（一）城镇化存在“虚高”成分
1.我国城镇化质量还不高，二元结构仍然存在
我国从一个具有几千年农业文明历史的农业大国，进入到以城市社会为主的快速发展阶段，城市的基础设施、服务能力等都还没有完善，大量的人口拥向这些中心城市。
改革开放以来，中国城镇化进程快速推进。官方数据显示，截至2012年年底，中国城镇人口达到7.12亿，人口城镇化率提高到52.57%，达到世界平均水平。
然而，有关专家也提出，“52.57%”只是基于城镇常住人口的统计，在国家统计局第六次人口普查数据中，户籍城镇化率是27.7%。这说明，我国农业转移人口市民化速度，已大大落后于城镇化速度。这也预示着未来城镇化道路将面临更多挑战。即使是这样的城镇化水平，我国城镇人口占总人口的比重仍然存在很大的“虚高”成分。
城镇人口历史性地超越了农村人口，中国社会结构正在发生深刻变化。中国城镇化的外部条件和内在动力正在发生深刻变化，必须走以提升质量为主的转型发展之路。
2.农村地区“被城镇化”
上世纪90年代我国许多地、县改为市后，将大量周边农村划为市区，同时大中城市为了实现城市空间扩张，也将大量郊区县归并为市区，但这些被划归为市区的农村，有相当一部分并没有实现城镇化，这里的基础设施和公共服务依然是农村水平，农民的生活消费方式也没有发生实质转变。
3.农村人口“被市民化”
国家统计局数据显示，2012年我国城镇人口71182万人，但实际享受城镇化制度安排的人口要远远低于该数据。因为，在现有体制下，我国26261万农民工中，有16336万人在城镇打工，由于户籍限制，他们既无法真正享受城镇化成果，又被统计为城镇人口。如果仅仅扣掉进城务工农民人口数，我国的城镇化率就会大幅下降。实际上，这两类人口被统计为城镇人口并没有带来真正的需求增长，因为我国城镇的基础设施和公共服务体系建设是很少考虑农民工进城因素的，同时进城农民工的消费结构也无大的变化。
4.多数农民工无市民待遇
我国被纳入城镇常住人口统计的2.6亿农民工及其家属，在就业、教育、医疗卫生、保障性住房等方面与城镇户籍居民相差甚远。一些地方反映，地方政府缺乏为农民工提供公共服务的相应财力，中央财政缺乏相应的支持激励政策。
截至2012年，农民工参加城镇职工养老、工伤、医疗、失业和生育等五项基本社会保险的比例仅为14.3%、24.0%、16.9%、8.4%和6.1%，参保率仍较低。农民工基本不能享受廉租房和经济适用房，也没有住房公积金制度。
（二）盲目追求城镇化速度和城镇化率
城镇化，不能单纯理解为高度膨胀城市市区人口、建造大城市和超大城市市区，并在其中大建林立的高楼大厦群，尤其是住宅高楼群，以及市区面积不断向四周呈面型无限扩展。否则后果严重，后患无穷。
一些地方借推进城镇化之名，盲目追求城镇化速度和城镇化率，大搞基础设施建设和房地产开发投资，超前规划各种工业园区、开发区和新城区，缺乏产业支撑，造成很多“空城”，占地过多。
2000—2011年，我国城市建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50.5%的增速，城镇建设用地年均增长110万亩以上，但开发强度普遍偏低，工业用地容积率一般只有0.3—0.6，而发达国家和地区一般在1以上。
城镇化本来就是中国所特有的名词。如果使用通常所定义的城市化率，从城镇常住人口比例的增长速度来看，中国的城镇化貌似与其他众多国家并无明显差异。
按城镇人口占总人口的比例计算，中国的城镇化率从1980年到2010年增长约30个百分点，年均增长1个百分点。欧美发达国家英国、美国、法国的城镇化，在从20%左右增长至50%水平，分别大致经历了100年、60年和65年，而中国从20%到50%用了30年。
尽管中国的城镇化速度相对于欧美等发达国家增长很快，但与日本、韩国、拉美等快速城市化的国家相比则显得较为一般。
1.从GDP崇拜到城镇化率崇拜
尽管“人的城镇化”已经成为共识，但各级政府部门最看重的还是城镇化对扩大内需的GDP拉动作用。
当前，扩大内需的最大潜力在于城镇化，这个判断无可厚非。但对此一定要清楚，城镇化的第一目标是农业人口合理有序稳定地向城镇集中融合，拉动投资、拉动消费和带动经济增长是城镇化第一目标顺利实现过程中的伴生现象和影响结果。如果各级政府在城镇化推进中把扩大内需变成追逐的首要目标，新型城镇化道路有可能再次落入追逐GDP增长的“陷阱”。
不少地方政府提出的目标都是“全域城市化”，甚至有官员提出“不干农业，消灭农村”的极端论调。同时，在没有搞清楚国外城镇化率的口径和方法的情况下，不少学者也纷纷发言：“发达国家的城镇化率80%以上，我们才多少？还有很大空间。”这种城镇化率崇拜的发展思路完全脱离了我国现在和未来的现实国情，将造成比GDP崇拜更具破坏性的恶果。
我国农业人口规模庞大是区别于其他国家的基本国情。当前，在城镇化率已超过50%的情况下，农业人口仍有6.7亿人。相比较，英国、巴西同一城镇化水平时期，农业人口仅分别为1300万人和4500万人。即使到2030年，城镇化水平若达到65%，中国从农村需要转移的人口将达3亿左右，仍有相当于美国和俄罗斯两国人口总和的约4.5亿人生活在农村。
城镇化是一个历史过程，没有捷径可走。中国的城镇化道路，不仅是与工业化相互适应、相互推动的过程，而且是与农业现代化相互支持、协调发展的过程。中国的城镇化，不应是削弱农业、剥夺农民、凋敝农村的过程，而应当是加强农业、富裕农民、繁荣农村的过程。这也是中国城镇化能否健康可持续发展的关键之一。
2.片面注重城市规模扩张
一些地方热衷于大规模的城市建设，大拆大建，把城镇的公共设施投入用于行政办公中心等形象工程，重视政绩效应和视觉效果，忽视城镇居民特别是外来务工人员的基本就业及社会保障需求。城镇面貌短期内改观，然而体制和政策方面漏洞百出，导致城镇化发展中最为重要的人口城镇化的目标被忽视。
盲目“造城运动”致城镇化效率低下。各地在大张旗鼓进行城镇化同时面临的一个颇为尴尬的现实是，众多县级市要建超高层写字楼、大搞“城市综合体”。另有一些城市以加速城镇化进程为幌子，以建设工业园区为名，以获取土地出让收入及相关税费为目的，大搞扩城、造城运动。
不少地方采取“摊大饼”的方式推进城市化，把各种产业都堆在大城市里面，搞“造城运动”。结果不论城市建设还是城市运营，都效率低下，使城市化和工业化受到了成本过高的阻碍。
过去主要靠高投入、高消耗、高排放的工业化、城镇化发展模式难以为继，必须走以提升质量为主的转型发展之路。
3.城镇化不是盲目建设新城新区
对于城镇化，还得理解好“城”的定位，弄个旧的城，再弄个旧乡，再怎么结合，都不是正确的发展路子。我们现在对于“城”和“乡”都理解不够，因此进行了许多城镇化的试点，例如建新区，鄂尔多斯新区、呈贡新区、金阳新区等等，走了些弯路。这些新区中的许多地方，建立时不曾考虑市场问题，因此成为无人居住的“鬼城”。
如果将城镇化作为大搞“造城运动”的手段，结果可能新城涌现了，但农村衰落了。如果将城镇化作为发展房地产的手段，结果可能房价起来了，但内需下去了。
一些地方以城镇化为名，行扩建新城的冲动，和真正的城镇化似乎没有什么直接相干。因此，在“人”与“城”的关系上，应明确一个逻辑次序，要先有“化”人，后有扩城。离开“化”人的因素，“城镇化”就可能成为只“圈地”、不“化”人的幌子。
目前的新城模式存在以下几个问题：（1）过多过大过滥，在竞争条件下很难实现规划目标。（2）标准过高，没有那么多可支撑的高素质产业和高素质人口。（3）政府财政压力增加，风险逐渐显化。（4）新城新区建设冲淡了中央城镇化战略解决人口城镇化问题的初始目标。
（三）“城市病”困扰着城镇化
近年来，一些特大城市规模无序扩张，人口压力过大，资源环境承载能力已超过极限，环境污染、居住拥挤、交通堵塞、房价高企等“大城市病”凸显。此外，一些地方盲目追求GDP，忽视城市综合发展，阻碍经济结构的升级，导致中国式的城市病。
一些大城市痼疾缠身，风貌消失，交通梗阻，食品垃圾化，社会矛盾显性化。在“蚁族”、房奴、车奴、口罩族的背后，“宜居”似乎近在眼前又似乎渐行渐远。
1.大城市和中小城镇都存在城市病
2013年以来，雾霾成为中国不少城市有史以来空气质量最糟糕的表现，多个城市的居民已被警告尽量减少外出时间。另外，据《国际城市发展报告（2013）》指出，全球人口日益集聚在城市，到2050年预计平均每个城市居民每年花在交通拥堵上的时间将达到106小时。
大城市的硬伤当然还远不止于空气和交通，城市病症的治理已成为城市管理者亟需破解的课题。
例如：住房紧张，房价不断快速上涨，大批“居士”无居室，高房价增加企业成本，促使物价上涨；争地、圈地造成紧张气氛，使可耕地减少、土地荒芜、河湖面积和湿地面积缩小，甚至消失；水资源日趋匮乏，地下水位大幅度下降，而蓄水能力降到极限，不得不采取耗时、费力、消耗可耕地、花费巨资的引水工程；物价上涨、食品安全问题增大；交通拥堵、事故增多、产生多种危害、污染空气、危害社会秩序；“三废”成倍增长，环境严重污染，热岛效应使市区空气污染加剧，林立的高楼大厦群致使空气流动不畅，促使频发的雾霾加重；居民健康受到危害、与呼吸有关的多种疾病有上升趋势、“空气污染致癌”，如非典、禽流感等高危传染疾病的传播与对其及时、有效控制的难度增大；教育、卫生医疗资源的增长远跟不上人口的增速，导致异化发展，还会造成学区附近房价暴涨；火灾、停电、地面沉降、垮塌等灾害与管道事故增多，地基的不稳定性大大增加；承载千百年历史和文化的名胜古迹，惨遭毁坏；就业难度增大、待业人数不断上升、林立的高楼大厦群与低矮的棚户区和拥挤的群租房并立、收入与分配不公的差距不断拉大，导致日益严重的心理不平衡；维护社会秩序、城市治安、社会稳定的难度增大；城市管理体系面临巨大的挑战，易陷入顾此失彼的无序漩涡。
与此同时，中小城镇吸纳人口有限。近年来，小城镇人口比重不升反降，城市重规模扩张，轻服务管理，城市空间利用效率偏低，基础设施管理运营水平不高，基本公共服务供给能力不足。
上述各种问题，随着人口的增加，还在不断发展，而且它们的相互关联、相互作用，还会产生连锁反应，具非线性。
此外，还有很多尚未显露的不确定因素以及认识不到位的各种因素。在人口高度密集区，出现任何失误、发生任何灾害，后果都是极其严重的。因此，还应做好备战、防灾，人口密度与受灾程度成正比。
2.城镇规模和层级发展不协调
《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》指出，我国“城市群布局不尽合理，城市群内部分工协作不够、集群效率不高；部分特大城市主城区人口压力偏大，与综合承载能力之间的矛盾加剧；中小城市集聚产业和人口不足，潜力没有得到充分发挥。”
从我国城镇化的形态看，不同规模和层级的规模发展不协调。多数的城市群，如环渤海、珠江三角洲、长三角三大城市群的经济实力比较强，但就全国整体来讲，大多数中小城市还处于城镇化的初级发展阶段，吸纳人口能力还不足，还有很大的发展潜力。
现如今，我国不乏人口数量超过500万的大城市，然而这些城市普遍面临较为严重的“城市病”问题，而众多的建制镇和集镇规模太小，发展动力不足；中间规模的城镇数量缺乏，人口从农村向城市转移缺乏必要的过渡环节，城镇规模和层级发展表现出不协调。
（四）城镇化滞后于工业化、非农化
《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》指出，在城镇化快速发展过程中，产城融合不紧密，产业集聚与人口集聚不同步，城镇化滞后于工业化。
城镇化是工业化发展到一定阶段的必然结果，工业化通过拉动就业、增加收入、改变土地形态等方式影响城镇化，两者具有极强的关联性。很长一段时间，中国的城镇化远远滞后于工业化。近些年，各大中城市加大工业园区建设，注重产业发展，工业化率与城镇化率差距在逐渐缩小，数据显示，2011年全国城镇化率为51.27%，工业化率为46.8%，二者之差在5%以内。
改革开放以来，我国对城镇化的重视程度不断提高，对限制城镇化发展的体制和政策进行了改革和调整，城镇化水平也有了明显提高，但与此同时，优先支持工业化的体制格局并没有发生根本性变化，城镇化滞后于工业化一直存在于经济发展过程中。
