注意：以上两个公式适用于按年计征。如分期缴纳时，比如按半年缴纳的，应以年应纳税额除以2；按季缴纳的，应以年应纳税额除以4；按月缴纳的，应以年应纳税额除以12。
三、纳税期限与缴纳
（一）纳税期限
房产税按年征收、分期缴纳，具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。◆目前各地一般规定为按年计征，分季缴纳，每个季度或者半年缴纳一次。
（二）纳税地点
房地产税由纳税人向房地产所在地的税务机关缴纳。
四、账务处理
为了反映企业应缴、已缴、多缴或欠缴的房产税的情况，企业应在会计上设置“应交税金一应交房产税”科目。
企业计算出应交纳的房产税，应借记“管理费用”科目（工业企业）、“商品流通费用”（商业企业），贷记“应交税金——应交房产税”科目。实际缴纳的税款，借记“应交税金——应交房产税”科目，贷记“银行存款”科目。
五、纳税筹划
策划方案：房产税的计税依据有从租计征和从价计征两种。相关法规规定，从价计征房产税按照房产原值一次减除10％-30％后的余值计算缴纳，这个弹性减除额度就为纳税筹划提供了操作空间。
案例
【例7-13】A公司2001年1月1日前购入价值900万元的土地，剩余摊销年限40年，开发时的房产成本2400万元，尚可使用年限40年。假设房产余值＝房产原值×（1-30％），在不考虑时间价值的情况下，可做如下分析：
案例分析：
方案一：按照会计［2001］43号文件的规定“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。”
不将土地使用权计入房产原值。
40年共计征房产税＝2400×（1-30％）×1.2％×40＝806.4（万元）
方案二：按照《无形资产准则》第21条中规定“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的帐面价值一次计入房地产开发成本。”将土地使用权转入房产价值。
40年共计征房产税＝（900+2400）×（1-30％）×1.2％×40＝1108.8（万元）
将两种方案进行比较，在40年内，方案一比方案二少纳房产税1108.8-806.4＝302.4万元。
需要注意的是，如果企业在2001年1月1日购入土地的，就应该按照《企业会计制度》和《无形资产准则》的规定处理账务，将土地转入房屋建筑物成本。
