在湖泊、河流、平原等地形因素之外，经济、金融、产业升级、人口变化、土地用途转变等因素，让芝加哥的北区、西区与南区有着各自独立的发展速度与周期。值得一提的是，作为一座拥有多种族居民的城市，芝加哥的新移民们常常按照波兰、俄罗斯、意大利、爱尔兰、德国等种族形成较为紧凑的聚居群。“由于承租人的不稳定、高的累积损失以及人们对于这些下层人的嫌恶，这些被其他种族人群占据地区的土地价值很低是不可避免的”，一户有色种族家庭迁入、整个社区白人居民迁出的戏剧性场景也并不鲜见。
霍伊特尤其强调投机活动在每一次土地繁荣中对土地价值上涨趋势的放大作用，以及随之而来“不可避免的崩溃”。投机往往会让建筑施工进入狂热状态，加上宽松信贷的支持，土地增值速度有可能在短短数年间从翻番到增长十倍，而在泡沫破灭后地价会跌去一半甚至更多，并进入所有新建房屋活动都“几乎完全停止”的萧条阶段。从对芝加哥河与密歇根湖沿岸土地的过度投机到对廉价住房用地的炒作，再到对中心商务区抬高地价，以及对高速公交线沿线土地、世博会会址周边地块、郊区住宅用地等概念的盲目投机，当中种种光怪陆离，在今日看来恍然有种似曾相识的感觉。
霍伊特坚信，“对一个世纪以来芝加哥城市发展与土地价值的整体把握可以发现一些周期性的规律，某些大体模式或者说相似历史经历在某种程度上还是有一定重复的”。那么，这些规律与模式对读者所关心的中国现实又有什么样的映照与关涉呢？
千万不要认为这段在鸦片战争前开始、在抗日战争前结束的“陈年旧事”，对今日中国来说无关紧要。事实上，芝加哥的独特城市地景，促使社会学家欧内斯特·伯吉斯在二十世纪二十年代创立了城市土地利用的“同心圆理论”，认为大都市的城建与土地开发会由中心到边缘按一环一环的同心圈呈放射状发展，这种理论的影响至今仍不难从北京、上海等地“摊大饼”式的城市规划建设中发现。而霍伊特则通过本书的梳理，认为都市的发展是由市中心沿着交通路线发展的呈放射状的扇形模式，这种“扇形理论”与哈里斯等人提出的“多核心理论”一道，则可在广州等城市提出的“组团式发展”思维中窥得一斑。
在全书结尾，霍伊特感叹道：“房地产周期或许已经成为过去。”在他看来，房地产周期或许只是新兴城市或者高速发展城市的一种特有现象。但他绝不会想到，数十年后，繁荣、衰退、萧条、发展的周期变化，地价房价如潮汐般的起伏涨落，类似的戏码依然在急速成长的城市生命体中不厌其烦地上演。
我们都应当重视本书译者在译序中的告诫：“研究房地产，是在一系列约束或背景下进行的，绝不应脱离金融条件、经济发展、产业升级、人口变化、城市基础设施建设以及人性，否则，就只能流于武断或夸夸其谈。”一个在工业化、城市化、全球化诸浪潮洗刷激荡下的新兴经济体，与其对二战后美国城市与房地产市场的发展进行“跨越式”学习甚至亦步亦趋的照搬，还不如潜心细探霍伊特整理出的此前百年间“早期机器时代”的芝加哥的城市史、房地产周期、经济周期与金融危机过程，这样或许可以让城市的土地价值乃至整座城市的底蕴内涵更多些踏实，更少些浮躁。（原刊《南方都市报》2011年12月18日AII-06版）
什么是最美好的金融？
“金融”意味着用管理资产和财富的理论与实践使得富人更富，“好的社会”则描述了一个我们都希望能够身处其中的人人平等、相互欣赏、相互尊重的理想社会。所以，如果用世俗的评判眼光，“金融”似乎有悖于“好的社会”所力图达成的目标。
近年来的次贷危机与欧债危机，已经让越来越多的人对金融行业和金融科学心生怀疑乃至厌恶。但在耶鲁大学金融学教授罗伯特·希勒看来，“金融”与“好的社会”却是相辅相成、不可分割的（《金融与好的社会》，罗伯特·希勒著，束宇译，中信出版社2012年12月版）：金融并非“为了赚钱而赚钱”的社会寄生虫，它“是一门关于目标构筑的学科，是一种研究如何激励更多人为了共同的目标而努力奋斗的学问”，金融企业创造的产值在2010年占美国GDP的比重高达百分之九点一，可以说，社会离不开金融。更重要的是，金融也应当更好地服务社会，如果能通过相关的制度创新来有效地革除现有金融体系的重大弊端或遏制其负面影响，“金融有充足的潜力为我们塑造一个更加公平、公正的世界”。
希勒并不是毫无立场与根据地在为金融业大唱赞歌，他的这些判断都建基于自己对金融理论和实践的充分认识与深刻理解。他以自己在金融经济学、行为金融学、宏观经济学、不动产研究、统计方法等领域的学术成就长期占据诺贝尔经济学奖提名名单的前列，既成功预测过2000年的股票市场泡沫，又曾预言房地产泡沫终将引发次贷危机。与此同时，他还是标普凯斯—希勒房价指数的联合创始人、《纽约时报》畅销书作家，对市场的脉搏有着准确的把握。
正因如此，希勒的著作不像一般金融著述那样只局限于研究金融体制和金融机构、市场的运行方式和其中的主体行为，而是尝试从更为宏观和整体的层面上研究广义金融体系的制度、机构、参与者、运行机制和法律监管框架。他更进一步地注重作为市场参与主体的“人”的行为，包括首席执行官、投资经理、商业银行家、投资银行家、券商、交易商、保险商、金融工程师、衍生产品提供者、律师、金融顾问、游说者、监管者、会计师和审计师、公共商品融资商以及政策制定者等金融行业十数种关键角色的职责作用与核心价值，以及因激励和惩罚机制，行为约束和相互制约、合作与博弈等因素而引发的种种问题。希勒广泛审视这些社会角色，让读者从宏观角度了解金融体系真实的运作方式。
他指出，金融的英语单词“finance”源自于拉丁语当中的常见词“finis”，通常被译为“终点”或“完结”。“finis”之所以演化成为“finance”，原因之一在于金融的原始形态就是债务的终止或完全偿付；但更重要的是，“finis”还有一个古老的涵义——“目标”。事实上，提供金融服务就是在为取得行动的最终目标构建可行的方案（包括付款方式、借贷方式、抵押融资、发行股票、激励计划以及退出策略等），这些源自民众的目标“反映了我们每一个职业上的抱负、家庭生活中的希望、生意当中的雄心、文化发展中的诉求，以及社会发展的终极理想”。金融的存在正是为了帮助实现其他的社会目标，“从这个意义上讲，它是一门功能性的科学”，“是帮助我们实现美好社会的最佳手段”。
正如作者所言，哪怕最典型的独行诗人也需要生活的基本收入和经济来源，也需要印刷商和读诗会的组织人来协助他们展示才华，需要有人为公共读诗会建造适当的场所，“所有这一切的背后都有一套隐性的金融架构”。经济繁荣发展的历史，正是不断调整金融体系操作技术的结果，是金融理论激发创新的结果，也是根据人类本性不断革新的结果。
从十九世纪早期开始的英国的储蓄银行运动、美国的储蓄及贷款联盟运动，都不以盈利为目的，而是旨在支持社会建设，为民众提供储蓄渠道和购房资金；其后的邮储银行、乡村银行和小额信贷业务模式，同样加强了民众应对风险的能力，并增进了社区间的联系。强烈的贵族主义或“上等社会”意识已在全球范围内逐步消退，“全世界都展现出一种人人平等的精神，而支持这种精神发展的就是民主化的金融”。
在希勒眼中，如果说金融是构建目标的科学，“那么这个领域中的各个角色就是塑造这些目标的建筑师，同时也是为社会的组成元素管理风险的人”。而要想让保护和扩大社会资产的整个金融体系运转良好，就必须先培养出一大批心存良善、拥有创新思维并且“以推动社会良性发展为己任”的金融从业者。
希勒特别指出，这些角色在发展中国家还有着很大的成长空间。以律师为例，全世界人均律师拥有量最高的国家是以色列，每一百六十九人中就有一位律师，美国平均每二百七十三人中有一位律师，而中国每八千零八十二人才有一位律师。虽然这种差异与各国文化以及社会结构有关，但在律师数量多的国家，“人们可以在从事复杂业务的过程中得到一定的保障，也能对自己行为的结果有比较可靠的预期，所以这些国家的商业也相对繁荣”。律师有能力通过直接起草金融合约和监督合约执行来“保护民众不受金融权力滥用伤害”，所以构建真正反映民众需求的金融社会的关键因素之一，就是拓宽民众使用律师等专业中介服务的渠道——“让普通人找到一个有耐心且同情自己境遇的顾问”。
希勒进一步探究了民众对金融的不满源自何处。他发现，虽然金融理论建构于数学之上，体现着对称性和守恒定律的美，但市场呈现在人们面前的往往只是波动与紊乱，而理论家们通常忽略了人的本性中除了厌恶风险、避免不确定性的一面外还有冲动、冒险的另一面。
